房屋拆迁起纷争，朝阳5兄妹因母亲房改房起纷争，诵盈律师助当事人获得合计30%房产份额！

房屋拆迁起纷争，朝阳5兄妹因母亲房改房起纷争，诵盈律师助当事人获得合计30%房产份额！

一、朝阳5兄妹因母亲房改房起纷争，诵盈律师助当事人获得合计30%房产份额！

🔼（点击图片可放大查看案情人物关系）

原告：许海峰（老大）、许露婷（老三）

原告代理律师：北京诵盈律师事务所回志新律师

被告：许丹婷（老二）、许学峰（老四）、许景峰（老五）

案例中所有当事人名字均为化名\n\n\n刚料理完母亲的后事，许家五个兄弟姐妹围坐在老宅的客厅里，茶几上还摆着没来得及撤下的香炉，气氛紧张又凝重。

“妈早在2014年就立了遗嘱。”老五许景峰率先打破寂静，从包里拿出一沓文件，“这房子，她说得很清楚，是留给大哥、二姐、四哥和我。三姐——你没份。”

许露婷一怔，眼神从弟弟手中的遗嘱慢慢移开，转头望向长兄许海峰，声音哽咽：“大哥，你是家里的长子，咱妈最信你，你真觉得这合理吗？”一场关于房产继承的纷争，就此拉开了序幕。

01

案情简述

被继承人王淑琴与被继承人许义明育有五名子女，分别是许海峰、许丹婷、许露婷、许学峰、许景峰。

1998年，许义明因病去世，2021年11月，王淑琴亦走完了人生最后旅程。两位老人的离世，本应是亲情凝聚的时刻，然而一套老房却令手足反目、情分暗裂。

这套涉案房屋位于北京市朝阳区，为上世纪单位福利房改政策下购置的公房。2001年，王淑琴与所在单位签订购房协议，以优惠价34000元将该房买下，产权登记在其个人名下。

购房所享优惠是建立在夫妻合并工龄的基础上——丈夫许义明的37年工龄，加上王淑琴本人29年工龄，合计66年，为这套房屋换来了一定的折扣空间。

母亲去世后，关于这套房产的归属，兄妹之间产生了严重分歧。在一次家庭会议上，三位子女许丹婷、许学峰与许景峰拿出一份2014年王淑琴所立的律师见证遗嘱（打印遗嘱）。

遗嘱上内容明确将该房屋按份给四个子女，许海峰20%、许丹婷20%、许学峰30%、许景峰30%，唯独将许露婷排除在外。

许露婷对此震惊又委屈，她回忆起母亲晚年重病时，自己频繁往返医院陪护、料理生活起居，从未听母亲提起遗嘱的事，更无法接受母女情深却被“白纸黑字”一笔勾销。

大哥许海峰也表示事前毫不知情，对遗嘱的真实性和公正性提出质疑。多次私下沟通无果后，许露婷与许海峰决定通过法律手段维护自身的继承权益。

他们一同来到北京诵盈律师事务所，希望通过法律途径，依法争取作为父母法定继承人的应有份额。律所指派回志新律师代理本案，自此，一场围绕遗嘱效力与房改房继承比例的法理交锋正式开启。

