镇墟房屋拆迁，广东案例：纳入征收范围的房屋却被认定为违建并拆除，法院：违法

镇墟房屋拆迁，广东案例：纳入征收范围的房屋却被认定为违建并拆除，法院：违法

一、广东案例：纳入征收范围的房屋却被认定为违建并拆除，法院：违法

广东案例：纳入征收范围的房屋却被认定为违建并拆除，法院：违法

基本案情

陈某标拥有的房屋所在地块被纳入某工程施工范围。1984年核发的相关《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，原房屋建基面积及建筑面积较小。现涉案房屋为一幢5层房屋，建基面积和建筑面积远超证载面积。街道办于2022年6月1日对涉案房屋违建情况立案调查，经调查核实，陈某标加建房屋未取得规划行政主管部门许可，加建面积合计687.6993平方米。自然资源局区分局认定涉案违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。2022年7月5日，街道办作出《行政处罚决定书》，要求陈某标3日内自行拆除涉案加建部分，陈某标不服提起行政诉讼。2023年2月14日，街道办作出《限期拆除违法建设公告书》。2023年5月10日，在陈某标未达成补偿协议且行政处罚决定尚在诉讼过程中时，街道办对涉案房屋实施强制拆除。

双方观点

陈某标认为：陈某标认为未见到合法土地征收手续且补偿安置标准不公平，双方未达成一致。涉案房屋不是违法建设，街道办在行政处罚决定尚在诉讼过程中径行拆除房屋，违反法律规定，请求法院确认街道办于2023年5月10日对其房屋实施强制拆除的行政行为违法，并由街道办承担诉讼费用。

街道办认为：其具有查处违法建设的法定职权。涉案房屋未经报建，未取得规划许可证，系违法建设且无法采取改正措施消除对规划实施影响，其强制拆除有充分事实和法律依据。拆除前已让屋内住户离开并搬离物品，未损害陈某标合法权益，请求法院驳回陈某标所有诉讼请求。

裁判结果

确认街道办强制拆除陈某标房屋的行为违法。

裁判理由

依据《广州市违法建设查处条例》第四条第一款以及相关政府公告，东漖街道办作为涉案房屋所在地街道办事处，具有对辖区内违法建设进行查处的职权。

《中华人民共和国行政强制法》相关规定，行政机关依法作出行政决定后，当事人不履行义务的，具有行政强制执行权的行政机关按规定强制执行。作出强制执行决定前应事先催告当事人履行义务。本案中，街道办依据的《行政处罚决定书》已被法院生效判决撤销，执行依据已不存在，且其未依照规定作出强制执行决定、催告书等，程序违法。

涉案房屋已被纳入征收范围，征收补偿工作已启动，将其作为违法建设强制拆除缺乏必要性和紧迫性，还可能影响当事人征收补偿权益及家庭基本生活。综上，法院支持陈某标请求确认街道办强制拆除行为违法的诉求。

二、违建拆除补偿

法律分析：

房屋租赁合同中，部分面积是违法建筑，房屋租赁合同是部分无效，但承租人仍然应当支付租赁费。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

三、征收中发现房屋“被违建”，你该怎么办？

1．把握时间很重要收到拆违通知或决定后，无需慌张、恐惧，亦不用犹豫，你应该立即针对拆迁方的拆违通知或决定提起行政复议（60日内）或者行政诉讼（6个月内）。

尤其注意的是一定要在法定期限内提起，超过法定期限将会对维权非常不利。

权利不行使，过期作废，这句法律格言广大被征收人需要谨记。

2．限期拆违通知或决定作出后的违法点面面观

（1）强拆之前的催告、告知义务《行政强制法》第

35、

36、

37、43条规定，行政机关在拆除“违建”前，应当事先催告（书面形式）被拆迁人履行义务，告知并听取当事人陈述和申辩，听取其意见。

而在实践中，拆迁方较多只知强拆，并不会履行法定程序，在其“拆违”过程中存在诸多的程序违法之处。

捕捉这些违法点，对于被征收人而言尤为重要。

（2）拆迁方夜间强拆、断电、断水为达到其拆迁目的，拆迁方会选择对被拆迁人断水、断电，夜里组织不明身份人员对被拆迁人房屋进行破坏（如砸玻璃、卸门等）。

在此提醒广大被拆迁人，遇到上述情况时，一勿慌张，二要沉着应对，不可以暴制暴。

三要尽可能地留存证据，以便为后期进行的行政复议、行政诉讼提供依据。

（3）拆迁方之强制拆除行为限期拆违通知或决定期满后，拆迁方会堂而皇之地对被拆迁人的房屋进行拆除，但依据《行政强制法》第44条之规定，在接到限期拆违通知或决定后，若被拆迁人及时提起了行政复议或行政诉讼，在行政复议或行政诉讼期间，拆迁方是不能进行强制拆除的，如拆迁方贸然强拆，其强制拆除行为应被认定为严重违法。

我国《行政诉讼法》及其解释规定，行政机关应对其行政行为的合法性负举证责任，行政机关举证不能的应承担败诉的责任。

限期拆除通知或决定进入诉讼程序后，若被告即拆迁方不能举证证明其依法进行了立案、现场勘验、现场拍照、制作平面位置图等工作，不能证明其已告知相关当事人依法享有的陈述权和申辩权、并听取了其意见，则拆迁方将可能面临败诉。

遇到不公平的事，要及时上诉，把握好时间是至关重要的，对法律要及时进行了解，以免错过最佳解决时间，不懂得可以咨询律师，法律是维护权益的最好的保障，要懂得运用法律。

四、违规建筑拆了有补偿吗

违规建筑拆了没有补偿。

违法建筑是不受法律保护的，对违法建筑进行强拆的，不需要给予经济补偿。

对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。

当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

强制拆除农村违章建筑应符合什么条件1、乡镇政府应发出停止建设或限期改正的行政决定文件；

2、当事人没有对上述行政决定申请行政复议，也没有提起行政诉讼；

3、当事人未按照上述行政决定在期限内改正其违法行为，符合条件时，乡镇政府机关有权强制拆除当事人建设的违章建筑。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第七十七条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；

对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

五、租赁房屋有一部分违建

法律分析：

房屋租赁合同中，部分面积是违法建筑，房屋租赁合同是部分无效，但承租人仍然应当支付租赁费。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

六、开发商违建房屋拆除有补偿吗

法律分析：

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

因此，在拆迁过程中，拆迁人对拆除违章建筑不予补偿。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：

市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

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文章来源参考：头条-镇墟房屋拆迁，租赁房屋有一部分违建

内容审核：刘晓玉律师

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