厂房拆迁怎么补偿? 这四个陷阱，一定要注意!

　　拆迁是一场没有硝烟的利益战争，也是社会矛盾最集中、最突出的地方。厂房遇到拆迁，企业应积极配合政府工作，同时也要注意保护好自己的合法拆迁权益。

　　No.1、厂房拆迁有哪些补偿?

　　厂房拆迁补偿主要分为三部分：拆迁资产补偿、拆迁产生的费用补偿以及基于拆迁政策发生的奖励费用，明细如下：

　　Part.1、拆迁资产补偿

　　1、土地补偿

　　即土地使用权补偿，包括享有土地承包经营权、集体建设用地使用权和国有出让、划拨土地使用权的三种补偿。

　　a、土地承包经营权：本村村民在本村承包土地，拆迁需支付征地补偿给村民。

　　b、集体建设用地使用权：通过拍卖、买断等方式取得的集体建设用地使用证，拆迁需支付土地补偿给土地使用人。

　　c、国有土地使用权出让划拨的方式：国有土地出让取得的工业用地资质，或通过划拨方式纳入土地使用权赔偿范围的，但租赁权还在划定的债券范围内的，没有划归物权的形式，所以，租赁的厂房是没有土地使用权补偿的。

　　2、建筑物、附着物补偿

　　(1)房屋等建筑物补偿

　　建筑物的价值由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司确定。以相关房产证明登记在册的面积来计算，因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。

　　补偿需按厂房的标准，依据谁投入、谁获益的原则，公平合理给予补偿，标准各地不一。

　　(2)地上构附着物补偿

　　除具体附着物，例如修建地坝、水池、道路、堡坎、院墙等投入的资金外，对合规地对空地或净地的也应该进行补偿，注意评估时仔细清点，避免遗漏。

　　3、设施重置成新价

　　装修附属物设施属于对现有建筑的添附，是不可移动的，需按照重置费来算。

　　此外，不可搬迁的设备，以及因为搬迁而损坏以至于无法恢复使用的设备，均应按重置成新价，对设备所有人进行公平合理的补偿。

　　具体补偿标准和评估方法，参照当地有关规定。

　　Part.2、拆迁费用补偿

　　1、停产停业损失

　　搬迁势必会导致不同时长的停产停业，拆迁方多采取一次性补偿形式。

　　企业要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等正常企业开展生产的条件，此外，生产地址和注册地址也需要保持一致。

　　那么，停产停业损失包括哪些补偿呢?

　　(1)预期收入损失

　　停产造成的预期利润损失补偿。被拆迁企业应当证明投资数额和近三年平均合理利润，以证明合理的投资收益回报，结合剩余经营期限，计算预期的利润损失。

　　(2)违约损失

　　停产停业造成的订单违约损失补偿。订单损失应当出具正式法律文书证明，最好以判决书的形式确定解约损失。

　　(3)财务成本

　　如向银行贷款用作企业经营运作，每年付相应利息，拆迁导致经营中断，仍需支付银行利息，这部分成本也要纳入停产停业损失中。

　　此外，针对不少朋友咨询的人员安置遣散费，人员安置遣散费只出现在国有企业和集体所有制企业当中，一般中小企业和私营企业补偿基本已经含在停产停业损失之内了。

　　2、设备搬迁安装费

　　机器设备的搬迁，会涉及拆卸、运输、安装、重新调试等，这一部分应当给予实物损失费。搬的过程中如果涉及损坏，比如使用精度下降，这一部分应当给予功能损失费。

　　具体而言，设备搬迁和安装费的补偿金额，由拆迁人、被拆迁人或承租人依照当地政府指导价确定的货物运输价格、设备安装价格协商确定。

　　协商不成的，也可委托专业的评估公司进行评估确定。

　　3、员工安置补偿费

　　拆迁可能会导致员工解聘问题，应根据具体跟员工的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。

　　目前没有具体办法和文件规定，一般来说可以协商争取。

　　Part.3、拆迁政策奖励

　　搬迁奖励费

　　在厂房征收过程中，拆迁人为了加快进度，往往会采取奖励的办法鼓励尽早签订补偿协议，搬离厂房。

　　协议签得早、搬得快，就给予一定的奖励，具体奖励多少、如何进行奖励，都由拆迁人决定，没有明确规定。

　　租赁的厂房被拆迁的，承租人一般可以获得包括停产停业损失的补偿、临时安置补偿费、搬迁费用等补偿。如果被拆迁厂房所有人和使用人分属两人，奖励费用应当支付给实际使用的承租人。

　　(厂房租赁双方在合同中对相关补偿有明确约定，依据合同约定给予相应补偿。)

　　No.2厂房拆迁常见陷阱

　　1、索要相关文件

　　实践中，有拆迁房以核验文件为由，收走被拆迁人厂房相关文件。

　　在遇到核验证明文件的情况下，大家一定要看管好自己的各种文件原件。

　　核查原件尽量不要离开自己的视线范围，更不能随意交给拆迁方，如果确实需要可以向其提供复印件，以供查阅验证。

　　2、　拆违促拆迁

　　以拆违的手段代替合法征收，一旦得逞，企业将面临血本无归的局面。

　　要提醒大家注意的是：

　　1、违建必须由主管部门对涉案房屋进行认定。违章建筑的定义要根据事实，不能随意认定，注意根据自己厂房情况合理抗辩。

　　2、不满足违建条件的建筑收到限期拆除决定后，一定要坚决起诉，注意审查通知书是否为合法机关作出，以及程序是否合法。

　　厂房是拆迁的根本，一定要坚决守护好，避免被强拆陷入被动局面。

　　3、指定评估机构

　　相关法规明确规定，评估机构的选定方式为被拆迁人协商选定。

　　拆迁方指定评估公司大多是与拆迁方长期合作的公司。评估过程若采用了不利于被拆迁企业的评估方法，厂房拆迁补偿将缩水于无形。

　　如若拆迁方直接内定评估公司，被拆迁人要坚决拒绝。对评估结果不认可，也要及时提出复核申请。

　　4、恶意逼迁

　　拆迁过程中，遇到企业不妥协，伴随着拆迁，断水、断电、挖路等状况时有发生。

　　遇到这种情况：

　　1、及时报案，向公安部门寻求救济，如果公安机关置之不理，可投诉其不作为。

　　2、根据与供水供电方存在的合同要求对方恢复水电供应，并对造成的损失进行赔偿。

　　注意不要贸然搬离厂房，也不要慌乱地找拆迁方谈判，轻易被拿捏。

　　厂房拆迁涉及项目多、利益大，大家对于拆迁中的细节要慎重考虑，全面把握。遇到问题，及时寻求专业拆迁律师的救济。

　　法律，永远是大家坚实的靠山。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。