房屋拆迁观点，城乡发展中，强拆与拆迁补偿的解决之道

房屋拆迁观点，城乡发展中，强拆与拆迁补偿的解决之道

一、城乡发展中，强拆与拆迁补偿的解决之道

城乡发展中，强拆与拆迁补偿的解决之道

二、农村拆迁补偿问题研究

一、引言　　城市房屋拆迁是城市建设的重要环节，它在改善人民群众的住房条件、促进旧城区改造和城市环境改善等方面做出了很大的贡献。

然而，在城市房屋拆迁过程中亦不断出现大量的拆迁纠纷且有的地方还出现过激行为，其根本原因在于我国城市房屋拆迁补偿制度还不完善，难以切实保障被拆迁人的合法权益。

这一问题引起了我国理论界的关注，施国庆在《城市房屋拆迁补偿制度的缺陷》(《城市问题》2004 年第4期) 一文中从城市房屋拆迁货币补偿制度与城市房屋产权调换补偿制度两个方面对城市房屋拆迁补偿制度的缺陷进行了一定的分析。

指出城市房屋拆迁货币补偿制度缺陷体现在评估方法、评估机构选择、划拨土地处理方式、政府指导的基准价格等四个方面;城市房屋产权调换补偿制度的缺陷主要表现在差价计算与以产权调换的房屋两个方面。

该文的分析比较细致，但还不全面，如忽视公共利益的界定以及补偿与救济程序等方面的探讨。

宋扬在《我国城市房屋拆迁中存在的问题与完善对策》(《湖南财经高等专科学校学报》2007 年第23 卷第109 期) 一文中分别探讨了城市房屋拆迁许可制度、城市房屋拆迁估价制度、城市房屋拆迁补偿制度等方面存在的问题，并提出了完善的对策。

提出了扩大拆迁补偿范围、提高补偿标准、补偿方式多样化、加大困难户的保障力度等四个方面的建议，具有一定的价值。

吴访非等在《对城市房屋拆迁补偿问题的思考》(《沈阳建筑大学学报》2006 年第4 期) 一文中对商业性拆迁与公益性拆迁进行了区分，指出商业性拆迁是一种民事合同，属私法范畴，由民事法律关系调整，拆迁关系自始至终应当遵循市场机制，以民事法律关系解决拆迁人和被拆迁人的补偿纠纷问题。

公益性拆迁是政府介入和干预的强制拆迁，属公法范畴，由行政法律关系调整。

两种拆迁补偿程序、法律依据与赔偿的义务主体均不同;提出制定相关法律，明确规范公益性项目的范围;确立听证前置程序，确保补偿费用的合理性;确立以人为本原则，实施人性化拆迁;尽快启动行政强制拆迁方式等，以完善城市房屋拆迁制度。

总的来说，我国城市房屋拆迁补偿问题已引起理论界与实践部门的关注与重视，理论研究亦取得了初步成果，但仍然存在以下三个方面的不足之处，即如何认识城市房屋拆迁补偿的性质与法律要件，如何从实体上与程序上界定拆迁中公共利益，如何完善拆迁补偿程序与救济程序以及政府在拆迁中的角色如何定位等。

深入探讨这些问题，对进一步推动和促进我国城市房屋拆迁补偿制度的完善，很有必要。

　　二、城市房屋拆迁补偿的性质与法律要件　　城市房屋拆迁可以定义为拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。

城市房屋拆迁补偿制度是城市房屋拆迁活动及对由拆迁活动引起的被拆迁人所遭受的损失合理补偿的制度。

从拆迁人申请拆迁许可证，到与被拆迁人签订拆迁补偿协议，到最后的对被拆迁人给予合理的补偿，不仅涉及行政法律关系，也涉及到民事法律关系。

　　(一) 城市房屋拆迁补偿性质　　1. 城市房屋拆迁的本质是对土地的征收　　在我国，对农村集体土地的征用是直接以土地为对象的，法律明确规定是对土地进行征用，青苗等作为土地的附着物来征收，而在城市的国有土地使用权征收中直接征收的对象是房屋，是以房屋拆迁的形式出现的。

