河南农村拆迁别墅，非本村村民购买宅基地合法，但不因购买取得成员身份

河南农村拆迁别墅，非本村村民购买宅基地合法，但不因购买取得成员身份

一、非本村村民购买宅基地合法，但不因购买取得成员身份

在司法实践中，不少裁判认为非本村村民购买宅基地行为无效，自媒体人便据前述裁决设问，非本村村民购买宅基地合法？《土地管理法》第六十二条第五款规定，农村村民出卖住宅后，再申请宅基地的，不予批准。据此，非本村村民购买宅基地是合法行为。由于无效裁判主文没有确定法律后果，不少人对仍对村民住宅有极大的“兴趣”。

非本村村民购买宅基地合法

一、地方政策与法律冲突的解决方法\n\n\n在西方国家，政策主要表现为政府的决策，在我国，政策主要表现为共产党的决策。在多数社会生活中，党的政策事实上已转为法律的形式实施，如，《民法典》特定的特别法人，《土地管理法》规定的农村村民出卖住宅等。

在我国，各级政府尽管受党的领导，但并不意味着每级政府领导人能理解法律，或者党的政策。不仅如此，不少地方政策还转化为地方性法规，地方政策与法律冲突的可能性大大增加。如，各地拆迁政策并不相同，有的地方将农村土地补偿款直接归民营资本所有，有的地方甚至包括歧视妇女的内容。

由于多数领域党的政策已转化为法律实施，有法律规定的，地方政策仅能在法律规定的范围作出具体规定。地方政策与法律规定相冲突，法官不应为与法律规定不同的地方政策寻找根据，如，将非集体经济组织成员购买宅基地，或者住宅的民事法律行为认定无效。

在司法实践中，也有少数法官直接否定地方政策的效力的案例，如，2003年，河南洛阳种子案等。主审法官李慧娟因在裁判文书一句话面临被撤销审判长职务并免去助审员资格的严肃处理，即，地方性法规与法律冲突的自然无效。

地方政策与法律冲突的解决方法

司法人员的职业尽管有其特殊性，但也是谋生的方式之一。当地方政策与法律相冲突，稳妥的办法是层报上级法院决定，但由上级法院决定不符合审判监督制度。最好的办法是不适用相冲突的地方性法规，如，李慧娟直接适用《种子法》作出裁决，而不援用《河南省农作物种子管理条例》。\n\n\n二、非集体经济组织成员购买宅基地的规定

从国家法律法规数据库检索，不难得出结论：非集体经济组织成员购买宅基地的规定如下：《村庄和集镇规划建设管理条例》和《土地管理法》。前者的效力等级是行政法规，其适用范围非城市规划区内的村庄和集镇，其中，城市与非城市的区分在于建制镇。后者的效力等级是法律，适用范围是大陆所有的地区。

《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定，农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理。其中，涉及非集体经济组织成员有偿取得宅基地的第二款规定：

城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。其中，第（一）项规定，是指经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地，这里的“划拨”并不是《土地管理法》规定的无偿使用。

第十八条第三款规定，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。该款并不意味着前述人员不是本集体经济组织成员，如，退伍军人迁出户口仍是本集体经济组织成员。

2019年修订后《土地管理法》第六十二条有两款事实上规定了非集体经济组织成员可以购买宅基地。其中，第五款规定了本集体经济组织成员处分宅基地的法律后果，即，再申请宅基地的，不予批准，但法律人也可通过文义解释推导出非集体经济组织成员可以购买宅基地。

《土地管理法》第六十二条第六款从正面规定了本集体经济组织成员可以出售宅基地，即，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。本款还为解释村集体经济组织成员提供了根据。

三、非集体经济组织成员购买宅基地的待遇

本集体经济组织成员身份依法律法规确定。其中，集体经济组织成员身份的确定已有法律，即，《户口登记条例》。例如，本法第四条第三款规定，农村以合作社为单位发给户口簿；合作社以外的户口不发给户口簿。结合本法第三条第五款的规定，居住在合作社（村集体经济组织）非成员也有户口，如，合作社以外的户口，由户口登记机关（公安机关）直接办理户口登记。1958年的《户口登记条例》之所以没有被多数人认为是法律，其原因是1954年《宪法》规定全国人大常委会仅有法令制定权限，故，《户口登记条例》不能使用“户口登记法”的名称。

