杨念平律师
2007年至2012年3月，曾就职于北京才良律师事务所、北京盛廷律师事务所； 2012年至今，就职于北京在明律师事务所。 执业至今，杨念平律师一直专注于征地拆迁法律业务，代理相关案件近2000件，涵盖国有土地房屋拆迁、集体土地征收及房屋拆迁，尤其擅长于企业拆迁和群体性案件的谈判与诉讼。杨念平律师具有严谨的逻辑思维能力和丰富的办案技巧，善于创造性地解决问题。秉承“只为被拆迁人打官司”的理念，将被拆迁人合法权益最大化。愿为一线希望，付出百倍努力，她被当事人评价为“中国最坚强的拆迁女律师”。
2025年城市房屋征收评估新流程？,城市房屋征收评估办法
需要首先明确的是，截至当前（2024年），并未有官方信息表明2025年将出台全新的城市房屋征收评估流程。房屋征收评估的核心流程依然由2011年住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）进行规范，该办法目前依然有效。
因此，以下内容是基于现行有效规定，对城市房屋征收评估流程的客观解析。该流程设计旨在确保评估结果的公平、公正、公开。
一、 评估机构的选定：程序的起点
这是保障评估公正性的第一道关口，核心原则是“被征收人协商优先”。
协商选定：首先由房屋征收部门组织被征收人在规定时间内协商选定评估机构。
多数决定或随机选定：如果协商不成，房屋征收部门会组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
公示：选定的评估机构结果会在征收范围内公示。
此流程确保了评估机构并非由征收部门单方指定，赋予了被征收人参与权和选择权。
二、 委托与实地查勘：事实的确认
1、签订委托合同：房屋征收部门作为委托人，与选定的评估机构签订书面委托合同。
2、入户实地查勘：评估机构会指派注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查房屋状况，拍摄反映房屋内外部状况的照片等影像资料，并做好记录。
3、被征收人义务：被征收人应当协助并提供便利，如果拒绝入户查勘，评估机构将在报告中说明，并采用其他方式评估，这可能对被征收人不利。
4、核对面积：实地查勘的一个重要环节是核对房屋的建筑面积、结构等基本信息是否与权属证书记载一致。
三、 评估与报告出具：价值的确定
1、评估方法：评估机构主要采用市场法（对比类似房产的市场成交价），除非缺乏可比交易时才考虑使用收益法、成本法等。
2、初步评估结果：评估机构在全面分析相关数据后，会计算出初步评估结果。
3、分户报告的出具：评估机构会向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。
四、 公示、送达与救济：权利的保障
这是流程中最关键的权利保障环节。
1、公示：房屋征收部门会将分户评估报告在征收范围内向所有被征收人公示，公示期不少于5日。此举是为了接受监督，确保公平。
2、送达：公示期满后，房屋征收部门会向每一位被征收人书面送达其本人的分户评估报告。
3、申请复核评估（首次救济）：
如果被征收人对评估结果有异议，自收到分户评估报告之日起10日内，可以书面形式向原评估机构申请复核评估。
评估机构收到申请后，需指派其他估价师进行复核，并在10日内出具复核结果。
4、专家鉴定（最终救济）：
如果对复核结果仍有异议，自收到复核结果之日起10日内，可以向被征收房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
专家委员会由资深估价师及法学、城市规划等方面专家组成，其出具的鉴定意见是最终的技术权威结论。
五、 评估时点
根据规定，被征收房屋价值评估的时点为房屋征收决定公告之日。这意味着评估价值是基于公告当日的房地产市场行情，此后的房价波动原则上不影响评估结果。
总结
现行的城市房屋征收评估流程是一个环环相扣、赋予被征收人充分参与权和救济权的法定程序。其核心在于通过民主选定机构、专业实地查勘、市场法评估、充分公示以及两级救济（复核+鉴定） 来最大限度地保证评估结果的客观公正。对于被征收人而言，务必关注每一个环节，特别是在收到分户报告后，要充分利用法定的10日期限行使复核和鉴定的权利，这是维护自身合法权益的核心手段。
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#国有土地上房屋征收评估办法》(住建部建房【2011】77号文
#《国土空间规划城市体检评估规程(2025年修订版)》15号文
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内容来源参考：北京在明律师事务所网站
内容审核：杨念平律师
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