但这种形式的差别，并不能改变其土地征收的本质属性，因为拆迁房屋的目的在于为了城市的更好发展而获取该房屋所占有的土地，这是谁也无法否认的事实。

在对拆迁房屋的补偿中，主要部分是对土地的补偿，拆迁中的矛盾多是因为土地补偿而起即为明证。

因此，为了社会公益而对土地进行征收是我国城市房屋拆迁的本质。

　　2. 城市房屋拆迁所引发的是补偿法律关系　　民事赔偿与民事补偿的区别就在于两者发生的事实不同，引起民事赔偿发生的事实是违法行为，而引起民事补偿发生的事实必须是合法行为。

城市房屋拆迁是依行政许可实施的合法行为，因而其引发的法律关系是拆迁人与被拆迁人之间的民事补偿法律关系，如果是违法行为，则构成侵权，拆迁人应当向被拆迁人承担民事赔偿法律责任，而不是民事补偿责任。

　　(二) 城市房屋拆迁补偿制度的法律要件　　1. 必须符合社会公共利益的目的　　城市房屋拆迁是国家为了公共利益的需要而对私有财产权进行的限制，任何公权力要跨越个人财产权利的边界必须要基于公共利益的考虑。

这是判断任何涉及侵犯私人基本权利的国家权力合宪性的标准。

因此，凡是确立征收制度的国家，其宪法和民法都无一例外地将城市拆迁改造的目的明确限定为公共利益。

不过对何谓公共利益，其表征和范围是什么，不同的国家在不同的时期常有不同的认识和理解。

大多数国家在法律界定时采用了列举的方法，即将以公共利益为目的的征地范围逐项列出。

如韩国《土地征用法》规定：

公共事业是指有关国防军事建设事业、铁道、公路、河川、港口、上下水道、气象观测等事业、国家或地方公共团体设立的办公场所等、国家或者公共团体指派的建设项目等。

在我国，2008 年3 月通过的《物权法》第42 条规定：

为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　2. 必须符合正当程序　　城市房屋拆迁是对被拆迁人的财产权的限制，因此，应该从保护市场主体财产权的角度出发，对拆迁规定严格的法律程序。

拆迁的程序是对被拆迁人的一种法律程序的保障，是拆迁制度中的十分重要的组成部分。

因而，征收程序一直备受各国立法的重视。

我国宪法和法律对征收的限制是依照法律规定，这仅仅表明了依照法定程序的意思，而没有上升到正当程序的高度。

事实上，我国法律也只是规定了征收的行政程序，而没有规定相应的司法程序。

对此，有学者明确提出了征收执行人违反法律规定的程序或者做出的补偿过低的，被征收人有权向人民法院提起诉讼，请求给予合理的补偿的司法建议，显然，这种重视司法程序的提法是符合现代法治要求的。

　　3. 必须给予充分的补偿　　虽然出于社会公共利益的需要，对市场主体的财产权的限制是必要的，但拆迁意味着对市场主体财产权的剥夺，客观上也给其造成了一定的财产损失，从保护各类市场主体的财产权的需要考虑，给予被拆迁人充分的经济补偿是必要的。

征收土地要安排被征地人的社会保障费，保障相对人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平;征收个人住宅，要保障被征收人的居住条件。

从来没有哪个制度否认过宪法的征收权，重要的是对征收的法律限制。

实际上，对于征收，最为重要的限制方式莫过于充分而合理的补偿。

　　三、我国城市房屋拆迁补偿中的法律问题　　1991 年3 月22 日《城市房屋拆迁管理条例》的颁布，标志着拆迁补偿制度初步确立。

2001 年6 月6日国务院第40 次常务会议通过了新修改的《城市房屋拆迁管理条例》，本次修改最重要的一点是明确了可以采取货币补偿的方式，并考虑了土地使用权的因素，对保护房屋所有权人的合法权益起到了非常重要的作用。

近二十年来，我国在城市房屋拆迁补偿方面取得了重大进步，但仍存在着以下主要问题。

　　(一) 公益拆迁和商业拆迁难以区分　　在城市房屋拆迁中，由于法律没有明确规定哪些拆迁项目属于公共利益，哪些拆迁项目属于商业利益，致使一些地方政府打着公共利益的旗号大搞卖地拆迁，将原来居民所有房屋依存的土地转让给开发商，给予很低的补偿拆除房屋，然后开发商在此地上开发出高档住宅出售获利。

