房屋补偿拆迁中介的作用，农村拆迁有没有第三方评估机构

房屋补偿拆迁中介的作用，农村拆迁有没有第三方评估机构

一、农村拆迁有没有第三方评估机构

首先，农村拆迁过程中确实存在第三方评估机构。这些机构在拆迁过程中发挥着重要的角色，特别是与房屋价值的评估密切相关。

第三方评估机构的参与：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，被征收房屋的价值需由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。这明确指出了在拆迁过程中，需要有具备相应资质的第三方评估机构进行房屋价值的评估。

评估流程与第三方机构的作用：

拆迁工作的初步阶段包括入户调查评估，此时评估公司会进行现场勘查，如拍照和记录，这是评估过程的重要组成部分。

随后，评估机构会进行内业计算，基于外业调查的资料数据初步测算出评估价格。

最终，在拆迁公告发布后，评估机构需出具正式的评估报告，该报告是拆迁补偿的重要依据。

第三方评估机构的类型：

第三方评估机构可以包括受行政机构委托的研究机构、专业评估组织（如大专院校和研究机构）、中介组织等。这些机构拥有专业知识和技术，能够确保评估的准确性和公正性。

评估监督与异议处理：

法规还规定，如果对评估确定的被征收房屋价值有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。若对复核结果仍有异议，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这提供了一个监督机制，确保评估结果的公正性和合理性。

综上所述，农村拆迁过程中确实涉及第三方评估机构的参与，主要负责对被征收房屋的价值进行评估。这些机构遵循一系列的程序和标准，以确保评估的准确性和公正性，同时法规也提供了对评估结果异议的处理机制。

二、房屋拆迁评估机构的选择

1、市场比较法。

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%.但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。

2、成本法。

成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

3、收益法。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、假设开发法。

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、基准地价修正法。

基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

三、农村拆迁如何进行房产评估

1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。

专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。

2、房屋评估前的准备。

就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

3、评估人员进行现场勘查。

就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

4、相关资料的综合分析。

这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。

5、编写相关评估报告。

评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。

6、评估复核和审批。

在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实在进行复核，复核后报审批人员进行审批。

一、房产评估需要多长时间

一般需要3－7天的时间，特殊情况下，当天也可以拿到评估报告。

同时注意两点：

1、注意评估费的收费标准为千分之五，也就是0．5％，可以小议价；

2、某些银行有指定的评估机构，其他评估机构的评估报告在某些银行并不认可。

二、申请住房贷款时评估要用多久

申请贷款时，银行为确定抵押物的担保价值需对抵押人抵押的房地产进行估价。

借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。

二手房评估分为商业贷款评估和公积金贷款评估两种，两种贷款方式的评估时间不同（本文以北京二手房评估情况为例，其他地区略有出入）。

1、商业贷款评估：

商业贷款评估费约为600元，系统报单受理当日，主办通过系统选择评估公司并报评估，评估公司受理后一个工作日内会安排看房实勘，看房实勘后三个工作日出具评估报告。

商业贷款评估的评估值在市价的85％－90％之间。

2、公积金贷款评估：

系统受理报单以后，在房产证、买卖双方身份证复印件、买卖双方签字确认的网签合同和网签信息表收到后大概15个工作日，即可预约看房，在看房后5－7个工作日内做出评估报告，并返回评估报告单。

公积金贷款评估的评估值在销售价的85％－90％之间。

四、农村房屋拆迁评估是怎样

估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估、参数或规划设计方案等为依据。

估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日，结合被拆迁房屋的成新.

在建工程评估，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准、工程造价等专业技术工作的、附着物。

临时建筑评估。

评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名。

房屋装饰应单独出具评估报告、布局，按估价时点的价格水平、机电设备，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术、临时建筑的评估。

公摊等因素评估确定.协助评估凡房屋拆迁评估中涉及原始成本：

未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值、楼层。

按照国家建设征地的财物补偿标准和当地实际情况进行：

估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告。

附属物。

在建工程评估以政府管理部门批准的用途.。

一般规定房屋重置价格：

一般应采用成本法进行评估、结构。

经估价机构审核并加盖机构公章、附着物等评估、在建工程.对附属物。

拆迁房屋最低货币补偿价格标准拆迁房屋实行货币补偿的，补偿金额应当按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格、朝向，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。

拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。

一、农村房屋买卖拆迁合同有效吗

依据我国相关法律的规定，农村房屋在一定的情形下买卖合同是有效的，如果农村房屋依法进行买卖的，在拆迁时买受人可以获得拆迁补偿。

《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

五、农村房屋拆迁评估是怎样的

1、市场比较法。

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%.但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。

2、成本法。

成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

3、收益法。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、假设开发法。

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、基准地价修正法。

基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

六、农村房屋拆迁怎么进行评估

《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：

“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

”但各地在实施过程中，操作模式不统一，程序不规范，这种现象已经成为当前拆迁工作的焦点问题。

一、“推举式”选定估价机构

拆迁人在整个拆迁工作中处于主导地位，被拆迁人则处于从属地位。

被拆迁人所获得的补偿金是由拆迁人负责支付的，拆迁人掌握着被拆迁人的补偿金支付权。

从民法的角度讲，拆迁与被拆迁是一种平等的民事法律关系，但从权利和义务的质量上来区分，其自然形成了权利和义务的主次之分，形成了法律关系中的主体、客体和内容三者关系。

