农村拆迁补偿标准和城市不同吗？为什么？

农村拆迁补偿标准和城市不同吗？为什么？,农村拆迁和城市拆迁谁划算

拆迁过程中，总有很多被拆迁人会问“律师，农村拆迁补偿标准和城市拆迁补偿标准一样吗”或“城中村改造拆迁和旧城改造拆迁补偿标准一样吗”这样的问题。

其实这个问题延伸出的更根本性的问题是，集体土地上房屋征收拆迁和国有土地上房屋征收拆迁补偿究竟有没有差别，是不是农村房拆迁补偿一定比城市房拆迁补偿要少。

今天，在明律师就来和大家说说，农村房拆迁和城市防拆迁到底有哪些区别，农村拆迁补偿是不是真的就应该比城市拆迁补偿低。

我们先来看看，拆迁补偿的依据是什么。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励”。又第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

集体土地上房屋拆迁补偿的具体依据主要是《土地管理法》关于集体土地征收的规定和各地方政府依据土地管理法等相关法律制定的实施条例或细则。我们以北京和苏州为例，来简要说明。

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十三、十四条规定的内容，宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。也就是说，确定房屋补偿标准的依据仍旧是房屋的评估价值和地方政府主管部门制定的标准。

根据《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》第十九至二十二条规定内容可知，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的性质、用途、面积等因素，以评估价格确定，具体办法由所在地人民政府（管委会）制定。选择房屋安置方式的，拆迁人以认定的安置面积对被拆迁人进行安置，被拆迁房屋与安置房屋互结差价结算。拆迁非住宅房屋，对已依法办理集体建设用地手续和已办理集体土地流转审批手续的用地补偿标准，由所在地人民政府（管委会）制定。被拆迁人所有的禽畜棚舍、室外厕所、门斗、水井、场地、花草树木、围墙、驳岸等其他地上附着物，由评估机构评估后给予补偿。也就是说，集体土地房屋拆迁补偿标准也是结合实际评估结果和地方人民政府主管部门制定的标准来确定。

由上可知，尽管在现行《土地管理法》中没有具体指出农村土地房屋拆迁的补偿标准该如何确定，但各地确定补偿标准的依据仍旧是在保证被征收人的居住权和原有生活水平不下降的基础之上根据被征收拆迁房屋的实际价值来确定。

当然，在明律师需要强调的是，各地的具体规定和实情并不完全相同，实践中也常常会发生地方不按法律法规规定办事，违法征收、以种种理由压低补偿，侵犯被拆迁人权利的情况，这些就需要被拆迁人主动联系专业拆迁律师，根据具体案情结合地方性规定进一步研究了，在此不再一一讨论。

所以说，我们可以明确的是，不管是国有土地上房屋征收拆迁，还是集体土地房屋征收拆迁，就被拆迁房屋向被拆迁人进行合理补偿的前提都是与房屋本身价值直接挂钩的。那么农村房屋拆迁和城市房屋拆迁补偿标准的不同，大头主要体现在房屋本身的价值不同。

第一，城市房屋和农村房屋的区位不同，周围软硬件配套不同，地价与房屋造价都有很大差别，城市房屋拆迁还要参考周围市场价，在此基础上，地理位置较好的房子补偿价格通常较高，这点相信大家都很容易理解。

第二，根据相关法律法规规定，国有土地上的商品房可以在法律允许的范围内自由交易流通，价格在交易过程中也会随着市场变化而变化；但农村宅基地房则是国家用来解决农民住房问题的，为了保障村民的长远居住问题，国家禁止宅基地自由买卖，农村房只能在法律允许范围内在集体经济组织内流通，不能对外交易和出售。因此在控制变量的情况下，农村房屋价值通常比城市房屋价值要低一些。

所以说，不管被拆迁人选择以何种补偿方式（产权调换或货币补偿）接受拆迁补偿，最终获得补偿的折算数额的合理和合法性依据都是被征收土地房屋应值的补偿价格，并保证被拆迁人在土地房屋被征收后居住水平不下降并得到改善。

因此，我们不能笼统地认为农村（集体）土地房屋征收拆迁就应该比城市（国有土地上）房屋征收拆迁补偿标（价格）准低、补得少，而是要根据法律规定和实际情况具体确定合法合理的补偿标准和分户补偿价格。

凡是有人以农村房拆迁补偿就是应该低为由提出压低补偿的，农民朋友都应该多留个心眼，房子值不值钱、值多少钱，不是谁一句话就能确定的，只要被征收人取得的补偿明显无法保障原有居住水平不下降的，里面存在猫腻几乎是百分之百可以肯定的，被拆迁人在这种情况下一定要把握维权时机，及时咨询专业拆迁律师，并通过法律途径争取合理补偿。

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内容来源参考：北京在明律师事务所网站

内容审核：李群杰律师

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