南京农村拆迁别墅，盘活宅基地的含义：宅基地买卖合法，但拆迁政策需弥补漏洞

南京农村拆迁别墅，盘活宅基地的含义：宅基地买卖合法，但拆迁政策需弥补漏洞

一、盘活宅基地的含义：宅基地买卖合法，但拆迁政策需弥补漏洞

在房地产市场，自媒体等中介开始操作农村闲置宅院，卖给城里人。不少受让人不放心便设问，这里有风险吗？还有人设问，农村宅基地政策会松口吗？宅基地买卖合法，但拆迁政策需弥补“盘活”中的漏洞。

今日说法：盘活宅基地的含义

一、“‘盘活’中的漏洞”概述\n\n\n所谓“‘盘活’中的漏洞”，是指南京市某区法院2019年前的一个案例。2019年前，城镇居民甲购买了村民乙的住宅，不久，村民乙所在的村庄划入经济开发区。拆迁安置时，村民乙已无房可拆迁，乙便提出住宅买卖合同无效的确认之诉。

经某区法院审理判决，甲乙买卖合同无效，但裁决不支持相互返还。某经济开发区拆迁部门根据法院的判决与甲签订了拆迁安置协议，甲私下支付了乙的律师代理费等5万元后享受所购农村住宅的拆迁利益。

从法律上分析，某区法院的裁决买卖合同无效的依据便是农村宅基地政策，不支持返还有法律根据。村民乙利益受损的原因是，某区的拆迁政策没有弥补相关法律漏洞。有人可能要问，《土地管理法》对宅基地买卖究竟是怎样规定的呢？

“‘盘活’中的漏洞”概述

二、盘活宅基地的含义\n\n\n修订前的《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。据此，农村村民出卖农村住宅是合法行为。本法之所以不再批准村民宅基地的申请，其原因是本条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。

在司法实践中，“‘盘活’中的漏洞”的司法裁决大量存在。2019年，国家修订了《土地管理法》，其中，在第六十二条增加了第六款，并将该款置于上述第四款之后，排序的目的之一，旨在提示制定地方政策，或者在盘活宅地时将宅基地补偿款排除住房买卖合同之外。

第六十二条第六款规定，国家……，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。据此，农村闲置住宅可以盘活，闲置宅基地也可以盘活。村民可以盘活，村集体经济组织也可以盘活。

农村村民使用宅基地没有期限，国家允许，或者鼓励盘活，意味着宅基地所有权可以买卖。据此，城市房地产市场因价格达到极限没有炒作的空间后，不少自媒体等中介根据盘活的规定开始操作农村闲置宅院。

案例中的甲之所以可依村民身份获得拆迁安置房，其原因是甲享受了宅基地补偿款。而甲享受土地补偿款的原因在于建设用地有“地随房走”的规则。据此，盘活的含义应当是在特定情形下限制地随房走，如，本集体经济组织外成员可正常居住买入的住宅，拆迁时地不随房走。\n\n\n三、“地随房走”的适用范围

《民法典》在“建设用地使用权”一章中规定了“地随房走”规则。第三百五十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。学理上据此将本条规定的内容归纳为“房随地走”“地随房走”规则。

“地随房走”规则的合理性在于：建设用地使用权均有期限，如，《土地管理法》第六十三条第四款第一句规定，出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。期限届满的后果是，“地随房走”规则消灭，地的使用权处于完满状态，其中的“房”，农村集体经济在不补偿的情形下可要求所有人恢复原状。

“地随房走”规则不能类推适用宅基地使用权。《民法典》在“宅基地使用权”一章中没有规定宅基地使用权的期限，宅基地使用权倘若有“地随房走”规则，农村房屋买卖相当于集体土地所有权的交易。据此，“地随房走”的适用仅限于建设用地。

“地随房走”的适用范围

#你为什么而焦虑#

在我国，农村集体经济组织及其成员在社会生活中是现实的“弱势”群体，如，劳务派遣的对象多数是村民，但《劳动合同法》却将劳务派遣设置了行政许可，村集体经济不能派遣农民打工。国家与社会倘若不能正确界定盘活宅基地的含义，多数人可以预测到，农村宅基地市场被社会资本控制。据此，宅基地买卖合法，但拆迁政策需弥补“盘活”中的漏洞。