需要特别说明的是，村民因入学、入伍等原因迁出户口，集体经济组织的户口簿并没有发生变动，计划经济时代迁出户口的主要目的之一主要是解决粮油关系。村民未迁出户口的，即使不参加劳动，其粮油关系由本集体经济组织直接供给，即，所谓的“口粮”。不少地方政策规定村民迁出户口不是集体经济组织成员没有法律根据，据此，《土地管理法》第六十二条第六款规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，其中，“农村村民”的表述从正面回答了身份问题。

非集体经济组织成员当然不能享受成员待遇，如，本集体经济组织成员可无偿获得宅基地使用权。非集体经济组织成员购买村民住宅，或者宅基地后，其也不能享受土地增值，或者土地补偿费用的权利。前述结论的法律根据是《民法典》第三百六十三条的规定，即，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

非集体经济组织成员购买宅基地的待遇

农村宅基地所有权属于村集体经济组织，如，《宪法》第十条第二款后半句规定，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。地随房走的规则不适用农村住宅，但村民，或者非村民的仍享有住宅重置成本的补偿权，据此，本集体经济组织拆迁应评价为村民共同富裕，但不少地方政策却是部分富裕，如，以住宅面积分配安置房，非集体经济成员也享受村民的待遇。

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二、本村人买本村土地合法吗

法律分析：

无效。

依据《民法典》相关规定、《土地管理法》等规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权或变相取得，但可以承租宅基地。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

三、本村人买本村人宅基地房是否合法

本村人买本村人宅基地房合法。

随着农村土地确权工作的深入与完成，确权后的宅基地可以进行转让、抵押、贷款以及担保等。

对于宅基地买卖需要符合3点要求才合法，同时宅基地变卖后再申请宅基地将不予审批。

购买宅基地需要满足以下几个方面的要求：

1、宅基地买卖需要进行权利（使用权）主体变更登记《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭证，宅基地以及房屋通过买卖转让宅基地使用权时，应依照规定进行审查、批准，完成权利主题的变更等级。

不仅需要到房屋管理部门办理产权过户登记手续，还需要进行宅基地使用权的主体变更。

完成后宅基地买卖才算合法有效，不然不受法律保护；

2、宅基地购买者资格限制宅基地使用权转让只可在本集体组织内部进行，严禁本集体经济组织外成员特别是城镇户口居民购买农村宅基地。

宅基地转让给城镇户口居民或者其他集体经济组织成员，将不受法律保护。

如果非本集体经济组织内部成员想要购买宅基地，需要将户口迁移到本集体经济组织方可；

3、应符合“一户一宅”标准宅基地转让者在进行转让前仅有一处宅基地，宅基地购买者在购买后也仅有一处宅基地。

法律依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

四、本村村民买本村的宅基地可以吗

一、本村村民买本村的宅基地可以吗1、本村村民不可以买本村的宅基地。

宅基地属于集体财产，不可以任意买卖。

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

宅基地上的房屋是私有财产，村民可以依法处置。

2、法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡镇土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

二、宅基地可以继承吗宅基地是否可以继承，视以下情况决定：

1、宅基地上的房屋属于被继承人的个人合法财产，继承人均有继承权；

2、被继承人为农村户口，可以继续享有宅基地的使用权；

3、宅基地不属于遗产，不能被继承，如果继承人不属于农民户口的，不再享有宅基地的使用权；

4、村委会有权将宅基地使用权收回，被继承人可以将宅基地上的附着物拆除清理，或者按规定将该处住宅卖给本村有宅基地使用权的村民。

五、非本村村民宅基地买卖是否有效

法律分析：

无效。

依据《民法典》相关规定、《土地管理法》等规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权或变相取得，但可以承租宅基地。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

六、非本村村民购买宅基地建房合法吗

法律分析：

如本村居民购买本村的宅基地、工业等经营性用地的，是合法的，也需要经本村村民三分之二以上同意；

但是买卖耕地并用其其他用途的，则属于违法行为，我国严格控制耕地转变为非耕地。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第六十三条　土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。

具体办法由国务院制定。

第三十条　国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。

国家实行占用耕地补偿制度。

非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；

没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。

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文章来源参考：头条-河南农村拆迁别墅，非本村村民宅基地买卖是否有效

内容审核：徐慧芳律师

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