02

案件焦点

经过团队的研判之后，我们认为，本案的核心争议并不在遗嘱效力的形式合法与否上，而是更深一层地指向了这样一个复杂命题：

母亲使用已故父亲工龄参加房改，母亲去世后房屋能否按照母亲的遗嘱继承？又该如何计算各自在房产中的权益比例？

03

办案经过

接到许海峰与许露婷的委托后，回志新律师第一时间组织诵盈律师团队启动案件研判。因为母亲的见证遗嘱手续齐全，有见证人且全程录音录像，推翻的可能性很小。

但涉及到的房改房继承与普通商品房继承不同，其产权归属往往并不单纯依赖登记信息，而与「工龄折价」、「福利分房」和「购房年限」等政策背景紧密相关。

因此，本案的突破口，并不在遗嘱文本的字句，而在房屋背后的「历史价值」——工龄贡献的认定与量化。

1. 调档取证，查清房改政策与购房信息；

回律师带队前往朝阳区不动产登记中心，系统调取了涉案房屋的《购房合同》《房价计算表》及《公房成本价明细》等资料，全面梳理房屋的来源与购房历程。

这套涉案房屋属于典型的单位福利房，于2001年由王淑琴女士与单位签订协议购买，成交价格为34906.78元，明显低于市场商品房价格。

资料显示，购房款在支付时采用了「工龄折价」方式，累计使用夫妻双方66年工龄（许义明37年，王淑琴29年）进行抵扣龄（许义明37年，王淑琴29年）进行抵扣。

这也就意味着，这套房屋的产权构成中，不仅仅包含了王淑琴的经济投入，更有许义明的身份性资源参与其中，而许义明早于1997年去世，其工龄折扣所“贡献”的部分理应视为遗产份额。

2. 拆解工龄折扣比例，核算配偶贡献；

基于查阅的购房资料，回律师通过复原当年房改折扣计算公式，逐项拆解房屋原价构成，包括：原始成本价、装修系数、房龄折旧、工龄抵扣金额等因素。

综合测算后，诵盈律师团队初步认定，许义明37年工龄所折算的价值占据整体工龄的约56%，即该房产实际优惠价格中，有超半数由许义明生前的工龄所“置换”而来。根据《民法典》继承相关条款，这部分应当作为其遗产，由五个子女按法定顺序继承。

正是基于对这一焦点问题的精准识别与精细论证，回律师最终促使法院在遗嘱效力认定的基础上，也兼顾到了许义明遗产份额的合法继承权，为原告许海峰与许露婷争取到了合理合法的继承份额，也推动了法院作出更为平衡的判决。

3.明确各自产权比例，推动继承分割平衡；

基于上述计算逻辑，回志新律师向法院明确提出分割主张：

涉案房屋产权的56%，为许义明工龄贡献形成的遗产部分，应由五个子女（包括许露婷）依法平均继承；剩余44%为王淑琴个人出资形成的产权部分，其可依据2014年所立遗嘱自由处分，该部分遗产可按遗嘱分配。

这一观点的提出，既尊重了被继承人生前意愿（遗嘱效力），也保障了法定继承人对另一方遗产的合法权利，成功推动法院对房产权属做出更为公平的确认与分割。

04

判决结果

最终法院最终采纳了这一主张，对涉案房产权属比例认定予以调整为：被继承人许义明工龄折算部分（约占60%）视为遗产进行法定继承分割；被继承人王淑琴工龄折算形成的40%部分，可依照其遗嘱进行处分。

最终五个子女房产份额比例分别为：许海峰20%，许露婷10%，许丹婷20%，许学峰25%，许景峰25%。

这样的比例实际上体现了许义明的60%份额由五个子女平分（每人12%），王淑琴的40%份额按遗嘱意愿分配给四子女后的综合结果。

05

法律依据

《民法典》第1123条：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

《民法典》第1133条：自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。自然人可以依法设立遗嘱信托。

06

律师解读

本案虽然表面上是一起遗嘱继承纠纷，但其核心难点其实并非遗嘱是否有效，而是在遗嘱被认可的前提下，如何精准厘清涉案房屋中的遗产比例归属是本案最大的难点。

因为关于健在配偶一方以死亡配偶工龄取得的房改房的处理意见，在立法与司法实践中，法院对于房屋的性质和继承的内容均有不同判断。目前的司法实践大致分为下列两种观点：

一种观点认为，使用已故配偶工龄所购房屋会被视为夫妻共同财产，房屋被整体纳入二人的遗产范围予以继承分割；另一种观点会认为，仅将使用配偶工龄对应部分的财产价值作为配偶的遗产予以继承分割。