这样，公共利益被滥用了，实现了开发商的商业利益，政府及官员得到好处，只是原来居民合法的房屋所有权、合法的国有土地使用权被剥夺了。

由于我们缺乏判断公共利益的标准，事实上为拆迁人以公共利益之名践踏私人财产开通了便利之道，也激发了被拆迁人对强制拆迁的愤懑之情。

因而，有必要在立法上给予公共利益一个判断的原则与大致标准，从而在实践中能够对公益拆迁按照补偿制度进行，必要时，可强制拆迁。

但对于商业拆迁，可通过不动产交易的方式经市场交易价格取得所有权，不支持这类拆迁进行强制拆迁，以体现公民的私有财产神圣不可侵犯。

　　(二) 拆迁补偿方式存在缺陷　　根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，现行的城市房屋拆迁补偿方式为货币补偿和房屋产权调换两种方式。

货币补偿是指对被拆迁房屋以货币的形式给予补偿，补偿金额要考虑被拆迁房屋所在的区位、用途和建筑面积等因素，以当时的房地产市场评估价格予以确定。

该方式的重点是对被拆迁房屋如何估价的问题，这在实践中存在两个严重问题，一是估价不合理。

《条例》只是原则性地规定补偿金额以房地产市场评估价格确定，建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》提出的拆迁估价一般应当采用市场比较法只是一个指导性意见。

而在地方实际操作中，被拆迁户寻找新住房时必须通过商品房市场购买，要支付的是随时变动着的市场价格，其中的利益受损是不言而喻的。

二是评估机构选择程序的不公正。

在实际拆迁中，评估机构通常由拆迁人指定，而评估机构往往与委托人有利益关系。

在缺乏严密市场监督的情况下，很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。

　　房屋产权调换是指拆迁人以实物形态即房屋补偿被拆迁人，具体方法是依照房屋的区位、用途和建筑面积等因素，分别计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的价差。

在实践中，该补偿方式亦存在缺陷。

首先，价格计算的不一致。

《城市房屋拆迁管理条例》的立法用意是体现等价交

三、城市建设征地和拆迁问题根源---利益冲突

1、征地与失地

伴随着中国城市化进程的加快，城市建设土地需求越来越大，各地政府不断加大征地和拆迁速度。

与此同时，越来越多的农民失去土地、居民房屋拆迁，成为失地农民或被拆迁人，因为征地和拆迁而引起的利益冲突越发明显。

有关资料预计，1999－2010年，耕地减少面积至少1.6亿亩，近3000万农民将失去其赖以生存的土地，伴随着土地的流失，依附土地的各种权益也随之流失。

在征地拆迁和失地农民安置的实施过程中，农民始终处于被动和弱势状态。

首先农民对征地的前期工作参与不够，对征地、工程建设没有发言权和知情权，被征地农民对不合理的征地补偿安置方案缺乏抵抗能力，由于“信息不对称“，缺少民主程序、缺乏透明度，也是失地农民/被拆迁人有抱怨、不满情绪的重要原因；

