城市规划区内农村拆迁，城镇开发边界内可以不办理征收吗

城市规划区内农村拆迁，城镇开发边界内可以不办理征收吗

一、城镇开发边界内可以不办理征收吗

城镇开发边界内是否可以不办理征收，这个问题涉及多个方面，以下从法律角度进行详细分析。

首先，要明确的是，城镇开发边界内并非所有土地都是建设用地，也并非所有土地都可以不办理征收。城镇开发边界是根据地形地貌、自然生态、环境容量和基本农田等因素划定的，是允许城镇建设用地拓展的最大边界。在这个边界内，土地被分为不同的类型，包括建设用地、农用地和未利用地等。因此，不能一概而论地认为城镇开发边界内的土地都可以不办理征收。

其次，对于是否需要办理征收，要根据具体的土地使用情况和规划来确定。如果土地用途需要由农用地转为建设用地，那么必须依法办理农用地转用审批手续，这通常涉及土地的征收程序。即使土地已经在城镇开发边界内，且规划为建设用地，也需要依法进行征收，以确保土地使用的合法性和规范性。

此外，征收土地必须遵循严格的法律程序。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定，征收土地需要依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。这包括开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估、公告征收范围、土地现状等信息、听取被征地农村集体经济组织及其成员的意见、组织召开听证会（如多数被征地农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律法规规定）、签订补偿安置协议等步骤。这些程序必须严格遵守，以确保征收土地的合法性和公正性。

综上所述，城镇开发边界内并非可以不办理征收。是否需要征收以及如何征收，都需要根据具体的土地使用情况和规划来确定，并严格遵守相关的法律法规。因此，在实际操作中，应咨询专业的法律人士或相关部门，以确保依法合规地进行土地征收和使用。

二、城镇开发边界内都是建设用地吗

法律分析：

为应对城镇发展的不确定性，在城镇集中建设区外划定的，在满足特定条件下方可进行城镇开发和集中建设的地域空间。

在不突破规划城镇建设用地规模的前提下，城镇建设用地布局可在城镇弹性发展范围内进行调整，同时相应核减城镇集中建设区用地规模。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第三条 国土空间规划应当细化落实国家发展规划提出的国土空间开发保护要求，统筹布局农业、生态、城镇等功能空间，划定落实永久基本农田、生态保护红线和城镇开发边界。

国土空间规划应当包括国土空间开发保护格局和规划用地布局、结构、用途管制要求等内容，明确耕地保有量、建设用地规模、禁止开垦的范围等要求，统筹基础设施和公共设施用地布局，综合利用地上地下空间，合理确定并严格控制新增建设用地规模，提高土地节约集约利用水平，保障土地的可持续利用。

三、城镇开发边界划定

法律分析：

城镇开发边界既可以是有意识地保护城市所处区域内的自然资源和生态环境作为控制城市发展的\"刚性\"边界；

也可以是合理引导城市土地的开发与再开发成为引导城市增长的\"弹性\"边界。

有的城市把各个部门管理下的控制线采取“多规合一”手段，合并出“最大公约数”，划定“生态控制线”，并且与城镇开发边界二线合一，厦门的做法就是这样的。

有的城市，以城乡规划和土地利用规划两规衔接为基础，将土地利用规划中的扩展边界，就是允许建设区，加上有条件建设区作为具有一定规划期限的城镇开发边界，以规划建设用地规模的1.2倍左右(或者不超过规划期内增量建设用地规模的20%) 由此来控制量。

法律依据：

《中共中央 国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》 第三条 第四项 明确各级国土空间总体规划编制重点。

全国国土空间规划是对全国国土空间作出的全局安排，是全国国土空间保护、开发、利用、修复的政策和总纲，侧重战略性，由自然资源部会同相关部门组织编制，由党中央、国务院审定后印发。

省级国土空间规划是对全国国土空间规划的落实，指导市县国土空间规划编制，侧重协调性，由省级政府组织编制，经同级人大常委会审议后报国务院审批。

市县和乡镇国土空间规划是本级政府对上级国土空间规划要求的细化落实，是对本行政区域开发保护作出的具体安排，侧重实施性。

需报国务院审批的城市国土空间总体规划，由市政府组织编制，经同级人大常委会审议后，由省级政府报国务院审批；

其他市县及乡镇国土空间规划由省级政府根据当地实际，明确规划编制审批内容和程序要求。

各地可因地制宜，将市县与乡镇国土空间规划合并编制，也可以几个乡镇为单元编制乡镇级国土空间规划。

四、城镇开发边界划定规则

法律分析：

通过划定城镇开发边界,防止城镇盲目扩张和无序蔓延, 促进城镇发展由外延扩张向内涵提升转变，优化城镇布局形 态和功能结构，提升城镇人居环境品质，推动形成边界内城 镇集约高效、宜居适度，边界外山清水秀、开敞舒朗的国土 空间格局。

