房屋物权法农村房屋拆迁，农村宅基地上的房屋及拆迁利益的权属认定规则

房屋物权法农村房屋拆迁，农村宅基地上的房屋及拆迁利益的权属认定规则

一、农村宅基地上的房屋及拆迁利益的权属认定规则

《案件》继承纠纷

【基本案情】

蒋某某和史某某系夫妻关系，共育有五个子女，长子蒋丁、长女蒋乙、二女蒋甲、三女蒋丙、次子蒋戊。1985年该家庭在宅基地上建造96.9平方米房屋，登记在蒋某某名下。蒋某某于2002年3月去世。2005年老房屋被翻建为240.88平方米房屋，由史某某、蒋戊一家和当时未出嫁的蒋甲共同居住。2014 年宅基地上又新建268.07平方米房屋。各方对房屋翻建情况及出资说法不一。

后因机场周边改造工程，该处房屋被拆迁，按照被征收人房屋合法建筑面积给予补偿安置。蒋戊于2020年5月某与征收部门签订房屋征收补偿协议，补偿房屋价值2554174元、附属物63084元、搬迁过渡奖励826059元。史某某于2021年4月9日去世。蒋甲、蒋乙、蒋丙主张涉案房屋拆迁补偿安置利益属于史某某的遗产，应由兄妹五人平均继承分割。蒋丁同意蒋甲等人关于平均分割 涉案房屋拆迁利益的意见。蒋戊认为被拆迁房屋是自己于2005年及2014年出资建造的，原先老房子已被推倒重建，翻建及新建房屋都是自己建造的，其他人无权分割。

【法院裁判】

一 、维持徐州市某区人民法院(2020)苏0303民初XXXX号民事判决第一项；

二 、撤销徐州市某区人民法院(2020)苏0303民初XXXX号民事判决第二项；

三、本判决生效之日起20日内于给付蒋甲、蒋乙、蒋丙及蒋丁房屋拆迁利益各120886元。

【陈律观点】

农村居民居住状况延续家族群居的历史性特征，多代家庭成员同居一处共同使用房屋及附属设施较为常见，加之农村宅基地及宅基地上的房屋登记缺乏规范性，故在发生离婚、分家、继承或拆迁等法律事实时，家庭成员间往往因为利益分配产生矛盾纠纷，就宅基地使用权、房屋权属及拆迁安置补偿利益权属认定的诉讼纠纷亦日益繁多。本案即立足农村宅基地使用权的身份性、福利性和保障性、“一户一宅”等特点，正确合理认定宅基地上的房屋及被拆迁后 拆迁安置补偿利益的权属，科学平衡家庭成员间各项利益。

一 、农村宅基地使用权的归属认定规则

宅基地是指农村村民依法享有的，在集体所有的土地上建造、保有房屋及附属设施的用益物权。宅基地使用权具有以下特点：(1)宅基地使用权人具有身份限制。根据物权法、土地管理法等法律法规及相关土地政策规定，有资格 取得宅基地使用权的主体应当是村集体经济组织成员，非村集体经济组织成员 无权取得该村的宅基地使用权。(2)宅基地使用权具有福利性和保障性。集体 经济组织成员通过申请取得宅基地使用权，无须缴纳使用费用，具有福利分配 性质，同时村集体应确保集体经济组织成员的基本居住权，实现户有所居，具 有社会保障功能。(3)宅基地使用权以“户”为基本单元。宅基地按户配置，由户主代表全户向村委会申请获得，以“户”为单位作为权利主体，户内人员 的增加与减少可能导致宅基地面积被增添或核减，只要“户”内仍有成员存 在，宅基地使用权作为一个整体就当然存续。(4)“一户一宅”原则。一个家庭户只能配置一处宅基地。因农村住房非集约型建筑，土地利用率较低，加之土地资源紧张，可用于住房建设的宅基地资源更为紧张，我国土地管理法明确 规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租、赠与住宅后， 再申请宅基地的，不予批准。综合以上特点，“户”内村集体经济组织成员即家庭成员，作为一个整体共同享有该农村宅基地使用权，即每一名家庭成员均享有建造、使用宅基地上的房屋及附属设施和收益的权利。

本案中，涉案宅基地上住宅户内有史某某(蒋某某)一家及蒋戊一家，所有家庭成员均享有宅基地使用权，即有在宅基地上建造、使用房屋及附属设施的权利。蒋甲虽曾在涉案宅基地上的房屋内居住生活，但其出嫁后，户口从涉案家庭户内迁出，即不再享有涉案宅基地的使用权。

二、农村宅基地上的房屋权属认定规则

本案中，原房屋登记在蒋某某名下，蒋某某去世后，蒋戊将原房屋翻建并扩建，此时宅基地上的户内人员包括史某某及蒋戊一家。蒋戊作为家庭户内人员，享有宅基地使用权，即有权在宅基地上建造、翻建、扩建房屋。而原房屋因正当的翻建行为灭失，翻建和扩建后的房屋应属于户内家庭成员史某某及蒋戊一家所有。

三 、宅基地上的房屋被拆迁后拆迁安置补偿利益分配规则

伴随城镇化进程的发展，为了公共利益的需要，政府依法对农民集体所有的宅基地予以征收或征用，对宅基地上的房屋及其附属设施予以拆除，并依法给予被拆迁人补偿，被拆迁人因拆迁行为获得补偿款或安置房，在此过程中原本处于低价值的农村宅基地和房屋因拆迁安置财产价值迅速膨胀，致使原本对宅基地上的房屋权属不在乎的家庭成员因拆迁安置补偿利益巨大，纷纷争论起宅基地上的房屋及拆迁安置补偿利益的权属。