办案法官按照第一种裁判思路认定，是因为本案中被继承人王淑琴于2014年所立遗嘱经律师见证，形式有效，内容明确，将房屋按份分给四名子女。而且涉案房屋虽然登记在王淑琴名下，其实是她在2001年购买房屋时使用了她与亡夫许义明的合并工龄66年的折价优惠。

这就意味着，尽管该房产的产权登记在王淑琴个人名下，但从购房资金的形成过程看，其中有一部分应归属于许义明的遗产。本案的判决既体现了对房产权属历史背景的尊重，也体现了法院在处理遗嘱与遗产的冲突问题上日益精细化、权属结构化的司法趋势。

提醒各位在处理房改房继承时需注重工龄优惠、出资证明等历史证据的收集，确保遗嘱内容与财产权属匹配。

07

案件总结

在继承纠纷中，常常涉及一些特殊的不动产房屋，比如房改房、拆迁房等。其不同于普通的商品住宅，通常对购房者有着特殊的限定，同时还会考虑购房者工龄、实际居住者等多种因素。故而在继承纠纷中，显得分外复杂和繁琐。\n\n\n“房改房”作为特定历史时期的福利性分房，其权属判断需综合考虑针对特定对象的工资补偿、非市场性、社会统筹性、福利一次性等因素，并结合出资来源、购房时间、权属登记、房屋贡献值等情况。

在司法实践中，类似案件存在明显的裁判分歧。一些法院将婚姻关系存续期间购买的房改房直接认定为夫妻共同财产，未考虑工龄折算等人身属性因素。一些法院则更为注重购房款的来源分析，将使用婚前工龄折抵的部分排除在夫妻共同财产之外。

造成这种差异的原因主要有三：一是对房改政策理解不同，有的法院更强调其福利性质，有的则更关注物权取得形式；

二是对婚姻财产制度的适用标准不一，有的严格适用婚姻关系存续期间取得的财产为共同财产的原则，有的则考虑更多例外情形；

三是对已故配偶权益的保护程度不同，有的给予更多考量，有的则严格遵循民事权利能力制度。

诵盈律师在办理大量涉房改房的继承案件中，我们深感：家产之争，往往不是从失去亲人那一刻开始的，而是从信息不对称和误区中悄然酝酿。尤其是房改房作为计划经济遗产与市场制度交汇的特殊产物，其继承问题更需谨慎处理。为此，我们总结出三点经验，供有类似困境的家庭参考：

1. 先看权属：查拆迁安置政策、房改购房时的出资、工龄使用情况，确定房子是个人财产还是家庭共有。

2. 再析份额：把共有部分（比如家人出资、安置人口对应的权益 ）和遗产部分（老人应得份额 ）分开。

3. 最后继承：存在有效遗嘱的按遗嘱，没遗嘱的法定继承，注意“份额让渡、继承人协商”等细节。

房改房继承案件不仅是法律问题，更牵动家庭情感。只有专业的继承律师的介入，往往能在尊重遗产安排的同时，保全亲情底线。别让一纸产权，毁掉手足情分。

二、最高院民一庭房产纠纷指导案例选

法律分析：

案例1：

韩先生与宋女士是夫妻关系，韩某海、韩某江、韩某河是二人生育的子女。

2010年，韩先生、宋女士与小儿子韩某河签订《赠与协议书》，约定：

由于小儿子韩某河对二人照顾较多，二人同意在生前将位于西城区三里河的一处房产赠与给小儿子韩某河，其他人无权提出异议。

《赠与协议书》签订后，韩某河考虑到父母健在，为顾及二老感受，未及时要求将房屋过户到自己名下，后来，韩先生与宋女士相继去世。

2018年，韩某河要求其他继承人韩某海、韩某江履行《赠与协议书》，配合他到房屋管理部门去办理房屋过户手续，但韩某海、韩某江主张二人并不清楚《赠与协议书》的情况，并表示房屋是父母留下的遗产，三兄弟都有权继承，不同意将房屋过户到韩某河名下。

