农村析产房拆迁怎么评估，对农村房可能拆迁分家析产的看法

农村析产房拆迁怎么评估，对农村房可能拆迁分家析产的看法

一、对农村房可能拆迁分家析产的看法

对农村房可能拆迁分家析产的看法，主要涉及拆迁安置房的权属确定以及分家析产的原则。

一、拆迁安置房的权属确定

在农村房拆迁过程中，首先需明确拆迁安置房的权属。若原房屋属于夫妻共同财产，那么拆迁安置房同样属于夫妻共同财产。若原房屋属于个人财产，拆迁安置房则归该个人所有。这一点对于后续的分家析产至关重要。

二、分家析产的原则

分家析产时，应遵循公平合理的原则，将家庭共有财产与家庭成员的个人财产区分开来。只有家庭共有财产才属于分割范畴，个人财产则不在此列。在分割过程中，应尽可能有利于生产，发挥家庭成员的专长。

具体操作上，可以采取以下步骤：

确定拆迁安置房的所有权归属，即明确其是夫妻共同财产还是个人财产。

根据权属情况，按照夫妻共同财产或个人财产的原则进行分割。若是夫妻共同财产，则需按照相关法律规定进行公平分割。

在分割过程中，应充分考虑房屋的实际使用情况和家庭成员的居住需求，确保分割方案既合法又合理。

综上所述，对农村房可能拆迁分家析产的问题，应首先明确拆迁安置房的权属，然后遵循公平合理的原则进行分割。在此过程中，需充分了解并遵循相关法律法规，以确保各方权益得到妥善保障。

二、农村分家析产存在的问题

法院对分家析产案件进行判决后，当事人有义务履行判决，当一方不履行时，另一方就可以申请执行析产的财产。

1、祖遗户与农户不同，祖遗户被拆迁安置的依据是其祖产，在被拆迁安置时是以户为单位被安置，而非是以人为单位。

农户在被拆迁安置时，是以人为单位，一般只要符合被安置条件并在于《拆迁安置协议》中被列为被安置对象，就可以分得收益。

2、一般情况下，在起诉前很难具体确定分配的房屋信息及拆迁款，因此只能在诉讼中先进行模糊化处理，在案件分给具体承办法官后应当立刻与法院沟通申请法院调取或者给律师发调查令的方式调取《拆迁安置公告》、《拆迁安置方案》、《拆迁安置协议》、拆迁安置补偿款的发放情况、回迁户型确认单、回迁分房卡这些关键性证据。

一旦房屋坐落确定、拆迁款项数额明确，应立刻申请变更诉讼请求。

避免在判赔时造成拆迁补偿款的数额低于实际数额或者判决的房屋坐落不明确而无法执行的困境。

3、如被拆迁人尚未回迁，起诉要求确权或分割房产的，可能面临败诉的风险。

一、分家析产案件审判的难点

1、分割与否存在难点。

原有农村宅基地房屋已被纳入动拆迁范围，双方当事人要求分割房屋，以便在房屋动迁时要求以两户或两户以上动迁户标准予以安置。

虽然动迁时按照户来安置，但法院一旦对房屋进行分割后，当事人就会找动迁单位漫天提要求，甚至不断上访，以达到其不合理要求。

如果不予分割，似乎又不符合法律规定。

2、有权与否存在难点。

农村宅基地房屋是夫妻双方婚前由一方与其家庭成员共同申请建房用地，而房屋是夫妻双方结婚后与一方其他家庭成员共同建造，夫妻离婚后，未申请用地的一方要求分割房屋。

如果分给未申请建房用地的一方房屋，则与房随地走的原则相悖；

如果不分该这一方房屋，但其确实在建房时出资，好像又不符合常理。

因此，法官往往为之陷入两难境地。

3、农民集资房能否分割存在难点。

农民集资房，俗称小产权房，此类房屋由于建造时缺少相关的审批手续，故没有房屋产权证。

从法律上讲此类房屋应为违法建筑，不能进行分割。

但现实生活中，此类房屋普遍存在，人们在该房屋内或居住生活，或开店经营，客观上存在使用价值，而且购买时也花费了大量的积蓄。

因此，如果不分割，对不占用该房屋的一方当事人很在审理分家析产纠纷案件中。

二、分家析产过户手续

1、写分家协议书；

写一份分家析产协议书，或到房管部门要一份，说明家庭成员经协商同意把全家的房屋所有权析产到家庭成员小q的名下，签字捺印；

2、居委会核实；

向房屋所在地居委会申请出具证明，居委会通过调查问询，证明此事属实，在分家协议书上盖章，证明协议内容属实；

3、房产测绘；

所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、到房管部门测绘公司申请测绘，出具测绘图；

4、房产受理；

所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、测绘图，到房管部门申请房产姓名变更；

按相关法定程序，房管部门工作人员受理，逐一问询家庭成员，确认无误后受理；

5、领证；

7个工作日后可以带着身份证到房管部门缴费，领取房权证。

三、农村房屋拆迁析产

农村房屋拆迁补偿标准：

（1）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

它的具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积;（2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