实践中还存在一方提供宅基地使用权、另一方提供资金，双方共建宅基地上的房屋情况，即使双方就宅基地上房屋权属作出约定，在“房地一体”原则下，宅基地上的房屋应属宅基地使用权人所有，出资人的损失可由受益人赔偿。 但当共建的宅基地房屋被拆迁时，原房屋财产形式转化为拆迁安置补偿利益， 原宅基地上的房屋所有权存在的资格限制被打破，转化为对拆迁安置补偿利益的所有权，故双方应享有宅基地上的房屋的份额转化为相应比例的拆迁安置补偿利益，比例的确定有约定的从其约定，无约定的可结合出资份额、因拆迁而受实际损失、财产增值状况等因素合理分割。

本案未涉及宅基地使用权人以外的参与建房的情况，涉案拆迁安置补偿利益的权属应依据原房屋所有权归属确定。被翻建房屋在翻建前由蒋某某、史某某一家及蒋戊一家共同居住生活；蒋某某去世后，蒋戊将房屋翻建并扩建，史某某与蒋戊一家继续在翻建后的房屋即被拆迁房屋内共同居住生活。家庭成员共同居住生活期间建造的房屋应属于家庭成员共有，故二审法院改判被拆迁房屋对应的拆迁安置补偿利益由史某某与蒋戊共同共有，史某某所享有的份额按照遗产继承。

四、社会主义核心价值观与公序良俗原则的合理适用

涉宅基地上使用权及其房屋纠纷多发生于家庭成员内部之间，原本和睦相亲的家人，因离婚、分家、继承或拆迁等事实，对家庭共有财产争夺不止、反 目成仇，亲情逐渐淡漠。但家庭财产本就成就于家庭成员之间的共同努力、付 出和密切来往，具体事实难以留痕、查证困难，且相互行为间多有帮助、赠与 含义，故在确定家庭财产权属时，不能简单依靠举证责任分配等诉讼技术手段 认定财产权属，同时应结合公平、诚信、友善及公序良俗等正确的价值理念进 行处理。

本案关于宅基地上的房屋对应的拆迁安置补偿利益权属的认定，不仅综合 考虑法律及政策规定、当事人对财产贡献大小、家庭成员具体生活状态及当地 善良风俗等因素，同时充分考虑到蒋戊翻建房屋时，将原有房屋推倒破坏了史 某某原有的财产权利，史某某在房屋翻建过程中亦会有所出资或出力，故在史某某与蒋戊一家分割涉案拆迁利益时，并未严格按照现有人口平均分割，根据公平原则，由史某某与蒋戊一家各占一半份额，充分保障和平衡了双方当事人的合法利益。

二、农村宅基地使用权是怎么规定的

房屋拆迁后宅基地使用权归村集体，具体规定如下：

1、农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯；

2、房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有；

3、出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准；

4、农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

房屋拆迁的补偿标准具体如下：

1、房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；

2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；

3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

三、农村拆迁补偿宅基地是如何划分的

一、农村拆迁补偿宅基地是如何划分的？1、农村宅基地拆迁，补偿的分割一般是土地的补偿费是归集体所有而对于宅基地的补偿款就归当事人所有，而得到的这笔补偿款就可以由当事人自由的分配，只要不引起纠纷就算是合法的。

2、法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

二、农村邻居如何划分相邻土地？1、兼顾各方的利益，互谅互让、互助团结；

2、相邻各方对土地、山林、草原等自然资源的使用权和所有权发生争议，或因环境污染发生争议以后，必须本着互谅互让、有利团结的精神协商解决；

协商不成的，由有关国家机关和人民法院解决。

在争议解决以前，争议各方不得荒废土地、山林等自然资源，不得破坏有关设施，更不得聚众闹事，强占或毁坏财产；

3、对故意闹事造成财产损害和人身伤害的，除追究当事人的民事责任外，还应追究其行政责任，甚至刑事责任。

四、农村房屋拆迁宅基地如何补偿

农村房屋拆迁宅基地的补偿如下：

1、征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿；

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；

2、征地补偿内容增加了对宅基地的补偿和社会保障补偿；

3、在住房保障方面。

将对城市规划区内的被征地农民提供该国有土地上的房屋，无法提供的按照市场价给予货币补偿。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房屋拆迁有哪些程序1、申领《房屋拆迁许可证》；

2、拆迁管理部门进行审核；

3、审核通过发放《房屋拆迁许可证》；

4、发布《拆迁通告》；

5、选择确定评估机构；

6、入户调查；

7、评估结果公示；

8、出具并送达评估报告；

9、签订房屋拆迁补偿安置协议；

10、发放、领取补偿款；

11、拆除房屋。

五、农村房屋拆迁后宅基地的归属问题

房屋拆迁后宅基地使用权归村集体，具体规定如下：

1、农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯；

2、房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有；

3、出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准；

4、农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

房屋拆迁的补偿标准具体如下：

1、房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；

2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；

3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

六、房屋拆后,宅基地使用权归谁 -宅基地

法律分析：

宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。

宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权，即权利人有权自主利用该土地建造住房及其附属设施以及将房屋连同宅基地一同转让、出租。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

宅基地使用权的取得条件：

农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：

（一）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；

（二）外来人口落户本村，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；

（三）因发生或者防御自然灾害，实施村庄和集镇规划以及进行（乡）镇村公共实施和公益事业，需要拆迁的；

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

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文章来源参考：头条-房屋物权法农村房屋拆迁，农村房屋拆迁后宅基地的归属问题

内容审核：马建波律师

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