兰州企业拆迁政策,关于土地市场管理中涉及的补缴土地出让金有关问题的规定

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一、关于土地市场管理中涉及的补缴土地出让金有关问题的规定

关于土地市场管理中涉及的补缴土地出让金有关问题的规定，主要依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定进行。

1. 土地使用权期满续期：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条，土地使用权期满，土地使用者如需继续使用土地，应重新签订合同并支付土地使用权出让金。

2. 划拨土地使用权转让：依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，经市、县人民政府土地管理部门批准，划拨土地使用权可以转让，但需补交土地使用权出让金。

3. 其他情形：包括处置抵押划拨国有土地使用权、转让房改房和经济适用住房、出让国有土地使用权改变土地用途和容积率等土地使用条件，均需补缴土地价款。

1. 个人住房土地使用权转让：根据相关政策，1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取；1990年5月19日以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。

2. 已购公有住房和经济适用房：按规定允许转让的，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。

3. 拆迁安置房和工业用地：由政府统一实施的拆迁安置房转让，按相应标准执行；以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让，按标定地价的30%~50%收取。

4. 协议出让土地：由于协议出让没有引入竞争机制，土地出让金的确定具有主观因素。因此，规范协议出让最低价标准至关重要。划拨土地使用权出让时，按基准地价平均标准的40%计算。土地使用权受让人对计算出的土地出让金金额有异议的，应委托有资质的土地评估机构进行评估，并按评估值的40%计算。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条明确规定，土地使用者必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金。未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

土地市场管理中涉及的补缴土地出让金问题，需严格按照相关法律法规和政策规定执行。具体补缴情形、标准和法律依据均已在上述内容中详细阐述。

二、土地收储后上面的房子归谁

土地收储后上面的房子归谁，需分情况讨论，但一般情况下，土地收储后上面的房子随土地一并归国家所有，不过具体归属还受房屋合法性、补偿协议等因素影响。以下是对此问题的详细分析：

一、土地收储与征收的关系及一般原则

土地收储通常指土地储备机构依据法定程序，对纳入储备范围的土地进行收购、收回、置换及前期开发等行为，其目的在于实现土地资源的合理配置和有效利用。在多数情况下，土地收储与土地征收紧密相关，尤其是当收储的土地涉及农民集体所有土地时，往往需先通过征收程序将土地转变为国有。

《中华人民共和国土地管理法》并未直接规定土地收储后地上物的归属，但明确了土地征收后土地所有权归国家所有。由此可推知，在土地收储涉及征收的情况下，土地及地上物（包括房子）的所有权将转移至国家。这一原则体现了土地征收的强制性，即征收行为一旦完成，原土地所有者或使用者需依法交出土地及地上物，并获得相应补偿。

二、地上物归属的具体情形分析

1. 合法建设的房屋

若土地上的房屋系合法建设，即符合城乡规划、土地利用规划等相关法律法规要求，并取得了相应的建设许可和产权证书，那么在土地收储（涉及征收）后，房屋的所有权原则上将随土地一并转移至国家。但原所有者有权依法获得相应的补偿，包括房屋价值补偿、搬迁安置补偿等。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

这表明，合法建设的房屋需经过法定程序登记，其物权才受法律保护。在土地收储（涉及征收）时，这些房屋的所有权转移需依法进行，并确保原所有者的合法权益得到保障。

2. 非法建设的房屋

若土地上的房屋系非法建设，即未取得建设许可、违反城乡规划或土地利用规划等法律法规要求，那么在土地收储（涉及征收）时，这些房屋可能面临被拆除或没收的风险，且原所有者可能无法获得相应的补偿。

《中华人民共和国城乡规划法》对非法建设行为设定了严格的法律责任，包括责令停止建设、限期改正、罚款、没收实物或违法收入、拆除等。因此，在土地收储过程中，非法建设的房屋不仅无法获得法律保护，还可能因违反法律法规而受到处罚。

3. 存在租赁关系的房屋

若土地上的房屋存在租赁关系，即房屋所有权人与承租人签订了租赁合同，那么在土地收储（涉及征收）时，租赁关系的处理需依据合同约定和法律法规进行。

《中华人民共和国民法典》第三百四十四条规定：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

这表明，在租赁关系中，承租人虽不享有房屋所有权，但依法享有使用权和收益权。因此，在土地收储（涉及征收）时，若租赁合同尚未到期且符合法律法规要求，承租人有权要求出租人（即房屋所有权人）继续履行合同或获得相应补偿。同时，出租人作为房屋所有权人，也有权依法获得土地及房屋的补偿款。

三、补偿协议对地上物归属的影响

在土地收储（涉及征收）过程中，征收方与被征收方（包括土地所有者、使用者及地上物所有者）需就补偿事宜签订书面协议。补偿协议的内容通常包括补偿方式、补偿金额、支付期限、搬迁安置等条款，是确定地上物归属和补偿款分配的重要依据。

若补偿协议中明确约定了地上物的归属或处置方式，如由被征收人在规定时间内自行拆除并保留部分建筑材料、整体迁移至其他地方等，则应按照协议约定执行。这种情况下，地上物的归属可能不再完全遵循“随土地一并归国家所有”的原则，而是根据双方协商的结果进行确定。

若补偿协议中未明确约定地上物的归属或处置方式，则应依据相关法律法规和政策规定进行处理。通常情况下，合法建设的房屋将随土地一并归国家所有，并由原所有者依法获得相应补偿；非法建设的房屋则可能面临被拆除或没收的风险；存在租赁关系的房屋则需根据合同约定和法律法规进行妥善处理。

三、申请建设工程规划许可证的一般程序

申请建设工程规划许可证的一般程序主要包括以下步骤：

在申请建设工程规划许可证前，需要准备相关的申报材料。这些材料通常包括但不限于：建设用地规划许可证申请表、立项批复、《建设项目选址意见书》及附件、项目合同、勘测定界图、法人授权委托书及经办人身份证复印件等。如果是通过土地招标、拍卖方式取得国有土地使用权的建设项目，还需提供《国有土地使用权出让合同》等相关文件。

建设单位需携带申报材料，在工作日前往规划局窗口进行申报。窗口工作人员会核实材料，如果发现可以当场更正的错误，会允许申请人当场更正；如果材料不齐全或不符合要求，会当场告知申请人需补正的全部内容。

窗口工作人员将申报材料转交给项目经办人，由项目经办人进行审核。如果项目经办人发现需补正相关文件，会一次性书面告知申请人需补正的全部内容，并转窗口通知申请人补正材料后重新申报。

经审核申报材料合格后，项目经办人会进行现场勘察，符合规划要求的项目，会完成会签工作并转设计科核发《建设用地规划许可证》，经窗口发给项目单位。如果不符合规划要求，项目经办人会填写“退件通知”，经窗口回复建设单位。

1. 在办理过程中，如果发现该建设项目直接关系他人重大利益的，应当书面告知申请人、利害关系人，申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。

2. 如果申请人、利害关系人提出需要听证的，应当举行听证。

3. 申请人要求变更《建设用地规划许可证》内容的，应重新提出申请，按照规定程序换领《建设用地规划许可证》。

请注意，具体的申请流程和所需材料可能因地区和政策的不同而有所差异，建议咨询当地规划局或专业律师以获取准确的信息。

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内容来源参考：头条-土地收储后上面的房子归谁,申请建设工程规划许可证的一般程序

内容审核：姜卫星律师

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