胜强村拆迁公告公示，遇到这种“拆迁”，要当心！

胜强村拆迁公告公示，遇到这种“拆迁”，要当心！

一、遇到这种“拆迁”，要当心！

拆迁的由头有很多，尤其是近年来，出现了腾退这样的新奇的理由，这些是合法的吗？跟正常的拆迁比，腾退有哪些不同呢？北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师来跟大家聊一聊。

京康普法

我国的征地拆迁是有着明确的法律规定的，是严格受到法律的监督的，而以腾退为由的行为，其实是一种类似拆迁，却缺乏有效法律规定的行政行为。主要表现为：

1、法律依据不一样

我国的《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》等法律法规对征收拆迁的细节包括对于被征收人如何补偿都进行了明确清晰的规定。但是对于腾退却没有法律进行约束，这就导致了各地的腾退无法可依，也无法进行有效的监督。

2、实施主体不一样

征收项目是以市县政府作为实施机关，针对被征收人作出的征收决定和征收补偿决定等行政行为。而腾退则因为缺乏有效的立法约束，主体并不明确，出现了乡镇政府、村委会甚至拆迁公司这种民事主体实施的情况。

3、腾退方能强制拆除房屋吗？

不能！如《北京市城市更新条例》中规定对私有房屋腾退的补偿方式需要的是“协商”，“协议搬迁”的本质是自愿的，如果物业权利人们认为补偿给得太低，完全有权拒绝签约、腾退。

这种情况下，只有转化为正式的拆迁才能实施强制行为！而腾退转化为拆迁，关键点在于：同意腾退的私有房屋产权人比例达到95%以上。否则不构成启动拆迁的条件，也就不能强拆咱们的房屋。

史律师提醒

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。

二、惊！可能你已进入拆迁“圈套”？

法律分析：

购买房屋后又重新翻建，此后该房屋被纳入到征收的范围内。

但是在征地拆迁过程中，征收方以违法建筑为由拆除了涉案房屋。

法律依据：

《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、拆迁拆迁拆迁

法律分析：

拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。

拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

法律依据：

《城市房屋拆迁管理条例》 第七条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

(一)建设项目批准文件；

(二)建设用地规划许可证；

(三)国有土地使用权批准文件；

(四)拆迁计划和拆迁方案；

(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；

经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

四、拆迁前期，你要做这些事情！

好的开始是成功的一半，这是一个放之四海皆准的道理，拆迁也不例外。

　一、了解拆迁规定及拆迁信息

二、该补多少，要心中有数

三、要学会如何保存证据

　四、妥善处理各类征收文件

　　律师提示，单纯保管或是置之不理并非妥善处理!在拆迁过程中收到的征地告知书，征收公告，土地登记表以及补偿安置方案等等，被拆迁首先要做好保存和备份的工作。

认真阅读每一份文件，及时咨询律师是否可以进行维权或签字。

我国的相关法律规定对征收的程序以及应当公布的征收文件都有明确的规定，而进行维权的时间节点和维权时效也有明确的规定，一旦错过，对于被征收人来说十分被动。

　　需要签字的文件，不知是否可签的文件宁可不签!但是不签不等于一味拖延，当拒绝签字后，一定要立即联系专业律师，以防错过维权时效被合法强拆!

　　在征地拆迁工作中，存在着巨大的经济利益，更是伴随着不少陷阱，被拆迁人一定要擦亮双眼，认真走好拆迁维权的每一步!