于是，韩某河将韩某海、韩某江起诉到法院，要求他们履行赠与合同配合办理房屋过户手续。

案例2：

李先生和王女士是夫妻关系，二人生育了一儿一女。

2014年，李先生因病去世，对登记在王女士名下位于西城区南礼士路的一处房屋，儿女未要求析产继承。

2015年，王女士与儿子签订了房屋买卖合同并将房屋过户到儿子名下，合同约定的房产交易价格仅为10万元，且并未实际支付。

2016年，王女士因病去世。

2017年，女儿在要求继承上述房屋的过程中发现房屋已登记至哥哥名下，遂将哥哥起诉到法院，要求确认母亲与哥哥签订的房屋买卖合同无效。

房产案件中要解决的问题：

第一,凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷,以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷,当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。

第二,拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷,双方协商达不成协议的,由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决,当事人对裁决不服的,可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。

第三,单位内部建房、分配公房使用权,是单位内部行政管理行为,职工对分房有意见,或者单位分房不合理引起的纠纷不属于法院受理范围,而应由本单位或者有关行政部门解决。

第四,单位分给职工住房使用权并订有分房合同的,职工由于本人原因离职、辞职,或被单位开除时,单位根据合同要求收回公房使用权,由此引起的纠纷可向法院提起民事诉讼。

第五,因为有关部门审批建筑不当,影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷,当事人可向有关部门申请解决,也可以向法院提起行政诉讼。

第六,因违章建筑引起的房产纠纷,以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷,行政机关不依法处理或处理不当,当事人不服的,可以作为行政案件提起诉讼。

但是, 当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷,可以作为民事案件向法院起诉。

法律依据：

《民法典》第一千一百二十一条 继承从被继承人死亡时开始。

相互有继承关系的数人在同一事件中死亡，难以确定死亡时间的，推定没有其他继承人的人先死亡。

都有其他继承人，辈份不同的，推定长辈先死亡;辈份相同的，推定同时死亡，相互不发生继承。

三、房产经纪公司因股权转让引纷争 朱xx兄弟终审胜诉

今天上午，本网从北京市第一中级人民法院获悉，以著名电影演员朱xx兄弟为股东的一家房地产经纪公司因在出资问题上与一出资人产生纠纷，双方诉至法院。

近日，北京一中院对这起涉及名人的出资纠纷案作出终审判决。

一审中败诉的孙先生的诉求被驳回，朱氏兄弟终审胜诉。

　　法院经审理查明，孙先生、朱xx、朱xx及案外人何某、韩某于2003年7月共同出资设立经纪公司。

其中朱xx出资20万元，其余各出资7.5万元。

2006年7月20日，经纪公司申请变更住所地。

2006年9月，经纪公司申请工商变更股东为朱xx、朱xx，并将2006年9月13日《股权转让协议书》、《股东会决议》及修改后的公司章程予以备案。

《股权转让协议书》内容为：

1、甲方(孙先生)同意将在公司中所持有的以货币方式投入的7.5万元人民币股份转让给乙方(朱xx)，乙方同意接收其全部股权;债权、债务做相应更改。

2、从股权转让之日起(以工商局核准日期为准)，以前的股东权利由甲方享有，股东义务由甲方承担;从股权转让后，其股东权利由乙方享有，股东义务由乙方承担。

3、甲、乙两方同意将转让协议书提交公司股东会讨论，经批准后，由甲、乙两方共同签字后生效。

　　在后来召开的股东会议上作出的《股东会决议》中明确规定：

1、会议同意原自然人股东何某将所持有的以货币方式投入的7.5万元人民币股份全部转让给自然人股东朱xx，同时退出公司股东会;2、会议同意原自然人股东韩某将所持有的以货币方式投入的7.5万元人民币股份全部转让给自然人股东朱xx，同时退出公司股东会;3、会议同意原自然人股东孙某将所持有的以货币方式投入的7.5万元人民币股份全部转让给自然人股东朱xx，并撤销经理职务同时退出公司股东会;4、股东持有股本金情况：