法律依据：

《包头市城镇开发边界管理条例》

第六条 城镇开发边界的划定应当遵循以下原则：

（一）符合国家、自治区相关法律、法规和技术规范；

（二）严格保护其他法律法规确定的控制区域，避让生态保护红线、永久基本农田、自然保护区、城镇生态廊道、绿色开敞空间、饮用水水源地及其他可能对周边环境造成较大影响的区域；

（三）以城市自然条件和综合承载能力为基础，合理控制区域开发强度，防止城镇无序蔓延，兼顾城市近期建设与远期发展；

（四）实现城市空间结构优化，引导交通、基础设施与城镇空间紧密结合，促进存量建设用地和低效用地挖潜，实现城市集约节约用地、紧凑布局和转型发展。

第七条 昆都仑区、青山区、东河区、九原区、稀土高新区、白云鄂博矿区，石拐区大青山以南区域，土默特右旗萨拉齐镇、达尔罕茂明安联合旗百灵庙镇、固阳县金山镇，以及经依法批准设立的各类独立开发区（工业园区）的开发边界，由市城乡规划管理部门组织划定，报经市人民政府同意，提请市人大常委会批准后公布实施。

前款规定的城镇开发边界，报送市人民政府前应当向社会公示，公示时间不少于30日。

五、城镇开发边界外不能建什么？

法律分析：

为应对城镇发展的不确定性，在城镇集中建设区外划定的，在满足特定条件下方可进行城镇开发和集中建设的地域空间。

在不突破规划城镇建设用地规模的前提下，城镇建设用地布局可在城镇弹性发展范围内进行调整，同时相应核减城镇集中建设区用地规模。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第三条 国土空间规划应当细化落实国家发展规划提出的国土空间开发保护要求，统筹布局农业、生态、城镇等功能空间，划定落实永久基本农田、生态保护红线和城镇开发边界。

国土空间规划应当包括国土空间开发保护格局和规划用地布局、结构、用途管制要求等内容，明确耕地保有量、建设用地规模、禁止开垦的范围等要求，统筹基础设施和公共设施用地布局，综合利用地上地下空间，合理确定并严格控制新增建设用地规模，提高土地节约集约利用水平，保障土地的可持续利用。

六、城镇开发边界划定指南

对， 城镇开发边界是在一定时期内因城镇发展需要，可以集中进行城镇开发建设、以城镇功能为主的区域边界，涉及城市、建制镇以及各类开发区等。

一、城镇开发边界1、是指一定规划期限内城市集中连片开发建设地区的边界。

划定城镇开发边界是控制城市无序蔓延的重要措施。

2、城镇开发边界是根据地形地貌、自然生态、环境容量和基本农田等因素划定的，可进行城镇开发建设和禁止进行城市开发建设的区域之间的空间界线，是允许城镇建设用地拓展的最大边界。

3、城镇开发建设用地与非开发建设用地的分界线，是控制城市无序蔓延而采取的一种技术手段和政策措施。

通过划定城市开发边界，有利于践行生态文明理念，加强生态环境保育和建设；

有利于避免出现大城市无限扩张、中小城市无序发展，合理配置空间资源；

有利于优化城市空间结构，合理布局城市功能用地；

有利于引导地方政府盘活城市用地存量，节约集约用地。

二、如何划定城镇开发边界1、现状是基础，以城镇开发建设现状为基础，综合考虑用地条件（承载能力）、人口分布、经济布局、城镇发展阶段和潜力，现阶段是“三调”为基础（第三次国土调查数据）框定总量（到2035年建设用地总规模，按现状x1.3左右），限定容量（城市分类控制），防止城镇无序蔓延（13年时间只能增加0.3是不是严多了）。

在这个总量基础上城镇是东边多一点，还是西边多一点就进行发展研究和用地条件调查和城镇建设适宜性评价，开展“双评估”。

如成都本来是对称向外拓展，经过评估最终向东向南发展，就是避开平原耕地，在丘区建城逐步偏离旧城中心，而形成多中心组团发展。

2、城镇开发边界内又分三个区。

一是城镇集中建设区。

依据城镇建设用地规模，将集中连片、规模较大、形态规整的区域确定为城镇集中建设区。

包托现状建成区、集中连片的城镇建设区、城中村、各类合法开发区，国家、省、市重点建设项目用地。

二是城镇弹性发展区。

考虑城镇发展不确定性，合理划定城镇弹性区，做到规模适度、设施支撑可行。

面积原则上不得超过城镇集中建设区面积的15%，其中300万人至500万人面积原则上不得超8%，特大城市、超大城市应在8%基础上进一步收紧所占比例。

（不是想划多大就多大）三是特珠用途区。

根据地方实际，把对城镇功能和空间格局有重要影响、与城镇联系密切的山体、河湖水系、湿地、隔离空间、景观、古迹遗址等地域。

以及在规划期内不进行建设、也不改变现状，以林地、草地、湿地等形态，作为留白空间，划入特别用途区予以严格管控，这些就叫特殊用地。

法律依据:根据《土地管理法》第四条第三款的规定，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

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文章来源参考：头条-城市规划区内农村拆迁，城镇开发边界外不能建什么？

内容审核：王姗忆律师

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