建设工程项目中的房屋拆迁工作，拆迁人只有一个，而拆迁人的相对人，即被拆迁人却有若干个。

如果因对被拆房屋的评估机构选择由被拆迁人选择，就有可能在同一个拆迁项目中出现二个或二个以上甚至若干个评估机构参与估价。

这样，不便于拆迁管理，不便于掌握估价标准的平衡性，不便于实施过程中的操作性。

拆迁人应当向被拆迁人公示具有相应资质等级的评估机构，其公示的内容包括：

房屋拆迁估价资质证书、有效的工商营业执照、估价人员的个人估价资格证书、估价机构的组织机构名称及技术素质情况简介、规范的房屋拆迁估价报告样本等。

公示估价机构的目的是便于被拆迁人了解估价机构的合法性、专业技能及社会信誉情况。

选择估价机构时，拆迁人应当组织召开由被拆迁人代表、估价机构、拆迁管理部门组成的“听证会”，主动推举合适的估价机构供被拆迁人参考，如被拆迁人代表无反对意见的，即为确定。

如被拆迁人代表半数以上持反对态度的，拆迁人可另行推举估价机构，再次征求被拆迁人代表的意见。

拆迁人在推举估价机构时，一次只能推举一个，这样便于确定。

我们把这种选定方法称作“推举式”选定。

二、“抽签式”选定估价机构

当拆迁人与被拆迁人选择估价机构无法达成一致意见时，则应由拆迁管理部门出面干涉。

按照《条例》规定，拆迁管理部门有权对拆迁人、被拆迁人、拆迁实施单位、评估机构施行监督、管理的行政职能。

因此，当拆迁人与被拆迁人因估价机构的选定发生矛盾时，则应当由拆迁管理部门在已经公示的估价机构名录中抽签确定估价机构，这就是法律上所讲的“救济”手段。

当采取“抽签式”的方法选定估价机构时，拆迁管理部门应当邀请司法公证机关现场监督，并对抽签的器具、程序、方法、结果进行全过程的监督，抽签结果应当众宣布，并制作司法公证文书。

三、“自选式”选定估价机构

所谓“自选式”选定估价机构，是指被拆迁人对原估价报告有争议，经申请复核仍有异议的，被拆迁人可自行选择已公示并符合条件的估价机构，按照同一计算标准重新作出估价报告。

自行选择估价机构的方式不同于自由选择，其限制条件是，必须具备估价资质，估价人员必须具备估价资格，执行估价标准必须切合实际，符合被拆房屋所在城市中的类别质差、房地产市场基准值。

自行选择估价机构的前置条件应当是当事人对原估价结果提出异议，经估价机构解释、说明仍有异议的，当事人方可自行选择估价机构。

“自选式”选定估价机构产生的后果是，有可能出现两种截然不同的估价结果。

当估价结果出现不同时，应当由估价专家委员会鉴定，而不应由当事人选择。

估价专家委员会鉴定的依据是：

估价的公正性、合理性、客观性，经鉴定产生的结果不一定是高标的估价报告，也不一定是低标的估价报告。

应当说，估价专家委员会作出的评判结论属权威机构结论，具有一定的公正性和合法性。

估价专家委员会所处的位置应当是维护拆迁当事人双方的合法权益，维护两个估价机构所作出的估价报告的严肃性，其立场等同于裁判员，当事人应当无条件接受裁判员的裁处。

经估价专家委员会裁判的有效估价报告同样应当公示，告知拆迁人和所有被拆迁人，以示消除争议，判定其裁判的估价报告生效。

按照目前各地拆迁动态情况分析，城市房屋拆迁矛盾已由过去的安置矛盾转化为现行的估价矛盾。

究其原因有三点：

其一是社会主义市场经济发展过程中产生的不可避免的利益矛盾；

其二是人们对物的价值观念发生了根本性的变化；

其三是人们的法制观念不断增强。

因此，房屋拆迁估价已经成为全社会关注的热点问题，这就告诉我们从事房屋拆迁工作的机构必须提高认识，尽最大可能的减少拆迁矛盾。

把握好评估机构的选定工作，其基本原则是公开、公平、公正；

基本程序是先采取“推举式”，后采用“抽签式”，再实施“自选式”。

这样，才能提高评估机构的选定率，确保社会稳定，确保城市房屋拆迁工作的顺利进行。

一、房屋补偿的计算方式

1、房屋拆迁补偿计算标准

（1）房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）

（2）房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

2、房屋拆迁安置费计算标准

（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

注：

如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0；

如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0。

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文章来源参考：头条-房屋补偿拆迁中介的作用，农村房屋拆迁评估是怎样的

内容审核：徐慧芳律师

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