朱xx以货币方式投入35万元人民币，占公司注册资本总额的70%;朱xx以货币方式投入15万元人民币，占公司注册资本总额的30%。

公司章程变更为：

公司注册资本50万元;股东朱xx2003年7月28日出资35万元，股东朱xx2003年7月28日出资15万元。

股东会决议和公司章程最后一页均无正文，且章程下方的页码不连续，前后字体不一致。

　　另外，2004年底，孙先生、朱xx分别出资7.5万元，受让原股东何某、韩某的全部股份，至此，孙先生的股份增加至30%，朱xx的股份增加至55%，但公司没有办理相应的工商变更登记。

2006年7月19日，孙先生向朱xx出具《退股声明》：

本人自愿退出北京东方蜘蛛房地产经纪有限公司30%的股份，股金壹拾伍万元已退还本人，特此声明。

　　现孙先生认为朱xx、朱xx、经纪公司侵犯其合法权益，要求公司确认其享有30%的股份，确认朱xx、朱xx分别享有55%、15%的股份。

　　法院认为，2006年经纪公司进行工商变更股东登记的依据是股份转让协议、股东会会议决议以及公司章程，孙先生认为上述文件内容与实际不符，且签字时并不知道文件内容，朱xx、朱xx侵占其股权，要求经纪公司确认孙先生及朱xx、朱xx三人股份分别为30%、55%、15%，即恢复工商变更登记前状态。

　　关于股份转让协议、股东会会议决议及公司章程。

对一个规范的有限责任公司而言，股东所签署的章程、公司的股东名册、公司签发的出资证明书，三者对于股东所持股权的记载应当相互一致。

本案中，孙先生、朱xx、朱xx及案外人何某、韩某出资设立经纪公司时工商部门登记备案的章程与实际出资相符。

2004年孙先生、朱xx受让何某、韩某在经纪公司的股份后，公司实际出资情况为孙先生出资15万元、朱xx出资27.5万元，朱xx出资7.5万元，各占公司的股份30%、55%、15%，没有及时在工商部门办理变更登记，出现与工商登记不一致，因此经纪公司于2006年登记变更股东，为保持前后备案材料衔接，向工商部门提供的章程、股东会会议决议、股份转让协议内容与实际股东、股份以及转让情况不一致。

鉴于本案属于公司内部股东纠纷，确认股东资格应以实际为准，因此工商部门备案的文件效力让位于内部协议或文件。

　　关于退股声明。

孙先生出具的声明系内部保存材料，与工商备案相比更接近于真实情况。

该声明单方书写但反映了孙先生自愿退出30%股份的意思表示以及收到退股款的事实确认。

此后孙先生事实上也离开了公司，因此退股是其真实意思，经纪公司在孙先生退出公司股东身份后变更股东登记，不违背其真实意向。

公司注册资本不变，故原股东股份均由现股东朱xx、朱xx受让。

孙先生主张其退股声明系受迫而写，但未能提供证据予以证实，亦未在一年的期限行使撤销权;其主张退股款没有实际收到，但未能提交相反证据，且退股款由谁支付、是否实际支付不影响股份转让的效力，故不属本案的审理范围。

基于上述分析，法院认为孙先生退股事实成立，退出股份后即丧失公司股东资格，故孙先生起诉要求确认现在仍占有经纪公司股份30%以及确认朱xx、朱xx各占55%、15%股份的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。

依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，一审法院判决了驳回孙先生的诉讼请求。

　　孙先生不服一审法院判决，向一中院提起上诉，请求一中院依法改判支持孙先生的诉讼请求。

一中院审理认为：

本案中双方争议的焦点是孙先生是否转让了其拥有的股权，丧失了经纪公司股东的资格。

针对该争议焦点，本案的关健是2006年9月13日的股权转让协议书及股东会决议的效力能否认定的问题。

对此，一中院认为，孙先生虽称其只在空白纸上签过字，并未真实签署过2006年9月13日的股权转让协议书及股东会决议，但其没有证据佐证其所述事实成立，故在朱xx、朱xx、经纪公司均予以否认的情况下，一中院对孙先生的陈述不予采信。

