国有房屋拆迁案例分析，易律师解读：国企拆迁补偿争议中的‘特权’现象与案例分析

国有房屋拆迁案例分析，易律师解读：国企拆迁补偿争议中的‘特权’现象与案例分析

一、易律师解读：国企拆迁补偿争议中的‘特权’现象与案例分析

【易律师案例释法一百四十八】国企在拆迁补偿争议中可能有哪些“特权”？ 【案件背景】很多拆迁争议中，或者实践中的拆迁补偿安置争议，都是以业主自己的房屋被执法部门认定为“违章建筑”而开始的，而易腾飞律师在办理了相当多的案件之后发现，确实有相当部分比例的案件中，此类争议中的一方实际上是国内众多的国有企业，可能是央企，也可能是省属国企，不一而论。本期内容，我们就拎出来一部分案件或者案件信息，就国企在拆迁补偿争议中的一些情况进行探讨和分析，看看是否在一些案件中，存在“特权”的嫌疑，本身与法律规定，或者规定的流程有不符的地方。案例A:2024月7月27日，湖南省长沙市某区发布《警情通报》，而新闻稿里面不断涌现出来的信息，案件极有可能是因为拆迁补偿安置争议引发的命案。而易腾飞律师仔细看过了，很多案件细节能够反映出来，为什么这个案子争议这么大？极有可能是补偿很低，案涉的被拆迁企业，是一家国企，是国有农场，而凶案嫌疑人在国企被拆迁之后并未得到妥善安置，而嫌疑人与国企的关系就不确定了，可能是其职工，也可能是与国企有合作关系，也可能是其他的关系。案例B:2007年，我的委托人是北方某省属国企的职工，委托人从十几岁毕业以后，就在这家国企工作，截止到2000年前后退休，一直都是有宿舍的，结果到了2007年企业老厂房遭遇拆迁，一直都没有得到补偿安置。而根据委托人给到我们的意见和信息，有相当比例的职工都已经得到了补偿安置。而老厂换了新址之后，此事便一拖再拖，完全解决的希望一再减小。案例C:2015年，委托人和某地一国企，签署了《合作协议》，约定可以使用某地的一块面积约30亩的土地，做出了大额投资之后若干年，涉案地块遭遇拆迁项目，该国企要求一并回收全部土地和地上厂房。至于存在的拆迁补偿款，则一概不提，而易腾飞律师则多次的提示客户，本案中，需要再三的查询落实，是否有属于我们作为投资人的拆迁补偿款，案件争议的性质通过多次开庭，仍然不明确。案例D:南方某省，原属于国营农场的父母辈在农场工作，且里面都有属于自己建造的房屋，而我们的委托人继承了这部分房屋之后，在2017年遭遇拆迁，我们的委托人基本上没有任何的补偿安置，争论因此而起，最严重的时候，发展到双方在拆迁现场对峙。 【易律师的讲解】2017年开始颁布实施的《民法典》对于私人财产是有保障的，具体的做法是之一，尊重继承权，而实践中广泛存在的可能有房屋、土地，却没有办理，未发放权属凭证的问题，在遭遇继承、拆迁补偿、还有司法争议的时候，普遍采取的是尊重历史成因的做法和态度，是谁的财产，原则上只要有人认领或者有社区、村委会或者所在单位认可都行。而现今实践中确实普遍存在的做法，像上述案例中，可能存在事实不清，规则不明，又或者仍然按照老规矩来办的情形，更有一些情形是按照企业自己的决定来办理的，确实有可能属于“特权”。案例A中，我们的委托人在国企就职或者是与所属国企有合作关系等等，在遭遇拆迁补偿时，可能会面临着全部免费项目均被取消的可能。特别是可能存在的免费用地，免费用房等等。而按照现今的规则，更多的补偿金额都需要支付给国企本身，这与现今的谁投资谁受益的现代公司管理理念完全不符，一时可能存在较大的落差。而众多的国企，特别是央企，其实都是有行政级别的，能否真正得到比较好的市场待遇？我想是大概率事件，这对于我们来说，而兑付较大额度的拆迁补偿款，有不少地方已经定性为“涉嫌国有资产流失”，这对于国企来说，不少国企会选择和当地的执法单位合作，通过执法流程，让拆迁补偿的房屋权利人选择妥协。案例B、C、D中，我们同样可以看到，不少国企，是这样来处理此类纠纷的，特别是较大投资商在遭遇此类纠纷的时候，更有可能是损失较大。而目前在所属资产，各自范围进行登记的时候，特别是投资商和国企合作时，需要受到当地行政主管部门的管理和符合他们的登记要求，一般是各地的行政审批局、国土自然管理部门和房屋管理部门，不仅涉及到各类税、费等等成本，还有可能涉及到不断出现的后续监管。而国企、央企当年又是存量土地的大户，如何盘活此类土地的收益？又是另外一个方面要考虑的问题。#房屋拆迁补偿# #律师# #法律# #征地补偿法律实务# #行政法# #律师咨询# #法律咨询#

