房屋拆迁改商业补偿，北京拆迁律师臧云：住宅改商用应该怎么补偿按什么标准补偿

房屋拆迁改商业补偿，北京拆迁律师臧云：住宅改商用应该怎么补偿按什么标准补偿

一、北京拆迁律师臧云：住宅改商用应该怎么补偿按什么标准补偿

北京拆迁律师臧云：住宅改商用应该怎么补偿按什么标准补偿

二、住改商拆迁如何补偿

一、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

拆迁办法中规定，“拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

二、规定住改商可以享受商业用房补偿政策

规定，“在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。

“也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

三、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。

对沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。

对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。

四、一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿

规定对住改商房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007之前住改商。

此时间点之后除临道路第一层的之外的住改商房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

五、采用混合标准

(一)临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。

(二)其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：

2进行补偿。

三、住改商拆迁补偿

法律分析：

一、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

二、规定住改商可以享受商业用房补偿政策

三、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

四、一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿

五、采用混合标准

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

四、住改商拆迁补偿标准

1、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定。

2、规定住改商可以享受商业用房补偿政策规定，在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。

也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

3、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同，参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。

对沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。

一、什么是征地补偿

征地补偿是指国家为了公共利益的需要，依法对农民集体所有建设土地或棚户区实行征收或征用，并按照被征地的原用途给予补偿。

二、征地补偿的补偿范围

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

五、拆迁时住改商怎么补偿,标准是什么

一、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

拆迁办法中规定，“拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

二、规定住改商可以享受商业用房补偿政策

规定，“在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。

“也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

三、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。

对沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。

对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。

四、一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿

规定对住改商房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007之前住改商。

此时间点之后除临道路第一层的之外的住改商房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

五、采用混合标准

(一)临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。

(二)其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：

2进行补偿。

六、拆迁时,住改商怎么补偿

基于对各地住改商补偿规定的研究，总结对于该性质房屋的补偿主要有以下几种模式：

一、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定比如黑龙江某地在拆迁办法中规定，“拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

二、规定住改商可以享受商业用房补偿政策比如浙江某地区规定，“在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。

”也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

三、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同在江苏此种补偿标准比较常见，比如宿迁、淮安、泰州等地。

参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。

对沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。

对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。

四、一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿张家界市规定对住改商房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在之前住改商。

此时间点之后除临道路第一层的之外的住改商房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

五、采用混合标准比如重庆某地区规定：

（一）临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。

（二）其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：

2进行补偿。

对于住改商的补偿，一方面要根据各地关于此方面的规定但另一方面由于此些规定的效力一般非常低，多是以地方政府规章的形式出现，只能作为行政审判的参照，不合理之处的存在亦不是不可能。

故律师参与对于实现住改商的商补标准不失为一种合理的选择。

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内容审核：李银磊律师

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