房屋拆迁案例2025，湖南案例：5年未达成补偿协议就强拆，法院：违反法定程序，撤销

房屋拆迁案例2025，湖南案例：5年未达成补偿协议就强拆，法院：违反法定程序，撤销

一、湖南案例：5年未达成补偿协议就强拆，法院：违反法定程序，撤销

基本案情

2008年龙某金经营砖场、砂场，但未办理相关手续。因创建某风景名胜区，风景名胜区管理处、镇人民政府决定对该砖场、砂场进行搬迁，双方就补偿问题一直未达成协议。2015年5月29日，砖场、砂场电源线被切断，停止生产。2020年4月13日，风景名胜区管理处、镇人民政府向龙某金作出《责令限期整改通知书》，要求其于4月15日前自行整改占道堆放物品、破坏景观的行为。4月16日，风景名胜区管理处、镇人民政府下达《催告通知书》，要求4月17日前整改到位，否则强制执行。4月17日，风景名胜区管理处、镇人民政府对龙某金堆放的物品强制搬离至吉首市矮寨镇坡头公路养护工班，龙某金不服，提起行政诉讼。

双方观点

龙某金认为：其经营的砖场、砂场被强行断电拆迁后未获补偿，被告重新核实拆迁实物时未按实际计量登记和补偿标准执行，未达成补偿协议。在其依法维权过程中，被告实施强拆并拖走机械设备等财产，未留字据，存在胁迫逼迁，造成重大财产损失，请求确认被告拖走财产的强制行为违法，判令被告赔偿全部损失1470081.80元，并承担诉讼费用及误工费。

镇人民政府、风景名胜区管理处认为，其依法履行职责，于2020年4月13日下发《责令限期整改通知书》，4月16日下达《催告通知书》，4月19日联合相关部门对龙某金违规堆放物品强制搬离并统一摆放，行政行为合法。龙某金财产无遗失和损坏，不应承担赔偿责任，且本案赔偿诉求属于重复诉讼，请求驳回龙某金起诉。

裁判结果

确认镇人民政府、风景名胜区管理处将龙某金堆放在砖场、砂场的物品搬离的行政行为违法；责令镇人民政府、风景名胜区管理处在本判决生效之日起九十日内按照本判决对龙某金依法予以行政赔偿。

裁判理由

行政强制行为合法性：依据《中华人民共和国行政强制法》《风景名胜区条例》《湘西自治州集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》等相关规定，有权行政机关采取强制措施需遵循法定流程。本案中，二被告在长达5年多未达成补偿协议的情况下，仅履行了责令限期改正和催告程序，就自行实施强制行为，违反法定程序，属违法行政行为。

根据《中华人民共和国国家赔偿法》，龙某金在正常搬迁补偿程序中应得的利益损失属于直接损失，二被告应参照补偿方案依法赔偿。为惩诫违法征收和拆除行为，保障龙某金合法权益，搬迁赔偿不应低于依法征收所应得补偿，二被告应依据相关规定公正、客观赔偿。

龙某金对物品损失事实、损害大小和金额承担举证责任，但因被告违反正当程序，导致龙某金举证困难且被告无法证明实际损失金额的，法院可在龙某金初步证明主张的情况下，作出不利于被告的损失金额认定。龙某金提供的证据可初步判断存在损失，二被告应结合实际情况，按照有利于龙某金的原则酌情确定赔偿数额。

二、违法拆迁协议怎么处理纠纷

拆迁补偿安置协议纠纷的裁判规则拆迁人与被拆迁人仅就拆迁补偿安置协议发生争议，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应作为民事案件受理。

特殊情况下，违约方仍然有权起诉要求变更或接触合同，但应当承担违约赔偿责任。

安置房屋的实际面积大于合同约定的面积，超过3%的部分，被拆迁人可依约定不再另行支付购房款，而产权归被拆迁人所有。

拆迁人因违约造成原合同不能履行，而要求拆迁补偿安置方式从产权置换变更为货币补偿的，计算房屋补偿价款的房屋面积应当以建成后的安置房屋的实际面积计算，房屋党委应当以起诉时同类型、同地段房屋的时常单价为准

一、拆迁赔偿不合理怎么办

1、达成房屋拆迁补偿安置协议的情形

如当事人在拆迁补偿安置协议中不仅对补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性，结合拆迁补偿安置协议特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，该特种债权的优先权属于法规、司法解释规定的，也就是债权物权化。

根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性，拆迁人出卖拆迁补偿安置协议的标的物补偿安置房屋给第三人的行为为侵权行为，即使第三人办理房屋所有权转移登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动也不得对抗被拆迁人的物上请求权。

2、对未达成拆迁补偿安置协议的情形

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条规定：

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。

三、2023年强拆判决违法赔偿问题

强拆房屋判决违法需赔偿，依据房屋价值进行补偿。

拆迁需满足条件：

拆迁决定书生效、法院立案审查、合法程序、强制措施需合法审批。

遇到拆迁，需确定程序合法，如不合法强拆，被拆迁人应留下证据以便维权。

法律分析

一、强拆判决违法怎么赔偿

强拆房屋被判决违法的，由强拆方承担赔偿的责任，依据房屋被拆迁时的价值进行赔偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