二、企业拆迁的补偿规定

法律分析：

政府拆迁员工的补偿标准：

政府对企业补偿，单位对员工补贴，按补偿按员工在本单位工作的年限计算，每满一年支付一个月工资的标准向员工支付，六个月以上不满一年的，按一年计算，不满六个月的，向员工支付按半个月工资计算。

员工月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。

本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。

法律依据：

《中华人民共和国劳动合同法》

第四十条 有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：

（一）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；

（二）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；

（三）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。

第四十六条 有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：

（一）劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的；

（二）用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的；

（三）用人单位依照本法第四十条规定解除劳动合同的；

（四）用人单位依照本法第四十一条第一款规定解除劳动合同的；

（五）除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，依照本法第四十四条第一项规定终止固定期限劳动合同的；

（六）依照本法第四十四条第四项、第五项规定终止劳动合同的；

（七）法律、行政法规规定的其他情形。

第四十七条 经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。

六个月以上不满一年的，按一年计算；

不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。

劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。

本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。

三、国有企业拆迁的赔偿问题

本段内容讲述了拆迁补偿的相关规定和标准。

拆迁补偿对象包括国有土地上的建筑物及附属物和集体土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿没有具体规定。

房屋、建筑物的补偿应以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准，设备补充费用应按照国家规定的重置价格计算。

拆迁法规对集体土地上的建筑物拆迁方面没有详细规定，而企业拆迁必然会导致租赁关系的终止，因此企业拆迁补偿的期待利益如何保障需要引起重视。

法律分析

需要满足的条件包括土地补偿、房屋和建筑物的赔偿成本的确定、以及按照有关房地产权证登记的建筑面积为计算标准的房屋和建筑物的赔偿。

如果由于历史原因无法取得房地产证或土地证,则按照实际计量结果进行计算。

房屋和建筑物的价值通常由拆迁方和被拆迁方共同委托评估公司进行评估。

机械设备分为两类:可移动设备和不可移动设备。

设备的重置价格应按照国家规定的重置价格计算,并支付业主相应的赔偿费用,包括搬迁前的费用、搬迁期间的停工费用以及解雇员工的补偿费用。

一、被征收资产补偿费用

1、土地补偿费用

企业的经营场地一般是通过租赁得来。

租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。

企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障？根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。

对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。

也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。

但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。

2、房屋、建筑物补偿费用

对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。

因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。

房屋、建筑物的价值一般应由被拆迁人制定评估公司，然后有拆迁人委托，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。

