上海大炎房屋拆迁，案件评析：上海最牛业委员起诉物业获赔4000万元

上海大炎房屋拆迁，案件评析：上海最牛业委员起诉物业获赔4000万元

一、案件评析：上海最牛业委员起诉物业获赔4000万元

近日，上海中远两湾城这一超级大盘的业委会被媒体赞誉为“上海最牛业委会”。他们不仅炒掉了管理小区长达20年的物业公司，还起诉物业公司并最终获赔4000余万元。那么这最牛业委会是如何做到的呢，蔡律师也来与大家分享这其中的法律问题。

一、案涉金额为何会高达4000万元？

案涉小区是上海中远两湾城，号称上海内环最大的小区，有96栋楼将近5万人口，规模大且物业管理时间长达二十年，日积月累牵涉到的利益自然也大。

《物业管理条例》第五十四条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

根据上述规定，物业管理成本及小区公共收益归属应由业委会决定使用，但本案物业服务公司不仅侵占多余部分的物业管理费及停车费，还通过不正当手段列支多项不属于业主的成本，甚至通过私自新增划线车位等方式侵害着业主权益的同时还收取款项，多列支成本及费用，瞒报公共收益及收入，且时间长达二十年，各类款项相加金额自然少不了，因此案涉金额才会高达4000多万元。

二、案件争议焦点

本案的原告为中远两湾城小区第三届业主委员会，被告则是上海中远物业管理发展有限公司，曾为中远两湾城小区提供物业服务长达20年。第三届业委会产生后，对过往20年的小区多项费用产生质疑，收集证据后向普陀法院提起诉讼。经过变更，最终诉请要求被告返还的总金额超过6200万元。

中远物业认为，公司已经与第一、第二届业委会就小区的相关资金结算完毕，业委会还欠着物业垫付的日常维修费。因此，不同意原告从2001年9月1日起进行审计，但同意以2014年1月1日为起始日，至2021年1月31日公司退出小区为截止日，对这一时间段内小区物业管理费的按实结算部分、公共收益部分的收支情况作审计，并配合提供相关资料。对于原告变更后的6200万元诉讼请求，中远物业未作答辩。

上海普陀法院审理后认为：中远物业服务期间共经历三届业委会，在不同时间点出具过多份审计报告，但这不代表双方已经完成结算，或就结算金额达成一致。在没有确凿证据证明业委会和物业达成一致的情形下，原告作为新一届业委会，要求进行费用结算于法不悖，且结算时间范围可以涵盖被告提供物业服务的全程。

法院指出，双方对各类收支的结算标准与方式未能达成一致，那就应该就各自的观点分别举证，并在必要时由专业第三方机构介入进行审计，但是原被告双方提供的证据或对证据的阐释均不足以充分证明本方在费用结算方面的观点。原告主张的费用计算方式，是在现有证据基础上推断出各项费用，缺乏其他确凿的依据与有效手段。被告中远物业无正当理由拒绝司法审计，且未就原告变更后的诉讼请求提出针对性抗辩意见，应当承担由此产生的不利后果及诉讼风险。

最终，法院根据诚信公平与合理等价的民事活动原则，结合本案证据和原告提供的计算方式，酌定被告向原告支付物业服务费按实结算、公共收益分成的结余款4000万元。

三、能否追究物业公司工作人员刑事责任？

从判决中可以看出，各项收费及公共收益部份结余属于小区业主所有，物业公司在具有返还义务的前提下却不当列支将代为保管的这些费用占为己有，同时物业公司列支收取各项不应由业主承担的成本与费用行为，故意隐瞒物业管理费结余导致业主权益受损。如有证据证实是物业公司负责人及相关工作人员主动为之，则物业工作人员在一定程度上符合职务侵占罪的主客观要件，是可以追究刑事责任的。但鉴于本案跨度时间较长，收集相关证据恐怕存在难度，后续大概率难以追究相关人员的刑事责任。

对于此类物业公司工作人员侵占业主权益的案件，部分省份的物业管理条例亦有明确规定应追究刑事责任，例如《海南经济特区物业管理条例》第六十六条规定“物业服务人、业主委员会委员违反本条例规定，挪用或者侵占业主共有部分收益的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益，给予警告，没收违法所得，并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”

二、上海物业纠纷应该如何维权

上海物业纠纷应该如何诉讼这一问题，解答如下：

发生纠纷后，建议双方先协商处理；

实在协商不了的，可以去法院起诉维权。

《民事诉讼法》规定的起诉方式有书面起诉和口头起诉两种。

对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖;被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。

起诉必须符合下列条件：

原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。

起诉状应当记明下列事项:(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式;(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息;(三)诉讼请求和所根据的事实与理由;(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。

三、物业官司业主胜诉案例

跟物业打官司怎么胜诉

跟物业打官司胜诉的主要方法是搜集证据材料。

证据问题是诉讼的核心问题，诉讼活动实际上都是围绕证据的搜集和运用进行，所以证据在诉讼过程中至关重要，跟物业的纠纷案件中，当事人必须准备充分的证据材料。

业主被物业公司起诉不交物业费怎样才有胜诉

业主被物业公司起诉不交物业费的，一般很难胜诉。

建议积极缴纳物业费。

如果是因为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可以向人民法院请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

物业业主拖欠不交物业费怎么办

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；

合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业起诉业主不交物业费流程

物业起诉业主不交物业费流程：

1、起诉与受理。

物业公司指定当事人为被告，向法院提起诉讼。

法院应在接到起诉状后7日内作出立案或裁定不予受理的决定。

2、审理。

3、辩论。

4、调解或判决。

5、执行。

当事人必须履行人民法院发生法律效力的判决、裁定。

前业主拖欠物业费物业是否可以要求现业主补交

前业主若与现业主没有特别约定的，物业不可以要求现业主补缴前业主拖欠的物业费。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

房屋所有权的转移不代表物业费债权请求权的转移，现业主没有为前业主补交拖欠物业费的义务。

《民事诉讼法》第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

四、上海物业合同纠纷怎么维权

上海物业合同纠纷怎么维权这一问题，解答如下：

发生纠纷后，建议双方先协商处理；

实在协商不了的，可以去法院起诉维权。

《民事诉讼法》规定的起诉方式有书面起诉和口头起诉两种。

对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖;被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。

起诉必须符合下列条件：

原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。

起诉状应当记明下列事项:(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式;(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息;(三)诉讼请求和所根据的事实与理由;(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。

五、上海物业纠纷应该如何诉讼

上海物业纠纷应该如何诉讼这一问题，解答如下：

发生纠纷后，建议双方先协商处理；

实在协商不了的，可以去法院起诉维权。

《民事诉讼法》规定的起诉方式有书面起诉和口头起诉两种。

对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖;被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。

起诉必须符合下列条件：

原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。

起诉状应当记明下列事项:(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式;(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息;(三)诉讼请求和所根据的事实与理由;(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。

六、上海物业纠纷怎么维权

上海物业纠纷应该如何维权这一问题，解答如下：

发生纠纷后，建议双方先协商处理；

实在协商不了的，可以去法院起诉维权。

《民事诉讼法》规定的起诉方式有书面起诉和口头起诉两种。

对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖;被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。

起诉必须符合下列条件：

原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。

起诉状应当记明下列事项:(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式;(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息;(三)诉讼请求和所根据的事实与理由;(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。

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文章来源参考：头条-上海大炎房屋拆迁，上海物业纠纷应该如何诉讼

内容审核：陈丽芳律师

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