上海中环拆迁房屋，2022年上海二手房（住宅）交易税费（三大点） 更新新政

上海中环拆迁房屋，2022年上海二手房（住宅）交易税费（三大点） 更新新政

一、2022年上海二手房（住宅）交易税费（三大点） 更新新政

我给大家整理了目前上海住宅二手房的交易税费几个大的税费:

一:普通住宅与非普通住宅的区分

1 外环面积 小于等于140平，价格小于等于230万 为普通住宅。

中环面积 小于等于140平，价格小于等于310万 为普通住宅。

内环及内环内面积小于140平，价格小于等于450万为普通住宅。

二:契税:契税条例规定的契税税率是3%-5%，国家在2016年财税政策上有一定减免，所以每个城市契税税率都有一定的优惠减免政策，具体税率根据每个城市规定房屋面积和名下住房套数不同而不同，上海为:1%、1.5%、3%。

2 首套房 小于等于90平，契税为核定价1%;首套房 大于90平，契税为核定价1.5%

3 二套房契税评估价3%

【附:本地拆迁户如动迁所享受的是动迁款，购入商品房可以按动迁款足额抵扣契税;售后公房卖出后一年内买进商品房也可以按照卖出价格足额抵扣契税】

注:契税的首套是指家庭名下在沪无任何住房或网签，包括与他人共有。(与父母在限购之前跟父母共有也只能按照二套计算，区别于贷款的首套二套计算方式)\n\n\n三:增值税及其他附加税

4 一手动迁房和售后公房免征增值税

5 二手住房购入不满五年:增值税=税务核定价1.05*5.3%(全额增值税)

二手房购入满五年 : 普通住宅:无

非普通住宅:增值税=(税务核定价—原值)1.05*5.3%

四:个人所得税

6 满五唯一，免征个人所得税

7 普通住宅为核定价1%，非普通2%

8 动迁安置房无论普通与非普通，都是1%

可以选择卖出价减去评估价的差额的20%(一般出现在一手买入与卖出价格相差不大，这种方式税费可以做平)，选择差额交个税的情况下，如所购房屋房东原始买进有贷款(提供所还利息银行流水)或有装修发票也可以足额抵扣个税\n\n\n个税退税新政(自2022年10月1日至2023年12月31日止)

重点:自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有房屋并在现住房出售后一年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中新购住房大于或等于现住房转让金额的，全部退还已纳税的个人所得税;新购住房小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。(具体明细如下图)

注:税务核定价格以房屋所在区房地产交易中心为准，买卖合同的价格低于税务核定价以核定价为准交税，买卖合同高于税务核定价按照高的交税(ZF只赚不赔 )

二、2023年上海二手房增值税怎么算

1、契税。

个人购买住房属于是家庭的首套住房，房屋面积为90㎡及以下的，则按1%的税率征收契税。

面积为90㎡以上的，按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90㎡以上的按2%的税率征收契税，北上广深二套房除外。

2、增值税及附加。

不动产证未满2年的增值税及其附加税税率为5.6%(增值税税率为5%)。

不动产证满2年的免征增值税。

3、个人所得税。

购房者所购买的二手房如果符合满五唯一两个条件就能免征个税。

如果不符合条件，个税按照差额的20%或计税价格的1%计算。

4、其他一些费用。

法律依据：

《中华人民共和国契税暂行条例》第三条：

契税税率为3－5％。

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

《中华人民共和国契税暂行条例》第五条：

契税应纳税额，依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。

应纳税额计算公式：

应纳税额＝计税依据×税率

应纳税额以人民币计算。

转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

三、上海二手房增值税的规定

法律分析：

个人出售住房根据住房的性质及出售人持有住房的年限确认应纳税额的计算方式。

其中，住房分为普通住宅与非普通住宅；

持有年限以2年作为分界线，增值税税率有所不同。

上海增值税及其附加税的税率标准：

1、普通住宅。

若不满2年，则按照全额（核定价格）÷1.05×（5%+0.55%)征收, 其中5%为增值税率，0.55%为附加税率；

满2年，免征增值税及附加税。

2、非普通住宅。

若不满2年，则按照全额（核定价格）÷1.05×（5%+0.55%)征收, 其中5%为增值税率，0.55%为附加税率；

满2年，按照差额（税务核定价-购入价）÷1.05×（5%+0.55%)征收。

3、 在上海，部分区县（闵行、奉贤、青浦、松江、南汇）的增值税附加税税率为0. 45%。

征收标准为（全额÷1.05）×（5%+0. 45%）

法律依据：

《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》 第三条 出售人持有住房年限的起算点为取得房屋产权证的时间与契税完税证明所载时间按照“孰先”的原则确定。

计算终点为出售人与买受人签订交易中心网络备案示范合同之日。

四、上海二手房增值税新政策2021

上海二手房增值税新政策2021有以下几点：

1、普通住房，个人将购买五年以上的普通住房对外销售的，免增值税；

2、非普通住房，个人将购买五年以上的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照百分之五的征收率缴纳增值税。

增值税是以商品含应税劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

增值税征收范围有以下几点：

1、交通运输业包括，陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输；

2、现代服务业包括，研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。

增值税已经成为中国最主要的税种之一，增值税的收入占中国全部税收的百分之六十以上，是最大的税种。

增值税由国家税务局负责征收，税收收入中百分之五十为中央财政收入，百分之五十为地方收入。

进口环节的增值税由海关负责征收，税收收入全部为中央财政收入。

增值税税收类型分以下几种：

1、生产型增值税。

生产型增值税指在征收增值税时，只能扣除属于非固定资产项目的那部分生产资料的税款，不允许扣除固定资产价值中所含有的税款；

2、收入型增值税。

收入型增值税指在征收增值税时，只允许扣除固定资产折旧部分所含的税款，未提折旧部分不得计入扣除项目金额；

3、消费型增值税。

消费型增值税指在征收增值税时，允许将固定资产价值中所含的税款全部一次性扣除。

法律依据《中华人民共和国增值税暂行条例》第九条 纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

五、上海二手房交易税费

1、契税。

个人购买住房属于是家庭的首套住房，房屋面积为90㎡及以下的，则按1%的税率征收契税。

面积为90㎡以上的，按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90㎡以上的按2%的税率征收契税，北上广深二套房除外。

2、增值税及附加。

不动产证未满2年的增值税及其附加税税率为5.6%(增值税税率为5%)。

不动产证满2年的免征增值税。

3、个人所得税。

购房者所购买的二手房如果符合满五唯一两个条件就能免征个税。

如果不符合条件，个税按照差额的20%或计税价格的1%计算。

4、其他一些费用。

法律依据：

《中华人民共和国契税暂行条例》第三条：

契税税率为3－5％。

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

《中华人民共和国契税暂行条例》第五条：

契税应纳税额，依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。

应纳税额计算公式：

应纳税额＝计税依据×税率

应纳税额以人民币计算。

转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

六、上海二手房交易政策

法律主观：

增值税 的计算一般情况：

增值税的税率为5.6%，决定“增值税”多少有两个关键条件：

“是否满两年”，以及“是否为普通住宅”。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税。

个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购 买房 屋的价款后的差额5.6%征收增值税。

个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

其中，增值税的税率，为“网签价”的5.6%。

特殊情况：

值得注意的是，以上仅针对住宅，对所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否满2年都按差额征收增值税。

增值税税率 ：

(一)纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%。

(二)纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让 土地使用权 ，税率为11%。

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文章来源参考：头条-上海中环拆迁房屋，上海二手房交易税费

内容审核：孙熙越律师

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