3、设备补充费用按照重置成新价计算

设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。

机器设备分为两类：

一类是可搬迁设备；

二是不可搬迁设备；

可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。

实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。

功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。

对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。

在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准；

无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

结语

被征收资产补偿费用包括土地补偿、房屋和建筑物的赔偿成本的确定、以及按照有关房地产权证登记的建筑面积为计算标准的房屋和建筑物的赔偿。

对于房屋、建筑物的补偿，应以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准；

对于设备搬迁安装费用，应按照国家规定的重置价格计算，并支付业主相应的赔偿费用。

拆迁非住宅房屋时，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准；

无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。

在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同。

四、企业拆迁补偿标准及案例分析

工厂拆迁补偿涉及财产价值、设备设施、停产停业和搬迁奖励等方面。

财产价值取决于财产性质和土地用途，设备设施补偿解决设备资料丢失问题。

停产停业补偿标准因地而异，有的省份为300-400元/平方米，有的为一半，有的没有。

搬迁补偿金由政府根据政策确定。

法律分析

主要分为财产价值补偿，财产价值补偿主要由财产性质和土地用途决定，设备设施补偿，对于工厂方面，由于工厂拆迁导致大量的设备资料丢失的补偿。

失停产停业补偿，中国不同的地区赔偿标准也不同。

有的省份的补偿标准是300-400元/平方米，有的省份是一半，有的省份没有补偿，属于流通部分。

搬迁补偿金搬迁奖励补偿是固定的，一般由当地的政府根据具体的政策决定最后的金额以及土地补偿等。

拓展延伸

企业拆迁补偿政策与实施情况的综合评估

企业拆迁补偿政策与实施情况的综合评估涉及对当前企业拆迁补偿政策的有效性和实施情况的全面分析。

通过对各地拆迁补偿政策的比较研究，可以评估其是否能够保护企业的合法权益并提供公正的补偿标准。

同时，还需要考察实施情况，包括政策执行的公正性、补偿金额的合理性以及相关程序的透明度。

通过对案例的分析，可以揭示出政策的优缺点，为改进和完善拆迁补偿政策提供依据。

综合评估的结果将为政府部门和相关利益方制定更合理、公正的拆迁补偿政策提供重要参考。

结语

根据以上分析，对企业拆迁补偿政策的综合评估具有重要意义。

通过比较研究各地拆迁补偿政策，可以评估其保护企业合法权益和提供公正补偿的有效性。

同时，需要考察政策实施情况，包括公正执行、合理补偿金额和透明程序。

通过案例分析，揭示政策的优缺点，为改进和完善拆迁补偿政策提供依据。

综合评估结果将为政府和利益相关方制定更合理、公正的拆迁补偿政策提供重要参考。

法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第十七条规定作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第二十二条规定因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十七条规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

这些规定当然适用企业拆迁。

五、政府拆迁企业员工赔偿标准

法律分析：

政府拆迁员工的补偿标准：

政府对企业补偿，单位对员工补贴，按补偿按员工在本单位工作的年限计算，每满一年支付一个月工资的标准向员工支付，六个月以上不满一年的，按一年计算，不满六个月的，向员工支付按半个月工资计算。

员工月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。

本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。

法律依据：

《中华人民共和国劳动合同法》

第四十条 有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：

（一）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；

（二）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；

（三）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。

第四十六条 有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：

（一）劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的；

（二）用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的；

（三）用人单位依照本法第四十条规定解除劳动合同的；

（四）用人单位依照本法第四十一条第一款规定解除劳动合同的；

（五）除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，依照本法第四十四条第一项规定终止固定期限劳动合同的；

（六）依照本法第四十四条第四项、第五项规定终止劳动合同的；

（七）法律、行政法规规定的其他情形。

第四十七条 经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。

六个月以上不满一年的，按一年计算；

不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。

劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。

本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。

六、企业拆迁损失补偿

法律主观：

根据相关规定，就企业 拆迁补偿 标准如下：

一是 拆迁 资产的补偿费用，包括：

无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等; 二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失; 三是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用; 四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

(一)拆迁资产补偿费用 1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。

企业的经营场地一般是通过租赁得来。

租赁的土地分为租赁国有土地和租赁 集体土地 两种。

企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在 租赁合同 中的期待利益如何保障根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁 法规 并没有做出统一的规定。

对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。

也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有 土地使用权 的。

但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。

全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。

同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。

2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。

对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关 房产证 明登记的建筑面积为计算标准。

因为历史原因无法 办理房产证 明和土地证明的，可经实际丈量确定。

房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。

3、设备补充费用按照重置成新价计算 设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。

机器设备分为两类：

一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。

实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。

功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。

对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。

在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

(二)停产停业损失 该部分是法律实践中出现争执较大的部分，我认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。

这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是 律师 维权的重中之重。

《条例》第二十三条规定对因 征收房屋 造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。

在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。

(三)拆迁补偿费用 1、设备搬迁安装费 对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装， 继承 投入使用。

据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。

2、解聘员工的安置补偿费用。

因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。

拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体与员工签订的 劳动合同 ，结合 劳动法 有关规定给予补偿。

(四)基于拆迁政策发生的奖励费用 在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订 拆迁安置补偿协议 ，搬出拆迁范围。

奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。

应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。

二、企业拆迁过程中，企业主应当如何维权(以承租企业为例) 事实上，拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的过程中，承租人也没有权利参与到其中来。

这样一来，一旦面临拆迁，作为承租人的企业想获取补偿就会陷入非常被动的局面。

在现实生活中，因历史上的改制原因，国有企业改制不彻底、集体企业转型不成功，企业产权、厂房产权、土地使用权权属混乱不清等情况，导致企业以承租人的身份从事生产经营的情况非常之多。