一、房屋拆迁赔偿的标准有哪些

农村房屋拆迁补偿方式及标准如下：

（1）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；

（2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。

计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；

被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

四、农村房屋分家析产的程序

1、写分家协议书

写一份分家析产协议书，或到房管部门要一份，说明家庭成员经协商同意把全家的房屋所有权析产到家庭成员的名下，签字捺印；

2、村委会核实

向房屋所在地村委会申请出具证明，村委会通过调查问询，证明此事属实，在分家协议书上盖章，证明协议内容属实；

3、房产测绘

所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、到房管部门测绘公司申请测绘，出具测绘图；

4、房产受理

所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、测绘图，到房管部门申请房产姓名变更；

按相关法定程序，房管部门工作人员受理，逐一问询家庭成员，确认无误后受理；

5、领证

7个工作日后可以带着身份证到房管部门缴费，领取房权证。

一、房屋析产应提交的证件

1、《房屋所有权登记申请书》；

2、房屋所有权证；

3、离婚判决书或离婚调解书。

如双方未通过法院离婚，则2003年10月1日以后协议离婚的双方到场确认离婚协议及提供离婚证原件和复印件，双方不能同时到场办理的离婚协议书还需提交公证书；

4、本人身份证复印件（核对原件）；

协议离婚需提供双方的身份证复印件（核对原件）；

5、房改房提供原购房契约复印件（核对原件）；

6、房屋所有权证附图、登记表复印件。

如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名；

7、私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。

其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上。

8、分割（析产）协议（原件，共有房屋分为单独所有）；

或者书面申请（原件，登记为一处的房屋分为二处以上）。

二、发生分家析产纠纷如何处理

1、认定家庭共有财产共有人。

专业婚姻家庭律师在调解分家析产纠纷时，认定家庭共有财产及其共有人是能否正确处理纠纷的关键。

一般，律师以一定的法律事实为依据，认定共有财产关系。

认定共有财产因素有两大关键因素：

（1）判定家庭成员关系：

从法律的角度来讲，家庭成员包括在同一家庭生活的夫妻、父母、子女及其他成员，包括祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女及兄弟姐妹等。

（2）判定共有财产的范围：

专业婚姻家庭律师都了解，共有财产关系的形成必须基于一定的法律事实，如家庭成员共同生产经营，家庭成员共同继承、共同接受赠与或遗赠，或家庭成员将收入交归家庭，或共同购置家庭财产等。

2、因此，只有对家庭共有财产的形成尽了义务的家庭成员才是家庭共有财产的共有人。

未成年家庭成员一般对家庭共有财产的形成没有尽过义务，如果没有共同继承、共同接受赠与或遗赠的事实，则不是家庭共有财产的共有人。

五、拆迁引发分家析产案件如何执行

法院对分家析产案件进行判决后，当事人有义务履行判决，当一方不履行时，另一方就可以申请执行析产的财产。

1、祖遗户与农户不同，祖遗户被拆迁安置的依据是其祖产，在被拆迁安置时是以户为单位被安置，而非是以人为单位。

农户在被拆迁安置时，是以人为单位，一般只要符合被安置条件并在于《拆迁安置协议》中被列为被安置对象，就可以分得收益。

2、一般情况下，在起诉前很难具体确定分配的房屋信息及拆迁款，因此只能在诉讼中先进行模糊化处理，在案件分给具体承办法官后应当立刻与法院沟通申请法院调取或者给律师发调查令的方式调取《拆迁安置公告》、《拆迁安置方案》、《拆迁安置协议》、拆迁安置补偿款的发放情况、回迁户型确认单、回迁分房卡这些关键性证据。