二、农村宅基地买卖易出现的问题

1、买卖合同不规范因纠纷。

农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议，未签订买卖合同（或者买卖合同不规范），而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。

如果没有签署买卖合同，或者合同有瑕疵，很容易对合同内容出现争议，造成毁约纠纷；

2、房屋升值，卖方毁约。

现在的土地价值与日俱增，很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益，一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，容易发生纠纷；

3、城镇居民禁买农村房屋／宅基地，宅基地出卖人更受法律保护。

农村宅基地管理中有严格规定：

“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

”这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，从而使购买宅基地的人出于劣势，也助长了出卖人反悔的气焰。

一、宅基地土地使用权可以转让吗

目前我国宅基地不允许买卖，宅基地使用权在一定条件是可以转让的。

城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。

宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。

无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。

反之，则应认定其合同无效。

也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。

而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。

宅基地属于集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。

然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。

在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。

如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；

未办理物权登记的，不影响合同效力。

据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：

当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

二、农村宅基地使用权的概念

农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。

其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。

三、农村闲置宅基地如何盘活利用

1、同村转让。

农村闲置房屋可以转让给同一村集体中有需要的人，但是同村转让需要转让方在转让宅基地后不能再次申请宅基地，同时，受让方也必须符合一户一宅。

2、有偿退出。

农民朋友在自愿的前提下将闲置房屋及宅基地退回村集体，不同地方还会有不同的经费补偿方案，比如有的地区采取土地复垦进行建设用地指标的置换，有的地区则分配给新分户的农民，并收取一定的费用等等。

3、开发利用。

农村闲置房屋可以进行规划设计、装修改造、租赁运营等，积极鼓励有效盘活闲置的农房，可以将闲置农房开发成民宿、饭馆，还可以利用闲置房屋发展养老、休闲等项目，部分地区经审核符合条件后，可以申请一定的补贴。

农村闲置房屋拆除包括宅基地的补偿和农村房屋的补偿，但是由于各地的地理位置及当地经济的发展状况不同，各地的补偿标准也会有一定区别。

如果较长时间被认定是闲置宅基地，根据法律规定可以村委会可以无条件收回重新发放给符合申请宅基地宅基地的村民。

按照目前的法律法规的规定，村民对于宅基地使用权的取得是有严格的程序的，不允许多占宅基地，也不能转让宅基地，因此，多占的宅基地属于集体，由集体根据其他有需要的村民经过审批程序后，安排给其他村民使用。

法律依据《中华人民共和国土地管理法》 第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；

已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；

已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

四、当下农村宅基地买卖中的问题与成因

(一)买卖合同不规范埋下纠纷隐患。

原、被告双方买卖房屋、宅基地时有的仅为口头协议未签订买卖合同，或者虽签订买卖合同但内容不规范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得买卖双方履行过程中对合同内容出现争议，酿成纠纷。

(二)房屋升值的利益驱动，使当事人背弃诚信。

巨大的经济利益当前，一些已经出卖房屋、宅基地或转让社区楼房名额的农村村民以及出卖了农村房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，导致纠纷时有发生。

(三)城镇居民购买农村房屋的政策禁止性，为当事人请求返还提供了空间和依据。

受我国传统思想的影响，很多在外上班的城镇居民退休前后逐渐盛行在农村老家置办房产，以便老来“叶落归根”。

由于农村宅基地的福利性质和土地资源的紧缺，国务院办公厅及国土资源部均出台了严格规定：

“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

”以此来加强农村宅基地管理。

这些政策规定将城镇居民购买农村房屋限定为禁止性行为，为卖房户要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，也不可避免地助长了当事人违背诚信的恶习。

一、上述条件不应影响房屋买卖合同的效力

1、是否办理过户登记不影响买卖合同效力。

有观点认为农村宅基地、房屋买卖合同违反了法律关于此类合同在订立前后应当办理申请、审查、批准和登记手续的规定，因此应当认定房屋买卖合同无效。

其理由是，根据《城市房地产管理法》第六十条规定，房地产转让应办理变更登记；

根据《土地管理法实施条例》第六条和《土地登记规则》第二十五条的规定，土地使用权的变更自登记之日起生效，不办理变更登记的不具有法律效力。

应当指出，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。

根据我国《民法典》第五百零二条规定：

“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

”