其次申请征地补偿安置标准裁决的成本太高而往往难以实行；

最后在补偿费用的分配机制上，农村集体经济组织甚至乡村干部起着决定性作用，被安置的农户的个人利益往往得不到保证。

2、土地增值与征地补偿

政府对土地一级市场实行垄断。

土地转让产生了较大（或巨大）的收益，但在分享土地的转让收益或增值时，却往往忽视了被征地农民或被拆迁人的利益。

仅仅给失地农民或被拆迁人规定的补偿，没有保障农民随土地增值而分享这种收益，引起了失地农民或被拆迁人对政府的不满。

世界银行的移民和社会政策高级顾问迈克尔·M·塞尼教授在他《把人放在首位--投资项目社会分析》一书中，阐明了他的工程社会学观点，即：

任何工程都只能以造福于民为目标。

认为工程应当对它所侵害的那一部分人的利益有所补偿，以使工程所涉及的所有人都能从中获利。

国家有关资料显示，土地用途转变增值的土地收益分配中，政府大约得60-70%，村一级集体经济组织得25%-30%，农民只得5%-10%。

政府和失地农民/被拆迁人之间没有实现公平交易，利益分配机制的缺失或未制度化，使得失地农民/被拆迁人不仅未能从城市开发中受益，反而成为城市发展的“牺牲品“。

3、城市扩张与失业

一方面是城市的迅速扩展，提供了大量的就业机会，另一方面，失地农民在失去土地的同时，失去了依附于土地的工作。

农民失去了土地也就失去了劳动的对象、工作的场所，农民只有以土地为劳动对象，其价值才能得以实现。

农民失去土地也就意味着“农民下岗“。

根据我们对苏州、无锡、宁波等城市环保项目征地中失地农民的调查，失地农民再次就业率在25%左右。

也就是说农民失地就意味着失业。

4、宏观目标与微观目标

农民或被拆迁人的目标取向与政府的目标取向有时是不同的，集体、国家利益与个人利益有时在一定环境下存在冲突。

政府是站在全民或国家的立场上作决策，而失地农民/被拆迁人则是站在微观个体的立场上，他们更加关注的是个人或家庭目标和需求。

5、长远利益与当前利益

土地对于农民来说是长远收益，中国现行的农村养老制度也是基于土地的养老和社会保障。

四、拆迁补偿安置问题解决途径探索

拆迁补偿安置问题可以通过协议或裁决两种方式解决。

协议包括补偿方式、金额、安置房面积和地点等事项，对已出租房屋需要与被拆迁人和承租人订立协议。

无法达成协议时，可申请房屋拆迁管理部门或同级政府裁决，裁决期限为30天内。

法律分析

拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。

那拆迁补偿安置问题该怎么解决呢？

拆迁补偿安置问题可以通过两种方式予以解决：

(1)拆迁人与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项做出约定。

被拆迁的房屋已经出租的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

(2)拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

拓展延伸

拆迁补偿安置问题的法律规定与实践

拆迁补偿安置问题的法律规定与实践涉及了一系列法律法规和实践经验。

根据我国相关法律，拆迁补偿应当以公平、合理、合法为原则，保障被拆迁人的合法权益。

具体的补偿标准包括房屋、土地、临时安置费等方面，需要根据不同情况进行评估和确定。

此外，拆迁安置方案应当充分考虑被拆迁人的生活、工作等需求，确保其基本生活权益不受损害。

在实践中，需要各级政府、拆迁单位和被拆迁人之间的充分沟通与协商，确保补偿安置工作的顺利进行。

同时，相关部门应加强监督与执法，确保拆迁补偿安置工作的合规性和公正性。

综上所述，拆迁补偿安置问题的法律规定与实践是一个复杂而重要的领域，需要各方共同努力，以保障被拆迁人的合法权益。

结语

拆迁补偿安置问题的法律规定与实践涉及了一系列法律法规和实践经验。

根据我国相关法律，拆迁补偿应当以公平、合理、合法为原则，保障被拆迁人的合法权益。

具体的补偿标准包括房屋、土地、临时安置费等方面，需要根据不同情况进行评估和确定。

在实践中，需要各级政府、拆迁单位和被拆迁人之间的充分沟通与协商，确保补偿安置工作的顺利进行。

同时，相关部门应加强监督与执法，确保拆迁补偿安置工作的合规性和公正性。

综上所述，拆迁补偿安置问题的法律规定与实践是一个复杂而重要的领域，需要各方共同努力，以保障被拆迁人的合法权益。

法律依据

国有土地上房屋征收与补偿条例：

第三章 补 偿 第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

国有土地上房屋征收与补偿条例：

第二章 征收决定 第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

国有土地上房屋征收与补偿条例：

第三章 补 偿 第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

五、论我国城市房屋拆迁补偿制度完善

一、引言　　城市房屋拆迁是城市建设的重要环节，它在改善人民群众的住房条件、促进旧城区改造和城市环境改善等方面做出了很大的贡献。

然而，在城市房屋拆迁过程中亦不断出现大量的拆迁纠纷且有的地方还出现过激行为，其根本原因在于我国城市房屋拆迁补偿制度还不完善，难以切实保障被拆迁人的合法权益。

这一问题引起了我国理论界的关注，施国庆在《城市房屋拆迁补偿制度的缺陷》(《城市问题》2004 年第4期) 一文中从城市房屋拆迁货币补偿制度与城市房屋产权调换补偿制度两个方面对城市房屋拆迁补偿制度的缺陷进行了一定的分析。