同时，由于孙先生认可股权转让协议及股东会决议上签字的真实性，故一中院对2006年9月13日的股权转让协议书及股东会决议的真实性予以确认。

　　由于2006年9月13日的股权转让协议书及股东会决议均系各方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家有关法律、法规的强制性规定，一中院依法确认其效力。

依据上述协议的规定，孙先生向朱xx转让了其持有的股权，而且孙先生向朱xx转让股权的行为亦已获得了股东会的同意，故孙先生的股权转让行为合法有效，应受法律保护。

孙先生称其拥有经纪公司30%的股份之理由无相应的事实及法律依据，一中院不予支持。

　　孙先生上诉称其持有《出资证明书》(收据)一节，一中院认为，孙先生所持收据只能证明其曾经是经纪公司的股东，持有经纪公司的股份，但该收据不能对抗2006年9月13日的股权转让协议书及股东会决议的效力。

孙先生据此要求法院认定其仍为经纪公司的股东之理由不予支持。

　　关于孙先生称《退股声明》中的内容与法律规定相矛盾，不应确认其效力之理由，法院认为，虽然朱xx、朱xx、经纪公司认可孙先生在签署《退股声明》时各方达成的一致是朱xx、朱xx占经纪公司70%的股份，孙先生占经纪公司30%的股份，韩某、何某退出。

但由于在工商登记中孙先生仅持有15%的股份，现有的证据也不能确认韩某、何某同意将其持有的股份向孙先生转让15%，且亦无证据证明上述股权转让事宜经过了股东大会的决议，因此，一中院不予确认孙先生在签订《退股声明》时已合法持有经纪公司的30%的股份。

但从该《退股声明》中法院可以确认，孙先生已将其持有的经纪公司股份退出，同时收回了相应的退股股金。

至于其退出的股份由谁收购，则在2006年9月13日的股权转让协议中予以体现，即其退出的15%的股份由朱xx收购。

故此，应认定孙先生因签署了《退股声明》及《股权转让协议》及《股东会决议》而丧失了在经纪公司的股东身份。

至于孙先生上诉称2006年7月20日，经纪公司进行住所变更登记申请时，依然确认孙先生为经纪公司的股东一节，因经纪公司的该次变动属于对公司住所地址的变更，并未涉及股东身份的变更，且变更登记仅是对外的公示，因此，孙先生的该次变更住所地的登记申请不能影响孙先生表示其退出公司股份的真实意思表示，故一中院对孙先生的该辩称理由不予采信。

四、离婚房产分割，张如宝律师为原告争取近70%房产份额

婚前购房男方出资占比大，登记为女方名字，张如宝律师为当事人争取近70%房产份额

案情简介：

男、女双方于2011年结婚，婚后生有一女，婚前双方为了结婚目的购买了海淀区一套房屋，登记在女方名下，男方母亲支付了该房屋的大部分首付款。

婚后，男方发现女方有出轨迹象，女方于2018年竟然先行起诉离婚，随即撤诉，并且开始将房屋在房屋中介平台挂售。

妄图转移夫妻共同财产，男方随即找到张如宝律师，了解事情原委后，张律师接受委托，代理了本案。

争议焦点：

1、男方母亲对该房屋出资款项性质如何认定？

2、涉案房屋是否为夫妻共同财产？

办案经过：

张律师为当事人制定了稳打稳扎的办案策略：

收集房屋款项证据--申请财产保全--加固抚养孩子优势的证据。

对于争议焦点，在我方举证充分的前提下，法院认定男方母亲的出资不是借款性质，而是涉案房屋首付款，房屋虽系婚前购买，但是双方认可是为了结婚而购买，即便登记在女方名下，也应认定为夫妻共同财产。