首先，依据该规定需要办理批准、登记等手续后生效的合同，必须要有法律或者行政法上的依据，因此《土地登记规则》并不能作为认定合同须依法登记后生效的依据。

其次，《城市房地产管理法》调整的是城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，其不应适用于农村宅基地使用权；

再次，《土地管理法实施条例》虽可适用，但相关条文规定的是土地使用权自登记之日起生效，因而规范的是物权行为，而非规范属于债权行为的买卖合同。

最后，从登记设立的目的考察，登记作为不动产物权变动的公示方式，就宅基地房屋买卖行为而言，登记的只能是宅基地使用权和房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同本身。

从登记的性质而言，登记是生效房屋买卖合同的履行内容之一，如果认为房屋买卖合同自登记之日起生效，则混淆了物权行为和债权行为的生效要件。

进行过户登记是生效房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。

2、主体条件和“一户一宅”标准不影响买卖合同效力合同的效力的判断应以法律规定的合同有效要件为标准。

可能导致农村宅基地房屋买卖合同无效的理由是其违反了法律、行政法规的强制性规定，此外即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。

虽然《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售。

五、农村宅基地转让易出现的问题

1、买卖合同不规范因纠纷。

农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议，未签订买卖合同（或者买卖合同不规范），而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。

如果没有签署买卖合同，或者合同有瑕疵，很容易对合同内容出现争议，造成毁约纠纷；

2、房屋升值，卖方毁约。

现在的土地价值与日俱增，很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益，一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，容易发生纠纷；

3、城镇居民禁买农村房屋／宅基地，宅基地出卖人更受法律保护。

农村宅基地管理中有严格规定：

“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

”这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，从而使购买宅基地的人出于劣势，也助长了出卖人反悔的气焰。

一、宅基地土地使用权可以转让吗

目前我国宅基地不允许买卖，宅基地使用权在一定条件是可以转让的。

城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。

宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。

无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。

反之，则应认定其合同无效。

也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。

而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。

宅基地属于集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。

然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。

在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。

如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；

未办理物权登记的，不影响合同效力。

据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：

当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

二、农村宅基地使用权的概念

农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。

其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。

六、闲置宅基地如何盘活利用

1、买卖合同不规范因纠纷。

农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议，未签订买卖合同（或者买卖合同不规范），而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。

如果没有签署买卖合同，或者合同有瑕疵，很容易对合同内容出现争议，造成毁约纠纷；

2、房屋升值，卖方毁约。

现在的土地价值与日俱增，很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益，一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，容易发生纠纷；

3、城镇居民禁买农村房屋／宅基地，宅基地出卖人更受法律保护。

农村宅基地管理中有严格规定：

严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，从而使购买宅基地的人出于劣势，也助长了出卖人反悔的气焰。

一、2022国家宅基地买卖最新政策

1、农村宅基地买卖需进行权利（使用权）主体变更登记

《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权（使用权主体发生变化），应当依照规定进行审查、批准，完成权利主体的变更登记。

需要注意的是宅基地房屋买卖，除了要到房屋管理部门办理产权过户登记手续，还要进行宅基地使用权的主体变更。

如果不进行宅基地使用权的变更，房屋根本就没有发生转移。

2、宅基地购买者的资格有限制

宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。

因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但宅基地使用权的购买者（受让主体），有资格限制。

宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，将不符合法定的条件。

解决方法：

转让时，购买者已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。

3、转让后原则：

一户一宅

《土地管理法》明确规定，宅基地遵守一户一宅的标准。

双方进行宅基地买卖是，应该满足这个标准的限制。

如果宅基地数量超标，以后进行分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，超过部分需归还集体经济组织。

北京在明律师为您整理关于本文的法律热搜话题

1、南京农村拆迁标准

2、南京农村拆迁别墅有补偿吗

3、南京农村拆迁别墅补偿标准

4、南京农村拆迁标准

5、2020年南京农村拆房赔偿价格表

6、南京农村拆迁多少钱一平方

7、2021年南京农村拆迁政策

8、南京农村拆迁补偿

9、南京农村拆迁补偿标准2020

10、南京市农村房屋拆迁补偿标准

以上就是在明律师事务所小编为大家整理的“南京农村拆迁别墅，盘活宅基地的含义：宅基地买卖合法，但拆迁政策需弥补漏洞”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。

文章来源参考：头条-南京农村拆迁别墅，农村宅基地转让易出现的问题

内容审核：姚伟律师

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。