指出城市房屋拆迁货币补偿制度缺陷体现在评估方法、评估机构选择、划拨土地处理方式、政府指导的基准价格等四个方面;城市房屋产权调换补偿制度的缺陷主要表现在差价计算与以产权调换的房屋两个方面。

该文的分析比较细致，但还不全面，如忽视公共利益的界定以及补偿与救济程序等方面的探讨。

宋扬在《我国城市房屋拆迁中存在的问题与完善对策》(《湖南财经高等专科学校学报》2007 年第23 卷第109 期) 一文中分别探讨了城市房屋拆迁许可制度、城市房屋拆迁估价制度、城市房屋拆迁补偿制度等方面存在的问题，并提出了完善的对策。

提出了扩大拆迁补偿范围、提高补偿标准、补偿方式多样化、加大困难户的保障力度等四个方面的建议，具有一定的价值。

吴访非等在《对城市房屋拆迁补偿问题的思考》(《沈阳建筑大学学报》2006 年第4 期) 一文中对商业性拆迁与公益性拆迁进行了区分，指出商业性拆迁是一种民事合同，属私法范畴，由民事法律关系调整，拆迁关系自始至终应当遵循市场机制，以民事法律关系解决拆迁人和被拆迁人的补偿纠纷问题。

公益性拆迁是政府介入和干预的强制拆迁，属公法范畴，由行政法律关系调整。

两种拆迁补偿程序、法律依据与赔偿的义务主体均不同;提出制定相关法律，明确规范公益性项目的范围;确立听证前置程序，确保补偿费用的合理性;确立以人为本原则，实施人性化拆迁;尽快启动行政强制拆迁方式等，以完善城市房屋拆迁制度。

总的来说，我国城市房屋拆迁补偿问题已引起理论界与实践部门的关注与重视，理论研究亦取得了初步成果，但仍然存在以下三个方面的不足之处，即如何认识城市房屋拆迁补偿的性质与法律要件，如何从实体上与程序上界定拆迁中公共利益，如何完善拆迁补偿程序与救济程序以及政府在拆迁中的角色如何定位等。

深入探讨这些问题，对进一步推动和促进我国城市房屋拆迁补偿制度的完善，很有必要。

　　二、城市房屋拆迁补偿的性质与法律要件　　城市房屋拆迁可以定义为拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。

城市房屋拆迁补偿制度是城市房屋拆迁活动及对由拆迁活动引起的被拆迁人所遭受的损失合理补偿的制度。

从拆迁人申请拆迁许可证，到与被拆迁人签订拆迁补偿协议，到最后的对被拆迁人给予合理的补偿，不仅涉及行政法律关系，也涉及到民事法律关系。

　　(一) 城市房屋拆迁补偿性质　　1. 城市房屋拆迁的本质是对土地的征收　　在我国，对农村集体土地的征用是直接以土地为对象的，法律明确规定是对土地进行征用，青苗等作为土地的附着物来征收，而在城市的国有土地使用权征收中直接征收的对象是房屋，是以房屋拆迁的形式出现的。

但这种形式的差别，并不能改变其土地征收的本质属性，因为拆迁房屋的目的在于为了城市的更好发展而获取该房屋所占有的土地，这是谁也无法否认的事实。

在对拆迁房屋的补偿中，主要部分是对土地的补偿，拆迁中的矛盾多是因为土地补偿而起即为明证。

因此，为了社会公益而对土地进行征收是我国城市房屋拆迁的本质。

　　2. 城市房屋拆迁所引发的是补偿法律关系　　民事赔偿与民事补偿的区别就在于两者发生的事实不同，引起民事赔偿发生的事实是违法行为，而引起民事补偿发生的事实必须是合法行为。