五、被纳入拆迁范围后不拆了

法律分析：

购买房屋后又重新翻建，此后该房屋被纳入到征收的范围内。

但是在征地拆迁过程中，征收方以违法建筑为由拆除了涉案房屋。

法律依据：

《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

六、拆迁的原因

承诺只为被征收人服务

近年来，拆迁工作的推进可谓轰轰烈烈，为加快拆迁效率，拆迁方的手段伎俩层出不穷。

面对拆迁户拒签补偿协议，拒绝房屋拆迁的情况，拆迁方一般会选择逐个击破，利用部分人贪图小便宜的心理，小施恩惠，加上威逼利诱，诱导百姓签下协议。

作为专业的拆迁律师，今天将针对这种现象为大家进行剖析，教您如何避免落入这些拆迁圈套！

奖励金拆迁方为完成拆迁任务，往往会使出浑身解数，经常会利用搬迁奖励作为诱饵，往往奖励越高期限越短。

律师提示大家，切勿冲动签下补偿协议，一定要根据相关规定计算出自己房屋应当补偿的数额，以此来决定是否签订拆迁补偿协议。

根据我国相关规定,对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，以被征收人房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。

被拆迁人一定要做到心中有数，羊毛出在羊身上，不可轻信拆迁奖励之说，根据规定应当拿到的补偿被拆迁人都有权利进行争取，任何机关部门都不能进行克扣。

拿政策说事为了给拆迁户施压，使其尽快签下补偿协议，拆迁方经常以政策来说事，“政策是这样规定的，政策要求是这样……”被拆迁人不懂法，当听到拆迁方这样的说法，很容易轻信并妥协。

律师提示大家，这些所谓的“政策“大部分是为了推进拆迁效率制定的，是地方官员的个人决策，随意性很强。

为了压缩拆迁成本，提高拆迁效率，不少拆迁方便拿政策说事来辩驳被拆迁人，地方政府所谓的拆迁政策，自然是为了其完成拆迁工作而制定的，为了行使其职权和方便其管理所用。

但是，政策不等于法律，更不能违反法律，各级行政部门在征收土地或者房屋的过程中，要严格按照法律规定去作为，任何超越法律的界限都是违法的。

面对拆迁人拿出的“政策“，被拆迁人切不可就此妥协！

补偿协议漏洞百出在这场拆迁方与被拆迁方博弈之中，被拆迁人非常容易陷入对方设置的陷阱之中，有一个重要原因：

被拆迁人对征地补偿并不熟悉！虽然补偿款是大家最关心的内容，但被拆迁人却并不清楚如何和拆迁人签订补偿协议，其中协议需要具备的内容更是知之甚少。

在此，律师为大家总结签订补偿协议对于相关补偿细节的注意事项：

1、 补偿协议的主体必须明确，否则不签字！

2、 补偿的具体内容（包括补偿方式、支付期限、安置用房面积、标准和地点、产权调换房屋的差价支付方式和期限；

搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式）不完整不签字

3、 违约责任和争议解决方式没有体现不签字！

4、 口头应允的优惠条件未体现于纸面上不签字！牢记口说无凭！

5、 涉及限制被拆迁人行为、损害被拆迁人利益的，不签字！

房子是违建？拆迁方口说无凭！不少拆迁方以拆违之名行强拆之实，来提高拆迁效率并减少拆迁补偿。

当房子被认定为违章建筑时，不少被拆迁人自认理亏，以为房子被拆除也理所应当，殊不知这是被拆迁方的惯用伎俩和手段。

在农村地区，拆迁方经常以没有宅基地证，建房证为由将被拆迁人的房子认定为违章建筑进行拆强拆，实际上这种做法是于法无据的行为。

根据相关规定，在合法获得的宅基地上建房，不属于违章建筑。

农村居民建造住宅，只要经乡镇政府审核，并经县级政府批准后，就算没有宅基地证，建房证也不能认定为违章建筑。

违法建筑的认定主体、认定程序必须符合法律规定，并非仅有任意机关和个人确认即可。

律师提示大家，强制拆违行为必须以拆违决定为依据。

只有在有权机关作出限期拆除违法建筑决定之后，明确了违法建筑的所有人或搭建人负有拆除违法建筑的义务，才有实施强制拆违行为的可能性。

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文章来源参考：头条-胜强村拆迁公告公示，被纳入拆迁范围后不拆了

内容审核：郭一卒律师

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。