谭程泽律师
具有多年的征地拆迁业务执业经验，擅长国有、集体土地上房屋拆迁征收纠纷。对企业拆迁和群体性拆迁案件的谈判、诉讼有丰富的实战经验。
棚户区改造案例：旧城区征收项目合法与否？7大审查要点不可不知！
导读：国有土地上房屋征收必须是为了公共利益的需要，实践中涉及危房、棚户区、旧城区改建等性质的项目占据了相当大的比例。本文，在明律师事务所的李顺华律师团队将为大家分析在征收此类房屋时，发布征收决定应履行哪些法定程序及其审查要领。
案例引入：征收决定因何被确认违法？
王先生家所在的小区因房屋存在严重安全隐患，被鉴定为D级危房，该小区的危房改造项目也被确定为当年的棚改计划项目之一。
2017年，区政府作出“小区棚户区改造项目房屋征收决定”，王先生的房屋在上述决定征收范围内。
王先生认为区政府征收过程中存在征收资金严重不足、未履行法定程序、征收前调查失实等情形，其作出的征收决定缺乏事实和法律依据，因此请求法院依法判决撤销。虽然庭审中区政府辩称涉案项目符合公共利益的需要，但法院经一二审审理，最终作出判决，确认了区政府作出的征收决定违法。
本案中，虽然区政府提供了检测鉴定报告等证据证明王先生所在小区存在明显的危旧建筑改造的必要，作为旧城区进行改建符合公共利益，但却没有提供证据证明区政府已将该项目单独申请纳入当地国民经济和社会发展年度计划，并取得其符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的专项审批。
除此之外，在征收过程中，区政府并未按照法律规定履行补偿费用足额存储到专用账户的法定程序，存在程序违法情形。因此，区政府在缺乏相关规划审批和法定程序的情况下作出的征收决定显然违法。
作出房屋征收决定的法定程序即7大审查要点
1、符合“四规划一计划”
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第九条第一款规定：“确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。”
需要特别指出的是，如果被征收人涉及征收的项目名称是“保障性安居工程建设”“旧城区改建”，还应当纳入本地市、县级国民经济和社会发展年度计划。
2、拟定征收补偿方案
《征补条例》第十条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。”这意味着征收补偿方案应当经市、县级人民政府组织有关部门进行论证并予以公布，公布期即征求意见期，不得少于30日。
3、组织听证会
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人对征收补偿方案有意见，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案，且修改的情况应予以及时公布。
4、应进行社会稳定风险评估
《征补条例》第十二条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
因此，政府作出的征收决定应当经过社会稳定风险评估，这是国有土地上房屋征收的必经程序。
5、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用
法律明确规定应设立征收补偿资金专用账户，主要是基于保障被征收人能够及时得到补偿，征收利益不被违法侵害的考量。
6、应提前对房屋进行征收调查登记
在作出房屋征收决定之前，当地行政机关应对征收范围内的房屋进行调查登记，调查登记结果应该在征收范围内向被征收人公示，该登记结果的公示与被征收人之后的补偿息息相关。因此，被征收人应当仔细核对该公示是否符合自身实际情况。
7、作出房屋征收决定后应当及时公告
同样，在房屋征收决定作出后行政机关需要及时进行公告，其中应当包括征收主体、目的、范围、合法性依据、补偿方案、被征收人的权利义务、救济方式以及其他事项，充分保障被征收人的知情权。
李顺华律师团队最后要提示大家的是，旧城区改建类征收项目牵涉许多特有的征收补偿工作原则，是城市房屋征收中较为特殊的一类。被征收人要在项目启动初期及时通过征收方发放的补偿方案手册、张贴的通知公告等掌握所涉项目的性质和情况，及时与专业律师沟通，确保自己在征收拆迁中的各项权利得到最充分的保障。
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内容来源参考：北京在明律师事务所网站
内容审核：谭程泽律师
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