一审法院综合双方对于涉案房产首付和还贷的占比，将原本登记为女方名下的房产判给了男方，男方支付女方合理的房屋折价款。

另外，对于女方主张分割为孩子储蓄的款项的诉求，进行了有力回击，因其不属于本案所争议的夫妻共同财产范围。

女方不服一审判决，提起上诉，二审时，当事人继续委托张如宝律师代理，继续胜诉。

代理成果：

经二级法院判决，准予双方离婚，男方得到价值近600万的房屋，支付对方房屋折价款180万，为委托人争取了最佳利益。

张如宝律师，南京大学毕业，北京市大地律师事务所合伙人、诉讼部主任。

自2005年开始执业，从事专职诉讼律师已十六年有余，现担任北海国际仲裁院仲裁员等社会职务。

张如宝律师从业以来，承办了大量关于商事合同纠纷、建筑工程纠纷、商标争议诉讼、婚姻家事纠纷、刑事辩护等领域的诉讼与仲裁案件，对刑民交叉领域、企业合规风险防控等具有独到见解。

北京市大地律师事务所，荣获2020年全国优秀律师事务所称号。

五、家庭兄弟房产纠纷案例

法律分析：

案例1：

韩先生与宋女士是夫妻关系，韩某海、韩某江、韩某河是二人生育的子女。

2010年，韩先生、宋女士与小儿子韩某河签订《赠与协议书》，约定：

由于小儿子韩某河对二人照顾较多，二人同意在生前将位于西城区三里河的一处房产赠与给小儿子韩某河，其他人无权提出异议。

《赠与协议书》签订后，韩某河考虑到父母健在，为顾及二老感受，未及时要求将房屋过户到自己名下，后来，韩先生与宋女士相继去世。

2018年，韩某河要求其他继承人韩某海、韩某江履行《赠与协议书》，配合他到房屋管理部门去办理房屋过户手续，但韩某海、韩某江主张二人并不清楚《赠与协议书》的情况，并表示房屋是父母留下的遗产，三兄弟都有权继承，不同意将房屋过户到韩某河名下。

于是，韩某河将韩某海、韩某江起诉到法院，要求他们履行赠与合同配合办理房屋过户手续。

案例2：

李先生和王女士是夫妻关系，二人生育了一儿一女。

2014年，李先生因病去世，对登记在王女士名下位于西城区南礼士路的一处房屋，儿女未要求析产继承。

2015年，王女士与儿子签订了房屋买卖合同并将房屋过户到儿子名下，合同约定的房产交易价格仅为10万元，且并未实际支付。

2016年，王女士因病去世。

2017年，女儿在要求继承上述房屋的过程中发现房屋已登记至哥哥名下，遂将哥哥起诉到法院，要求确认母亲与哥哥签订的房屋买卖合同无效。

房产案件中要解决的问题：

第一,凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷,以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷,当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。

第二,拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷,双方协商达不成协议的,由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决,当事人对裁决不服的,可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。

第三,单位内部建房、分配公房使用权,是单位内部行政管理行为,职工对分房有意见,或者单位分房不合理引起的纠纷不属于法院受理范围,而应由本单位或者有关行政部门解决。

第四,单位分给职工住房使用权并订有分房合同的,职工由于本人原因离职、辞职,或被单位开除时,单位根据合同要求收回公房使用权,由此引起的纠纷可向法院提起民事诉讼。

第五,因为有关部门审批建筑不当,影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷,当事人可向有关部门申请解决,也可以向法院提起行政诉讼。

第六,因违章建筑引起的房产纠纷,以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷,行政机关不依法处理或处理不当,当事人不服的,可以作为行政案件提起诉讼。

但是, 当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷,可以作为民事案件向法院起诉。

法律依据：

《民法典》第一千一百二十一条 继承从被继承人死亡时开始。

相互有继承关系的数人在同一事件中死亡，难以确定死亡时间的，推定没有其他继承人的人先死亡。

都有其他继承人，辈份不同的，推定长辈先死亡;辈份相同的，推定同时死亡，相互不发生继承。

六、家庭兄弟房产纠纷案例

案例问题1：

房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的，房屋是否属于债务人财产及其权利实现顺位

指导意见：

最高法院民一庭倾向性意见认为，房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。

支付了全部房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中有限履行商品房屋买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。