《中华人民共和国民法典》

第一千一百八十四条【财产损失计算方式】侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

二、强拆房屋需要符合什么条件

1、拆迁补偿决定书已经发生法律效力。

2、经法院的立案审查，做出的拆迁决定认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，而且必须具有依法取得裁决职权的部门作出。

3、法院已经受理此案，并向被强制拆迁人下达了执行通知书等相关手续。

4、只有在被拆迁人不自动拆除的情况下，才可以采取强制措施。

5、法院采取的强制措施，必须经过合法的审批。

在遇到拆迁时，要分清楚拆迁中的拆迁程序是否是合法的，如果不合法而强制拆除，被拆迁人一定要及时的留下相关的证据，方便进行事后救济维权。

结语

强拆房屋被判决违法时，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，强拆方应承担赔偿责任，并按照被拆迁时的房屋价值进行赔偿。

被征收人还可获得搬迁、临时安置以及停产停业损失的补偿。

同时，根据《中华人民共和国民法典》，财产损失应按照损失发生时的市场价格或其他合理方式计算。

在强拆房屋时，必须满足拆迁补偿决定书已生效、法院立案审查、程序合法、强制措施经合法审批等条件。

被拆迁人应及时留下相关证据，以便进行事后救济维权。

法律依据

中华人民共和国国家赔偿法（2012修正）：

第二章 行政赔偿 第三节 赔偿程序 第十一条 赔偿请求人根据受到的不同损害，可以同时提出数项赔偿要求。

中华人民共和国国家赔偿法（2012修正）：

第二章 行政赔偿 第三节 赔偿程序 第九条 赔偿义务机关有本法第三条、第四条规定情形之一的，应当给予赔偿。

赔偿请求人要求赔偿，应当先向赔偿义务机关提出，也可以在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提出。

中华人民共和国国家赔偿法（2012修正）：

第二章 行政赔偿 第三节 赔偿程序 第十四条 赔偿义务机关在规定期限内未作出是否赔偿的决定，赔偿请求人可以自期限届满之日起三个月内，向人民法院提起诉讼。

赔偿请求人对赔偿的方式、项目、数额有异议的，或者赔偿义务机关作出不予赔偿决定的，赔偿请求人可以自赔偿义务机关作出赔偿或者不予赔偿决定之日起三个月内，向人民法院提起诉讼。

四、拆迁合同纠纷案件

房屋拆迁合同纠纷案件举证应注意保留与收集当事人的身份证明或工商登记信息、被拆迁房屋的所有权证、房屋征收决定、签订的房屋拆迁补偿协议、拆迁现场录像等。

【法律依据】《民事诉讼法》第六十三条证据包括：

（一）当事人的陈述；

（二）书证；

（三）物证；

（四）视听资料；

（五）电子数据；

（六）证人证言；

（七）鉴定意见；

（八）勘验笔录。

证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

五、拆迁补偿安置协议纠纷的裁判规则

拆迁补偿安置协议纠纷的裁判规则拆迁人与被拆迁人仅就拆迁补偿安置协议发生争议，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应作为民事案件受理。

特殊情况下，违约方仍然有权起诉要求变更或接触合同，但应当承担违约赔偿责任。

安置房屋的实际面积大于合同约定的面积，超过3%的部分，被拆迁人可依约定不再另行支付购房款，而产权归被拆迁人所有。

拆迁人因违约造成原合同不能履行，而要求拆迁补偿安置方式从产权置换变更为货币补偿的，计算房屋补偿价款的房屋面积应当以建成后的安置房屋的实际面积计算，房屋党委应当以起诉时同类型、同地段房屋的时常单价为准

一、拆迁赔偿不合理怎么办

1、达成房屋拆迁补偿安置协议的情形

如当事人在拆迁补偿安置协议中不仅对补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性，结合拆迁补偿安置协议特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，该特种债权的优先权属于法规、司法解释规定的，也就是债权物权化。

根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性，拆迁人出卖拆迁补偿安置协议的标的物补偿安置房屋给第三人的行为为侵权行为，即使第三人办理房屋所有权转移登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动也不得对抗被拆迁人的物上请求权。

2、对未达成拆迁补偿安置协议的情形

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条规定：

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。

六、法院依照判决强拆合法吗

1、行政裁决

对拆迁人与被拆迁或者拆迁人，被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《拆迁条例》向有关部门申请裁决。

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决的内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。

裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

2、行政或司法强制

(一)行政强制：

被拆迁人或者房屋承租人在行政裁决书规定的搬迁期限内未搬迁的，由拆迁管理部门提请公安部门强制拆迁。

(二)司法强制：

被拆迁人或者房屋承租人在裁决书规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

行政强制或司法强制只能选一种。

房屋拆迁管理部门提请或申请强制拆迁，必须非常慎重。

3、民事仲裁或民事诉讼

拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在协议的约定的搬迁期内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提起民事诉讼。

诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

一、房屋拆迁时的补偿都有哪些

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁案例2025，拆迁补偿安置协议纠纷的裁判规则

内容审核：黄晓丽律师

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