一旦房屋坐落确定、拆迁款项数额明确，应立刻申请变更诉讼请求。

避免在判赔时造成拆迁补偿款的数额低于实际数额或者判决的房屋坐落不明确而无法执行的困境。

3、如被拆迁人尚未回迁，起诉要求确权或分割房产的，可能面临败诉的风险。

一、分家析产案件审判的难点

1、分割与否存在难点。

原有农村宅基地房屋已被纳入动拆迁范围，双方当事人要求分割房屋，以便在房屋动迁时要求以两户或两户以上动迁户标准予以安置。

虽然动迁时按照户来安置，但法院一旦对房屋进行分割后，当事人就会找动迁单位漫天提要求，甚至不断上访，以达到其不合理要求。

如果不予分割，似乎又不符合法律规定。

2、有权与否存在难点。

农村宅基地房屋是夫妻双方婚前由一方与其家庭成员共同申请建房用地，而房屋是夫妻双方结婚后与一方其他家庭成员共同建造，夫妻离婚后，未申请用地的一方要求分割房屋。

如果分给未申请建房用地的一方房屋，则与房随地走的原则相悖；

如果不分该这一方房屋，但其确实在建房时出资，好像又不符合常理。

因此，法官往往为之陷入两难境地。

3、农民集资房能否分割存在难点。

农民集资房，俗称小产权房，此类房屋由于建造时缺少相关的审批手续，故没有房屋产权证。

从法律上讲此类房屋应为违法建筑，不能进行分割。

但现实生活中，此类房屋普遍存在，人们在该房屋内或居住生活，或开店经营，客观上存在使用价值，而且购买时也花费了大量的积蓄。

因此，如果不分割，对不占用该房屋的一方当事人很在审理分家析产纠纷案件中。

二、分家析产过户手续

1、写分家协议书；

写一份分家析产协议书，或到房管部门要一份，说明家庭成员经协商同意把全家的房屋所有权析产到家庭成员小q的名下，签字捺印；

2、居委会核实；

向房屋所在地居委会申请出具证明，居委会通过调查问询，证明此事属实，在分家协议书上盖章，证明协议内容属实；

3、房产测绘；

所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、到房管部门测绘公司申请测绘，出具测绘图；

4、房产受理；

所有家庭成员带着身份证明、分家协议书、居委会证明、房权证、确权审批表、测绘图，到房管部门申请房产姓名变更；

按相关法定程序，房管部门工作人员受理，逐一问询家庭成员，确认无误后受理；

5、领证；

7个工作日后可以带着身份证到房管部门缴费，领取房权证。

六、分家析产纠纷影响拆迁吗？

1、分家析产难以做到绝对公正。

分家析产受家庭财产属性形态所限，如房屋作为不动产，在分割时受其所处位置、楼层、分割时间等因素，要想做到绝对公平，很不现实。

在农村分家时，父母往往拥有很大的决定权，有时在父母看来很公平，但子女认为不公、兄弟反目成仇的实例很多。

如管理区一办事处的蒋姓家庭，父母在分家时，将两处不同地点的房屋分给两个子女，老大分得的房屋因高速公路拆迁分得了一笔不少的拆迁费，老二因此心生不服，认为父母不公，要求重分，后经我庭工作人员做了大量的劝说工作，才平息此事。

2、侵害女儿的合法权益大量存在。

受封建思想的影响，农村中重男轻女现象依然存在，把女儿当作拨出去的水。

在赡养问题上一般不要求女儿承担赡养义务，但在分家析产时也把女儿排除在外，不分给女儿财产，在一定程度上侵害了出嫁女的合法权益。

3、个人财产与家庭共同财产没有厘清。

分家析产只能分割家庭共同财产，属于家庭成员的个体财产不在分割范围之内。

但在现实生活中，父母在分家时往往将父母个人财产与家庭成员共同财产混为一体，没有正确区分个人赠与与析产。

4.财产赠与手续不完善。

农村父母与子女分家主要通过自家亲属或家族长辈担任中间人或见证人来进行。

分家时，召开家庭会议，按照父母意愿将家庭财产分给子女，或由父母与子女协商，达成一致意见，然后起草分家协议，父母、子女以及中间人在协议书上签字，付诸履行。

分割动产（如房产）没有到相关部门办理过户登记手续，时间一久，容易出现反复。

一、房产继承析产要注意什么

（一）要把家庭共有财产和家庭成员的个人财产区分清楚。

分家析产只能是分割家庭共有财产，属于家庭成员的个人财产是不属于分割范畴的。

（二）要根据公平合理的原则，分割家庭共有财产。

对家庭共有财产的分割，特别是对某些生产、劳动工具、设备等财产的分割，要尽可能有利于生产，有利于发挥家庭成员各自的专长。

（三）对于某些特定的不便分割的财产，也可以特别协议的方式作变通处理，以充分发挥该项的效用。

（四）分家析产直接关系到家庭成员今后生活安排的问题，因此，应当尽可能地通过订立分家析产协议书的形式进行，以防止分家后因产权的归属不清发生纠纷。

（五）对于房屋等不动产的分析，应当及时到相关部门办理变更登记手续。

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文章来源参考：头条-农村析产房拆迁怎么评估，拆迁引发分家析产案件如何执行

内容审核：李杨杨律师

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