城市房屋拆迁补偿案例：棚户区改造征收补偿谈不拢，10多年前的购房合同竟无效？

城市房屋拆迁补偿案例：棚户区改造征收补偿谈不拢，10多年前的购房合同竟无效？

导读：根据《物权法》第一百三十七条，《城市房地产管理法》第二十三条、第二十四条、第四十条，认定双方签订的买卖合同标的房屋无效，系因坐落在划拨国有土地上。但房屋在划拨国有土地上建成，并不违反任何法律、法规的效力性强制规定。前述法律均未规定违反后的行为无效，均非效力性强制规定，不会导致房屋买卖合同当然无效的法律后果。

【基本案情：居住经营10余年的房屋突生变故】

因港口物流产业集聚区棚户区改造项目，河南省的李先生等27户被征收人由于对征收补偿方案存在异议，未与征收部门签订安置补偿协议。

但面对拆迁人员天天叫嚣着要强拆，他们决定走上依靠法律维权之路。经过网上的认真比较和仔细甄别，李先生等27户最终决定委托北京在明律师事务所的杨念平律师、席炎飞律师代理该案。

然而，2019年3月20日，李先生本人收到法院寄来的应诉通知书。告知李先生因于2007年购买乡卫生院的房屋这一行为，已经被乡卫生院起诉至法院，要求确认双方签订的售房合同无效。

让李先生不明白的是，自己付了全款，且经营了10多年的房屋，自己从未与卖方有过任何纠纷，怎么现在一涉及征收，卖方就要解除合同了呢?

李先生把此事告诉了在明律师。很显然，这起诉讼纯粹是一起恶意诉讼，其目的是为了逼迫李先生尽快签订安置补偿协议。

【诉讼之争：划拨用地上房屋的买卖合同究竟效力如何?】

2019年4月12日，法院公开开庭审理本案。一向作为原告代理人的杨念平、席炎飞律师，还真有点不适应坐在被告席上，当然这丝毫不影响两位律师的正常发挥。

原告在庭审中指出，当初出售给李先生的临街房屋所占用的土地性质是划拨国有土地，该土地上所建造的房屋依法不得转让。原、被告之间签订的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。

2019年5月30日，河南省周口市川汇区人民法院作出一审判决，认为原、被告买卖的房屋系原告乡卫生院划拨土地上改变土地用途的房屋，房屋建成时未办理产权登记，转让时未经有关政府批准，也未办理土地出让手续及补交土地出让金，有损国家、公共利益，双方之间签订的房屋买卖合同应为无效合同。

然而，在明律师却认为一审判决法律适用错误，指导委托人向上级人民法院提起上诉。2019年7月20日，中院开庭审理了本案。二审中，在明律师针对乡卫生院的诉讼理由进行有力的反驳：

一、登记、审批是否是《房屋转让协议》生效的条件。

根据《物权法》第九条、第十五条的规定，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。

《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房屋所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。

二、一审法院没有区分效力性规定和管理性规定。

《合同法司法解释二》将《合同法》第五十二条第五项，规定合同无效的情形限缩为违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不包括管理性强制性规定。

效力性强制规定和管理性强制规定的最大区别在于是否存在具体规范，有以下几种情形：

第一，法律、行政法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定;

第二，法律、行政法规虽然没有规定违反其规定，将导致合同无效或不成立，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，这也属于效力性规定;

第三，法律、行政法规没有规定违反其规定，将导致合同无效或不成立，虽然违反该规定，但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，只是损害当事人利益的，这属于管理性规定。

本案中，委托人与乡卫生院签订的《房屋转让协议》并未违反法律、行政法规的效力性规定。根据《城市房地产管理法》的规定看，第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。

而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性规定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性规定，也是管理性规定。

因此，《房屋转让协议》虽然违反上述规定，但是并不违反效力性规定。此外，《房屋转让协议》系转让房屋的合同，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非针对房屋的买卖行为，故该规定并不适用于本案中合同效力的认定。

三、双方之间签订的买卖合同并没有损害国家利益。

本案发生在房屋拆迁过程中，被上诉人与28家被征收人均在2007年就签订了《购房买卖合同》，其中27家在不堪忍受拆迁人员的种种骚扰下，分别和征收方签订了安置补偿协议，因此乡卫生院也未对其购房协议提起任何诉讼。却唯独在上诉人与征收方就安置补偿达不成一致时，只针对上诉人一家发难，显然，被上诉人口口声声的房屋买卖损害了国家利益，显然适用了双重标准。

针对双方当事人的诉请和答辩意见，中院针对法院查明的案件事实情况以及确认涉案售房合同无效有何影响进行了深入探讨和研究。考虑到售房合同签订时间已久且该房屋已被纳入棚户区改造项目范围，为避免可能激化的社会矛盾，中院出面主持了双方当事人的和解工作，就当前的情况向双方当事人进行了法律释明。最终经过协商，李先生与乡政府达成一致，同意乡政府撤回起诉，原《房屋转让协议》仍然有效。

在明律师提醒您，房屋征收问题复杂多样，需根据个案情况灵活运用法律法规，才能实现依法维权之目的。本案中因征收补偿纠纷引发了颇为复杂的民事合同纠纷，被征收人自己显然难以应对，此时就彰显了专业征收维权律师的重要价值。

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内容来源参考：北京在明律师事务所网站

内容审核：熊世红律师

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