深圳拆迁房合法,安置房不收物业费的但买卖后物业要收物业费合法吗

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一、安置房不收物业费的但买卖后物业要收物业费合法吗

关于安置房不收物业费但买卖后物业要求收物业费是否合法的问题，以下是对该问题的详细解答：

1. 安置房的定义与性质

安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。这类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束。

2. 物业费的缴纳依据

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。因此，如果安置房小区物业能够拿出政府部门下发的收费许可和收费依据，业主就需要缴纳物业费。

1. 安置房买卖后的性质变化

如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别。买卖后的安置房，其性质基本上与商品房无异，因此，物业费的处理方式也应与商品房相同。

2. 物业费缴纳义务的转移

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。在安置房买卖后，新的业主继承了原业主在物业服务合同中的权利和义务，因此，新的业主有义务按照约定向物业服务人支付物业费。

1. 合法收费的依据

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。这是《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的明确规定。因此，如果物业服务人已经提供了服务，并且有足够的收费依据，那么物业费的收取是合法的。

2. 违法收费的处理

如果物业服务人没有提供足够的收费依据或者服务不符合约定，业主有权拒绝支付物业费。同时，物业服务人也不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这是《中华人民共和国民法典》对物业服务人行为的约束。

安置房在买卖后，如果物业服务人提供了服务并且有足够的收费依据，那么物业费的收取是合法的。新的业主有义务按照约定向物业服务人支付物业费。如果物业服务人的收费行为存在违法或不当之处，业主可以依法维护自己的权益。

二、厂房宿舍改公寓出租合法吗

将厂房宿舍改公寓出租是否合法，主要取决于改建行为是否符合相关法律法规的规定。以下是对此问题的详细分析：

1. 土地用途的改变：根据《中华人民共和国民法典》第三百五十条，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。因此，如果厂房宿舍原本的土地用途并不包含居住功能，那么将其改为公寓出租，就涉及到了土地用途的改变，必须依法经过相关行政主管部门的批准。

2. 建筑安全与规划：除了土地用途的改变，将厂房宿舍改为公寓还需要考虑建筑本身的结构安全、消防安全以及是否符合城市规划等要求。这些都需要经过相关部门的审核和批准。

3. 法律法规的强制性规定：根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因此，如果改建行为违反了相关法律法规的强制性规定，那么该行为将被视为无效。

1. 若经过批准：如果厂房宿舍的改建行为已经依法经过了相关行政主管部门的批准，且符合建筑安全与规划的要求，那么将其改为公寓出租就是合法的。

2. 若未经批准：如果改建行为未经批准，或者虽然经过了某些部门的批准但违反了其他相关法律法规的强制性规定，那么该改建行为就是违法的，将其改为公寓出租也将被视为非法行为。

将厂房宿舍改公寓出租是否合法，关键在于改建行为是否依法经过了相关行政主管部门的批准，并符合建筑安全与规划的要求。如果未经批准或违反相关法律法规的强制性规定，那么该行为就是违法的。

三、建设工程施工合同签订后 施工单位要换一家公司重新签订合同怎么办

建设工程施工合同签订后，施工单位要换一家公司重新签订合同，需根据具体情况采取合法合规的处理方式，核心在于双方协商一致并确保变更的合法性与合理性。以下是对此问题的详细分析：

一、合同变更的法律依据与原则

1. 协商一致变更原则

- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条，当事人协商一致，可以变更合同。

- 分析：在建设工程施工合同履行过程中，若因市场环境变化、业务调整等合理原因，双方需变更合同主体（即更换施工单位），应首先通过协商达成一致意见。此过程中，应确保意思表示真实，无欺诈、胁迫等情形，并保留好协商过程中的书面证据，如会议纪要、往来函件等。

2. 法定变更情形

- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

- 分析：若因政策调整、不可抗力等客观情况导致原合同无法履行或继续履行显失公平，施工单位可提出变更合同主体的请求。此时，需提供充分证据证明存在法定变更情形，并积极与对方协商解决方案。若协商不成，可依法请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同。

二、重新签订合同的具体操作

1. 评估变更的必要性与可行性

- 分析：在决定重新签订合同前，双方应全面评估变更的必要性与可行性。包括但不限于：新施工单位是否具备相应资质与能力、变更是否影响工程质量与进度、变更是否增加成本等。

2. 协商变更条款

- 分析：双方应就变更后的合同条款进行公平、公正的协商。包括但不限于：新施工单位的权利与义务、工程价款与支付方式、工期调整、违约责任等。确保变更条款的合法性与合理性，避免模糊不清或显失公平的条款。

3. 签订变更协议或重新签订合同

- 分析：根据变更内容的复杂程度与影响范围，双方可选择签订变更协议或重新签订合同。

- 变更协议：若变更内容较少且对原合同整体架构影响较小，可签订变更协议作为原合同的补充。变更协议应明确变更内容、执行方式及与原合同的关系等关键要素。

- 重新签订合同：若变更内容广泛且对原合同主要权利义务关系产生根本性改变，则建议重新签订合同。新合同应全面反映变更后的交易安排与双方真实意图，避免新旧条款交叉导致的争议。

三、注意事项与风险防范

1. 确保变更的合法性

- 分析：重新签订合同或签订变更协议时，必须确保所有操作均符合相关法律法规的要求。包括但不限于：新施工单位是否具备相应资质、变更是否经过必要审批或备案程序等。

2. 妥善保存相关资料

- 分析：在变更过程中，双方应妥善保存与变更相关的所有资料。包括但不限于：协商过程中的书面证据、变更协议或新合同文本、审批或备案文件等。以备后续可能出现的争议解决之需。

3. 关注变更带来的影响

- 分析：合同主体变更可能对工程质量、进度、成本等方面产生影响。双方应密切关注变更后的执行情况，及时调整管理策略与措施，确保工程顺利进行。

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内容审核：李春禹律师

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