那么，承租企业面临拆迁应当如何为自己争取利益呢 1、承租企业在拆迁前的准备 许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候，往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。

他们认为，只要我能拖得住撑得久，动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。

事实上，这是一种非常错误的想法。

首先，法律上规定了“久拖不搬”的强制手段。

《 行政强制法 》和《条例》确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段，面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况，拆迁人有权依照法律程度申请 强制拆迁 ，被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁，这是不现实的想法; 其次，在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久，拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况，但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。

拆迁是一种依法而为之的法律行为，哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿，都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的，所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的，而不是拆迁人自主决定的事情。

再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上，而忽视了补偿款分割的法律风险化解。

律师在办案的过程中，经常会遇到这种情况：

在补偿款谈妥之前，被拆迁人、承租人往往站成一线，共进共退，以图争取更多的利益。

而一旦补偿款落实之后，被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会因为之前的权属约定不明而再起 诉讼 ，请求法院依法为其进行动迁款的分割，拆迁之事本已麻烦甚多，再加上动迁款的分割，更容易出现亲朋关系破裂、子女关系紧张的情况。

而这一切，其实都可以通过拆迁前的准备，通过约定各方权利的方式，很容易地把拆迁后的法律风险给化解掉。

但很多拆迁人、拆迁关系人并没有注意到这一点，而徒增许多烦恼和纠纷。

2、承租企业在拆迁前可以做的准备工作有：

(1)深度审查拆迁中的各方权利义务关系，确定因拆迁而发生关系的各方主体 与住宅房屋拆迁相比，非住宅房屋拆迁(企业拆迁)因为土地、房屋的权属关系复杂，在拆迁过程中会有更多的拆迁关系人在里面。

如果被拆迁房屋是自有产权办公用房，并享有完整的国有土地使用权，被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人，拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。

有些房屋是租赁办公用房，拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。

值得引起注意的是，集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁，因原有权属不明，甚至 土地转让合同 无效等各种在法律规范之外的事实出现，使得各方主体权利义务不清楚，拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。

由此，律师提示：

对于产权归属不明确的企业，在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内，建议咨询或者聘请律师介入，以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定，以有效化解可能发生的法律风险。

(2)积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明 有很多当事人并没有预估到相关材料证明是件很复杂的事情，临到限期，匆匆估算企业内的设备数目，对因拆迁而引起的设备迁移费、哪些设备迁移动是损害设备价值的没有进行精细的清点核查，而使被拆迁企业、承租企业在安置补偿时相当被动。

常言道，破家值万贯，对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的工作，应当提前介入，为后来的评估做好准备。

被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件;现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无 抵押 等情况的清单。

劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同，以证明本企业内共有多少在职员工，劳动期限如何等。

如有事实劳动情形的，建议应尽快补充劳动合同，以证明双方的 劳动关系 。

另外， 社会保险 缴纳情况、 工资 单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明也应一并整理并列清单。

装修装潢费用的支出也应当有相应的发票 证据 予以证明，如果协商确定装修装潢费用的补偿，可依照装修装潢费用的原始支出、使用年限、现在状况等参数进行协商;如果依照评估确定装修装潢费用的补偿，也应提交相应数据及证明材料，以便对装修装潢费用进行合理的评估。

(3)聘请律师介入，在专业律师的指导下制定拆迁策略 拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异，而且拆迁人在拆迁中往往有着更优势的地位，使得很多被拆迁人、拆迁关系人 “怕”拆迁。

“怕”的原因无外乎两点：

一是拆迁跨度时间长，繁琐事情多，很多企业初次接触拆迁，对此束手无策;二是缺乏相关的拆迁 法律知识 ，在与拆迁人交涉的过程中怕吃亏。

鉴于拆迁的复杂性和专业性，对于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁律师介入是非常有必要的。

3、拆迁实施中，拆迁人应对承租企业补偿的项目 如前所述，在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为四部分：

一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;二停产停业损失。

三是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。

四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

法律客观：

根据《国有土地上 房屋征收与补偿条例 》第23条规定：

对因 征收房屋 造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

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文章来源参考：头条-国有房屋拆迁案例分析，政府拆迁企业员工赔偿标准

内容审核：袁曼曼律师

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