案例问题2：

被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权能否阻止其后设定抵押权的强制执行

指导意见：

最高法院民一庭倾向性意见认为，被拆迁人与拆迁人按照产权调换方式签订的拆迁补偿安置协议，明确了拆迁安置房屋的位置和用途，此后该拆迁安置房产设定抵押权，被拆迁人请求排除抵押权人申请的强制执行，应予支持。

案例问题3：

使用已故配偶工龄购买“房改房”纠纷的处理规则

指导意见：

最高法院民一庭倾向性意见认为，“房改房”不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。

夫妻一方使用已故配偶工龄优惠购买的“房改房”，考虑到承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类“房改房”认定为夫妻共同财产。

附典型案例：

建设工程施工合同解除后，质量保证金条款能否适用

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书(2017)最高法民终252号

.........

本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审期间的争议焦点问题为：

一、案涉工程价款数额如何认定（原审判决认定的工程款数额是否遗漏了8577568元）；

二、国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额如何认定（原审判决认定的损失数额是否遗漏了周转材料闲置费用损失1705091元）；

三、在认定国泰纸业公司应向新兴公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金。

关于焦点一，案涉工程价款数额如何认定的问题。

根据国泰纸业公司盖章的《产值审核说明》以及双方当事人盖章的《工程已完产值审核汇总表》记载，经双方共同核对，对新兴公司承建的案涉工程已完产值审核为278486147元，这是双方的共同意思表示，根据民事活动中应遵循的诚实信用原则，双方均应受到各自做出的意思表示的约束，故截至2016年2月2日（《产值审核说明》和《工程已完产值审核汇总表》形成的时间），案涉工程的已完产值应确定为278486147元。

根据《工程已完产值审核汇总表》列明，278486147元包括土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费、垫资利息和工程停工费这几项，其中，土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费可归入工程价款，垫资利息和工程停工费可归入损失费用。

根据《工程已完产值审核汇总表》记载，土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费的数额分别为243654519元、8577568元、7145159元、4723942元，四项相加，共计264101188元。

故工程价款应认定为264101188元。

原审判决对此计算错误，本院予以纠正。

工程价款264101188元减去已付款38000000元后，为尚欠工程价款，故尚欠工程价款为226101188元，新兴公司在此欠款数额范围内对案涉工程的折价或者拍卖价款享有优先受偿权。

国泰纸业公司虽然在答辩意见中认为其不应支付新兴公司工程款，但未对原审判决提起上诉，故本院在二审程序中对其相关意见不予审查。

关于焦点二，国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额如何认定的问题。

根据《工程已完产值审核汇总表》记载，垫资利息和工程停工费分别为8543389元、5841570.5元。

另外，2016年5月27日的会议纪要记载国泰纸业公司愿意支付给新兴公司的周转材料闲置费为1705091元，因该会议纪要上有国泰纸业公司的副总经理和负责项目的工程师签字，其行为属于职务行为，故该会议纪要对于国泰纸业公司具有约束力，该1705091元周转材料闲置费应算入国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用。

除此之外，原审判决对新兴公司诉请的995119元停工期间管理费、220575元机械设备闲置费、103725元工程材料调拨款和50000元装修工程保证金均予以了认定和支持，新兴公司对此未提出异议，国泰纸业公司亦未对此提起上诉，故应予以认定。

综上，国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额为：

8543389元+5841570.5元+1705091元+995119元+220575元+103725元+50000元=17459469.5元。

原审判决对此计算错误，本院予以纠正。

关于焦点三，在认定国泰纸业公司应向新兴公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金的问题。

根据双方于2013年12月10日签订的《建设工程施工合同》专用条款第68条约定“质量保证金是用于承包人对工程质量的担保。

承包人未按约定及有关法律法规的规定履行质量保修义务

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文章来源参考：头条-房屋拆迁起纷争，家庭兄弟房产纠纷案例

内容审核：贾燕丽律师

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