翁碧霞律师
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已转让但未过户的房屋被法院查封，房屋实际所有人如何进行救济,房子已买卖,未过户,法院有权查封和拍卖吗
张三在网上看到李四有一套房屋进行出售，遂联系到李四协商购买事宜，双方签订了房屋买卖合同，并且已经付清了所有购房款，李四把房屋产权资料及房屋钥匙全部交付给张三，张三也搬进去居住，并且水电、物业均是由张三缴纳，由于李四长期在外地，导致一直未办理产权变更登记。后张三突然接到法院通知，李四由于对外欠款不还，债权人申请强制执行，并且查封了尚登记在李四名下的案涉房屋，并拟对该房屋进行评估拍卖。此时，张三作为房屋实际所有人，应当如何救济呢?
一、什么是案外人异议?
上述案例中，张三作为房屋实际所有人，但同时，张三并非案件的当事人，而是属于案外人。因此，张三要进行救济，就必须向执行法院提出案外人异议。
所谓案外人异议，是指执行过程中，案外人对执行标的主张所有权或其他足以对抗执行的实体权利，请求执行法院停止执行的异议。提出主体为当事人之外的案外人，即实体权利因执行而受到损害的不特定第三人，其向法院主张实际享有对执行标的权利，旨在阻止、排除对特定标的的执行，属于实体上的权利救济。
二、张三提出案外人异议的法律依据是什么?
张三提出案外人异议的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
从上述法律规定可知张三要提出案外人执行异议，应当要符合以下几个要件：一是在人民法院查封案涉房屋之前，张三已经与李四签订了合法有效的书面合同;二是在人民法院查封之前，张三已经实际合法占有该不动产;三是已经向李四支付全部购房款，或者按照合同约定支付价款，并且愿意将未付款项交付给执行法院用于执行;四是因自身原因未办理过户登记。
前面三个条件通过字面意思即可理解，关于第四个条件，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”，实际占有人应当如何证明呢?司法实践中，买受人只要提供证据证明有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，即可认为符合该条件。
三、提起案外人执行异议申请排除执行，应当提供哪些证据?
以案例中的张三为例。张三在向人民法院提起执行异议时，应当一并提交下列证据材料：
一是房屋买卖合同。提交该合同拟证明，你在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
二是提交已经合法占有该房屋的证据材料。联系物业公司、供电局、水务局等部门，调取、复制缴纳案涉房屋的水费、电费、物业费、停车费等凭证;若当时对房屋进行装修的，一并提交装修合同，装修款项付款凭证等，以上证据证明人民法院查封之前已合法占有该不动产。
三是提交购房时交易的银行流水材料。若是全款购房，提交当时打款给对方的银行流水，证明已经付清房款;若是贷款买房，提交银行流水证明支付了首付款，提交贷款合同证明你向银行贷款，所贷款项银行已经下放给出售房屋的人;若约定的是分期付款，提交已经支付款项的银行流水或相应的收据，并提交情况说明，说明你自愿将剩余的购房款按照人民法院的要求交付给法院用来执行。上述证据用以证明你已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
四是提交证据证明你向房屋主管部门提交过登记申请，或者积极催促出卖人办理过户的证据。通常情况下，需要提交曾经向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记请求的积极行为，即可证明非因买受人原因未办理过户登记。
四、律师提醒
买卖房屋易发生纠纷，广大购房者应当充分认识到不动产物权登记效力的重要性，购买房屋要及时办理不动产登记，即使不能及时登记，也要保存好购房合同、付款凭证、交付凭证及实际居住产生的水、电、气、暖、物业等费用凭证，以避免产生纠纷时因证据不足造成损失。
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