城市房屋拆迁是依行政许可实施的合法行为，因而其引发的法律关系是拆迁人与被拆迁人之间的民事补偿法律关系，如果是违法行为，则构成侵权，拆迁人应当向被拆迁人承担民事赔偿法律责任，而不是民事补偿责任。

　　(二) 城市房屋拆迁补偿制度的法律要件　　1. 必须符合社会公共利益的目的　　城市房屋拆迁是国家为了公共利益的需要而对私有财产权进行的限制，任何公权力要跨越个人财产权利的边界必须要基于公共利益的考虑。

这是判断任何涉及侵犯私人基本权利的国家权力合宪性的标准。

因此，凡是确立征收制度的国家，其宪法和民法都无一例外地将城市拆迁改造的目的明确限定为公共利益。

不过对何谓公共利益，其表征和范围是什么，不同的国家在不同的时期常有不同的认识和理解。

大多数国家在法律界定时采用了列举的方法，即将以公共利益为目的的征地范围逐项列出。

如韩国《土地征用法》规定：

公共事业是指有关国防军事建设事业、铁道、公路、河川、港口、上下水道、气象观测等事业、国家或地方公共团体设立的办公场所等、国家或者公共团体指派的建设项目等。

在我国，2008 年3 月通过的《物权法》第42 条规定：

为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　2. 必须符合正当程序　　城市房屋拆迁是对被拆迁人的财产权的限制，因此，应该从保护市场主体财产权的角度出发，对拆迁规定严格的法律程序。

拆迁的程序是对被拆迁人的一种法律程序的保障，是拆迁制度中的十分重要的组成部分。

因而，征收程序一直备受各国立法的重视。

我国宪法和法律对征收的限制是依照法律规定，这仅仅表明了依照法定程序的意思，而没有上升到正当程序的高度。

事实上，我国法律也只是规定了征收的行政程序，而没有规定相应的司法程序。

对此，有学者明确提出了征收执行人违反法律规定的程序或者做出的补偿过低的，被征收人有权向人民法院提起诉讼，请求给予合理的补偿的司法建议，显然，这种重视司法程序的提法是符合现代法治要求的。

　　3. 必须给予充分的补偿　　虽然出于社会公共利益的需要，对市场主体的财产权的限制是必要的，但拆迁意味着对市场主体财产权的剥夺，客观上也给其造成了一定的财产损失，从保护各类市场主体的财产权的需要考虑，给予被拆迁人充分的经济补偿是必要的。

征收土地要安排被征地人的社会保障费，保障相对人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平;征收个人住宅，要保障被征收人的居住条件。

从来没有哪个制度否认过宪法的征收权，重要的是对征收的法律限制。

实际上，对于征收，最为重要的限制方式莫过于充分而合理的补偿。

　　三、我国城市房屋拆迁补偿中的法律问题　　1991 年3 月22 日《城市房屋拆迁管理条例》的颁布，标志着拆迁补偿制度初步确立。

2001 年6 月6日国务院第40 次常务会议通过了新修改的《城市房屋拆迁管理条例》，本次修改最重要的一点是明确了可以采取货币补偿的方式，并考虑了土地使用权的因素，对保护房屋所有权人的合法权益起到了非常重要的作用。

近二十年来，我国在城市房屋拆迁补偿方面取得了重大进步，但仍存在着以下主要问题。

　　(一) 公益拆迁和商业拆迁难以区分　　在城市房屋拆迁中，由于法律没有明确规定哪些拆迁项目属于公共利益，哪些拆迁项目属于商业利益，致使一些地方政府打着公共利益的旗号大搞卖地拆迁，将原来居民所有房屋依存的土地转让给开发商，给予很低的补偿拆除房屋，然后开发商在此地上开发出高档住宅出售获利。

这样，公共利益被滥用了，实现了开发商的商业利益，政府及官员得到好处，只是原来居民合法的房屋所有权、合法的国有土地使用权被剥夺了。

由于我们缺乏判断公共利益的标准，事实上为拆迁人以公共利益之名践踏私人财产开通了便利之道，也激发了被拆迁人对强制拆迁的愤懑之情。

因而，有必要在立法上给予公共利益一个判断的原则与大致标准，从而在实践中能够对公益拆迁按照补偿制度进行，必要时，可强制拆迁。

但对于商业拆迁，可通过不动产交易的方式经市场交易价格取得所有权，不支持这类拆迁进行强制拆迁，以体现公民的私有财产神圣不可侵犯。

　　(二) 拆迁补偿方式存在缺陷　　根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，现行的城市房屋拆迁补偿方式为货币补偿和房屋产权调换两种方式。

