棚户区改造、旧城改造补偿为什么这么低？

　　棚户区、旧城改造等国有土地上房屋征收总量上下来了，但各地陆续新启动的项目仍给了广大被征收人改善居住条件的希望。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》指引的程序下，有些“灯下黑”的要点往往容易被被征收人无视，从而造成本可避免的补偿权益损失。本文，在明律师就给大家说说这方面的问题。

　　【要点一：听证程序从未被有效激活】

　　旧城区改建类国有土地上房屋征收中是有法定的听证程序的，而听证会无疑是征收方与被征收人平等对话、沟通的有力桥梁。

　　然而非常遗憾的是，在相当一部分项目中，被征收人群体并没有充分意识到这一步骤的重要意义，轻易地就让它溜走了。

　　最直接的表现，就是在征收补偿方案的30日公示期限内无所作为，没能以集体的力量提出任何有价值的书面意见或者修改建议来，导致“多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定”这一召开听证会的前提无法实现。

　　此外，还有一些项目中被征收人极易受到奖励金、预签补偿协议等政策的影响，未避免眼前的既得利益而放弃了对自身补偿权益的关注和维护。一旦参与了所谓的“模拟拆迁”，预订了相应的早搬早签奖励金，听证会也就自然开不起来了。

　　在明律师主张广大被征收人要充分把握住房屋征收决定作出前对征收补偿方案施加影响的机会，争取对方案“先下手”，在整个程序中变被动为主动，大家的力量只有集合起来才能实现大家的补偿权益拿得更为公平、合理。

　　【要点二：放弃对房屋征收决定的依法审查】

　　征收方在政策宣讲中会不断强调一个问题：征收是政府行为，不是开发商搞的那种商业拆迁，为的是社会公共利益的需要。作为被征收人应当依法配合，而不是因个人利益诉求而予以阻挠。

　　站在征收方的立场上，这样讲没大错。但对于被征收人而言，可不能完全听信这些宣讲而迷失了自我。

　　最突出的一点就是，对由区县政府作出的房屋征收决定，被征收人不应轻易放弃申请复议或者提起诉讼的权利。

　　尽管从当下的司法实践中看，想将房屋征收决定依法撤销或者确认违法的难度很大，在一些地方甚至近乎不可能。但是，征收维权的关键有时并不在于赢得某场官司，而在于在提起程序的过程中不断表明我们的诉求，与征收方建立积极的互动和联系。

　　换言之，对房屋征收决定的依法审查具有一定的宣誓意义，对监督、倒逼征收方履行好补偿职责具有现实作用。

　　抓手利用得越充分，提升补偿的可能性也就越大。何况，在不影响公共利益需要大局的前提下，房屋征收决定是完全可以被确认违法并责令采取补救措施的，其合法性绝非铁板一块。

　　【要点三：调查登记环节不能稀里糊涂】

　　被征收人能够获取怎样的补偿利益，很大程度上取决于征收调查登记的结果。被征收房屋的合法性、用途、建筑面积等客观情况将直接影响后面的评估环节，并最终体现在补偿协议或者补偿决定上。

　　实践中，一些被征收人在项目启动初期较为懈怠、麻痹，对征收方的入户调查不参与、不配合，或者对其为“无证面积”进行的认定不敏感，这都是非常有害的。

　　有时征收方不会直接寄出“以拆违促拆迁”的招数，给被征收房屋下达责令限期拆除违法建设的决定，其考虑在于不给被征收人以复议、诉讼救济的机会。

　　但只要涉案房屋有一部分面积被认定为无证、未经登记且不属于历史遗留原因形成的，补偿数额打折就几乎不可避免。

　　这一步的问题不解决，后面你再怎么在评估、补偿决定环节上使劲，意义都有限。人家的确没说你是违建，但却认为你这不该给补偿，你又有什么脾气呢?

　　显然，被征收人需要做到未雨绸缪，尽早搜集能够证明房屋合法性或者确系历史原因形成的证据，在每一个环节上据理力争，对调查登记结果不认可就不要在任何材料上签字。

　　【要点四：评估环节需步步为营】

　　房地产价格评估结果是征收补偿最终数额的直接依据，无论被征收人自认为是“懂”还是“不懂”，这一环节都不可轻易错失。

　　具体而言，大家要做好以下4件事：

　　1. 依法积极参与评估机构的选定。先争取集体协商，找机会多和同项目的被征收人认识、沟通;即便协商不下来也可能为今后争取补偿权益奠定基础。协商不成时，投票、摇号也要积极参与，确保自己的评估机构选择权充分行使。

　　2. 依法积极配合入户实地查勘。所选定评估机构的估价师上门来了，被征收人要留人在家热情欢迎，不可令人家吃闭门羹。

　　要礼貌地要求其出示执业证件，确认其身份，并在实地查勘全过程中亲自陪同。必要时可对这一过程中的对话进行录音以留存证据。

　　对经实地查勘形成的实地查勘记录要认真审阅后决定是否签字。拿不准主意、存有疑问时可以不签字，仅仅是不签字并不会影响自己的补偿权益。

　　3. 分户的初步评估结果公示后有疑问的要及时要求估价师进行解释说明，认为存在错误的可要求评估机构修正。

　　大家要注意的是，分户的初步评估结果公示与分户评估报告的送达是一先一后两个步骤。若征收办未能及时公示初评结果，被征收人可敦促其履行这一法定职责。

　　4. 务必获取内容完整的分户评估报告，并基于此考虑是否申请复核和专家委员会鉴定。实践中常见的那种一两页纸的“估价单”不是法律意义上的分户评估报告，只见到它被征收人可不能善罢甘休，因为仅凭这两页纸是根本看不出问题所在的，申请复核的理由根本找不着。

　　做好上述4件事以后，若被征收人对最终拿到手的评估报告不满，就可以在法定期限内赶紧申请复核和专家委员会鉴定了。

　　在行使这两个法定权利的过程中，也别忘了继续积极与评估机构及其估价师就评估中所涉的技术问题沟通，尤其是评估方法、可比实例选择等往往会直接左右评估出来的数额。

　　在明律师最后要提示广大被征收人的是，对上述4大要点重视而不无视，我们才能为最终起诉征收补偿决定做足准备。单纯靠起诉一个征收补偿决定，尽管还算来得及，但却可能难以收到最好的维权效果。棚户区、旧城改造项目就是这样一环套一环，一步压一步走出来的，我们越是提前着力，权利救济取得成效的希望也就越大。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。