农村房屋拆迁分类，农村房屋拆迁评估分类

农村房屋拆迁分类，农村房屋拆迁评估分类

一、农村房屋拆迁评估分类

农村房屋拆迁评估主要分为以下几个分类：

一、按房屋所有权补偿

这种补偿方式主要考虑房屋的所有权价值，由于农村宅基地土地使用权几乎是无偿取得，不是完整的土地使用权权益，因此补偿款主要包括房屋所有权价值。这种方式多采用成本法进行评估。

二、按房屋所有权价值加土地征用补偿费标准补偿

在此种方式下，补偿款不仅包括房屋所有权价值，还包括土地征用补偿费。土地征用补偿费应按照当地征用补偿类型标准之最高标准来计算。

三、按房屋所有权价值加土地征用补偿费及土地开发费与市政配套费标准补偿

这种方式在第二种补偿方式的基础上，还考虑了土地开发费和市政配套费。这是因为在取得宅基地后进行房屋建设时，农村居民对土地进行了一定的投入，如土地平整、水电、下水管道的铺设等。

四、按房地产市场价格扣除应补市场地价标准补偿

此方式是在评估拆迁房屋价值时，先拟定一个能满足被拆迁房屋能够进入房地产转让市场的前提下所能实现的转让价格，然后再扣除需满足进入房地产转让市场所需付出的代价，即房地产市场价格减去应补市场地价。

五、按房地产市场价格补偿

这种方式是考虑到居民因拆迁失去了使用宅基地土地使用权及房屋使用的机会，因此按照房地产市场价格标准进行补偿，以保障居民的居住水平不降低。

综上所述，农村房屋拆迁评估分类主要根据补偿方式的不同进行划分。在具体实施时，应结合实际情况和相关法规政策，确保拆迁评估的公正性和合理性。

二、房屋拆迁评估程序是怎样的

一、房屋拆迁评估流程1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。

专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。

2、房屋评估前的准备。

就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

3、评估人员进行现场勘查。

就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

4、相关资料的综合分析。

这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。

5、编写相关评估报告。

评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。

6、评估复核和审批。

在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实在进行复核，复核后报审批人员进行审批。

二、房屋拆迁评估方法（一）市场法按照现行规定，农民对农村宅基地只享有使用权，其所有权属于所属集体经济组织，所以无法形成类似城市房屋的房地产交易市场，房屋买卖仅仅局限在集体经济组织成员之间，也就不存在统一的市场价格。

因此，在房屋价值评估中无法使用市场法。

但是市场法在日前实践中大量出现的小产权房交易中应用较多。

（二）收益法农村房屋价值评估从理论上应该可以采用收益法，收集果体土地类似企业的收人和投人成本等用以计算客观收益，但是实践中农村没有形成统一的房地产市场，可以收集的资料很少，导致收益法也不适用农村房屋价值评估。

（三）假设开发法假设开发法又被称为“剩余法”，预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

主要适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

运用此方法应把据待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。

然而，农村房屋并没有明确再开发计划，自然就无法适用。

（四）成本法指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

在目前农村房屋价值评估中多采用这种方法。

【法律依据】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见；

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

三、农村房屋拆迁评估标准

农村房屋拆迁评估标准如下：

1、按房屋所有权补偿，其仅拥有房屋所有权，其宅基地土地使用权几乎是无偿取得，不是完整的土使用权权益，无抵押、处分等权利，所以从其权益角度来看居民甲的补偿款仅包括其目前状态下所拥有的所有权价值，多采用成本法进行评估；

2、按房屋所有权价值加土地征用补偿费标准补偿，至于征用补偿标准应采用何种标准，应按照当地征用补偿类型标准之最高标准。

实施拆迁时，居民是以牺牲“住”为代价的，按照当地征用补偿类型标准之最高标准；

3、按房屋所有权价值加土地征用补偿费及土地开发费与市政配套费标准补偿，农村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后进行房屋建设时，对土地是进行了一定的投入如土地平整、水电、下水管道的铺设、引入等。

因此在第二种基础上适当考虑增加土地开发费与市政配套费补偿更为全面；

4、按房地产市场价格扣除应补市场地价标准补偿，在进行拆迁房屋估价时，采用“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”这种思路进行评估则应拟定满足欲拆迁房屋能够进入房地产转让市场的前提下所能实现的转让价格再扣除需满足进入房地产转让市场所需付出的代价，即房地产市场价格-应补市场地价；

5、按房地产市场价格补偿，居民甲由于实施拆迁失去了使用该宅基地土地使用权及该宗地上所建房屋使用的机会，由此应补偿居民甲一个与之目前相当居住水平的机会。

按照机会平等原则，应按房地产市场价格标准对居民甲进行补偿；

6、按照目前市场土地取得费标准，建议采用拍卖土地市场价格水平，减去另交地价后以建筑面积分摊方式补偿。

【法律依据】：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

四、房屋拆迁怎么评估

一般采用市场比较法，未来收益法，以及基准地价法 进行房屋拆迁的评估。

还有成本材料法等，但是因社会变迁以及实践需要一般不会采用。

法律依据：

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。

评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

五、农村房屋拆迁怎么评估

一、房屋拆迁评估流程1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。

专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。

2、房屋评估前的准备。

就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

3、评估人员进行现场勘查。

就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

4、相关资料的综合分析。

这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。

5、编写相关评估报告。

评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。

6、评估复核和审批。

在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实在进行复核，复核后报审批人员进行审批。

二、房屋拆迁评估方法（一）市场法按照现行规定，农民对农村宅基地只享有使用权，其所有权属于所属集体经济组织，所以无法形成类似城市房屋的房地产交易市场，房屋买卖仅仅局限在集体经济组织成员之间，也就不存在统一的市场价格。

因此，在房屋价值评估中无法使用市场法。

但是市场法在日前实践中大量出现的小产权房交易中应用较多。

（二）收益法农村房屋价值评估从理论上应该可以采用收益法，收集果体土地类似企业的收人和投人成本等用以计算客观收益，但是实践中农村没有形成统一的房地产市场，可以收集的资料很少，导致收益法也不适用农村房屋价值评估。

（三）假设开发法假设开发法又被称为“剩余法”，预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

主要适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

运用此方法应把据待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。

然而，农村房屋并没有明确再开发计划，自然就无法适用。

（四）成本法指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

在目前农村房屋价值评估中多采用这种方法。

【法律依据】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见；

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

六、农村房屋拆迁评估细则是什么

法律分析：

房屋拆迁评估程序：

一、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。

二、准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

三、评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

四、相关资料的综合分析。

五、编写相关评估报告。

六、评估复核和审批。

法律依据：

《中华人民共和国建筑法》 第八条 申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（二）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；

（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

（四）已经确定建筑施工企业；

（五）有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；

（六）有保证工程质量和安全的具体措施。

建设行政主管部门应当自收到申请之日起七日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

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1、农村房屋拆迁分类标准

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10、农村房屋拆迁补偿款包括哪些项目

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文章来源参考：头条-农村房屋拆迁分类，农村房屋拆迁怎么评估

内容审核：李静律师

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