货币补偿是指对被拆迁房屋以货币的形式给予补偿，补偿金额要考虑被拆迁房屋所在的区位、用途和建筑面积等因素，以当时的房地产市场评估价格予以确定。

该方式的重点是对被拆迁房屋如何估价的问题，这在实践中存在两个严重问题，一是估价不合理。

《条例》只是原则性地规定补偿金额以房地产市场评估价格确定，建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》提出的拆迁估价一般应当采用市场比较法只是一个指导性意见。

而在地方实际操作中，被拆迁户寻找新住房时必须通过商品房市场购买，要支付的是随时变动着的市场价格，其中的利益受损是不言而喻的。

二是评估机构选择程序的不公正。

在实际拆迁中，评估机构通常由拆迁人指定，而评估机构往往与委托人有利益关系。

在缺乏严密市场监督的情况下，很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。

　　房屋产权调换是指拆迁人以实物形态即房屋补偿被拆迁人，具体方法是依照房屋的区位、用途和建筑面积等因素，分别计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的价差。

在实践中，该补偿方式亦存在缺陷。

首先，价格计算的不一致。

《城市房屋拆迁管理条例》的立法用意是体现等价交

六、拆迁补偿做到合理性与灵活性相结合

农村宅基地和房屋的拆迁补偿主要有三种方式。

首先是货币补偿，即直接用现金进行补偿。

其次是通过置换安置房来进行补偿。

最后一种方式是重新分配宅基地，以补偿房屋的重建成本。

这些补偿方式根据农村所在地的综合地价和房屋的附着物来确定。

法律分析

农村宅基地是依据所在地的综合地价进行补偿，而房屋是按照地上附着物进行补偿。

农村房屋拆迁补偿方法及标准主要分为三种：

第一种，货币补偿，也就是直接用现金来进行补偿；

第二种，置换安置房；

第三种，重新分配宅基地，补偿房屋重建成本。

拓展延伸

农村拆迁政策变化对房屋赔偿的影响

农村拆迁政策的变化对房屋赔偿产生了重要影响。

随着时间的推移，政府对农村拆迁进行了一系列调整和改革。

这些政策变化直接影响着农村居民的房屋赔偿标准和方式。

以往，拆迁补偿主要以货币形式进行，但随着政策的变化，越来越多的地方开始采取以房代货的方式进行赔偿。

这意味着被拆迁的农村居民可以选择获得一套新房作为赔偿，而不仅仅是一笔钱。

此外，政策还规定了拆迁补偿的标准和程序，以确保赔偿的公平性和合理性。

因此，农村拆迁政策的变化对房屋赔偿产生了深远的影响，为农村居民提供了更多的选择和保障。

结语

农村拆迁政策的变化对房屋赔偿产生了深远的影响，为农村居民提供了更多的选择和保障。

从以货币补偿为主到以房屋置换为主的转变，使得被拆迁的居民可以选择获得一套新房作为赔偿，而不仅仅是一笔钱。

同时，政策还规定了赔偿的标准和程序，确保赔偿的公平性和合理性。

这一系列调整和改革为农村居民带来了更多的权益保障，为他们的生活和未来提供了更好的保障。

法律依据

《土地管理法》第四十八条规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

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2、房屋拆迁观点分析

3、房屋拆迁观点有哪些

4、拆迁看法

5、关于房屋拆迁的问题

6、房屋拆迁对人民的意义

7、房屋拆迁纠纷难点处理

8、关于房子拆迁

9、关于拆迁方面的问题

10、关于拆迁的建议看法

以上就是在明律师事务所小编为大家整理的“房屋拆迁观点，城乡发展中，强拆与拆迁补偿的解决之道”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。

文章来源参考：头条-房屋拆迁观点，论我国城市房屋拆迁补偿制度完善

内容审核：谭程泽律师

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