徐会元律师
为人正直、责任心强、专业性强。擅长从全局把控风险，确定诉讼思路及方案，具有多年扎实的法律实践功底，能够通过多种策略解决委托人实际问题。
2024年最新城中村改造规范发布：无证房诉讼的，判多少赔多少,城中村无证房补偿最高院案例
自2023年全国上线的新一轮超大、特大型城市城中村改造到底怎么改？和曾经的棚户区改造有何操作方式上的不同？这是各地被征收人普遍关心的问题。
2024年9月25日，广东省东莞市发布《关于深化拓空间改革有序推进城市更新的实施意见》，针对下一个时期的城中村改造暨城市更新行动做了该市的细化规范。
那么，作为全国城中村改造“龙头”的广东省在这一新规中又有哪些较新的提法呢？所谓“判多少赔多少”是否意味着咱被征收人的起诉不管用了？
鉴于该《实施意见》内容较多，在明律师重点为大家解读其中直接关系到补偿权益和征拆执行程序方面的问题。
要点一：遏制非法牟利和超额索求补偿行为
《实施意见》中明确，制定全市城市更新补偿安置指引，统一全市搬迁补偿标准，完善城市更新不动产权益核查机制，遏制非法牟利和超额索求补偿行为。
《实施意见》中特别提及要依法认定不动产合法权属，完善历史权益确认机制，根据权属与权益核查结果，实施差异化补偿标准和补偿程序。
也就是说，对于实践中争议巨大的“无证房屋”，新规明确要与证照齐全的房屋实施差异化补偿。在此指导思想下，广东省大量存在的“三层半”以上无证面积要想得到尽可能近似于三层半以内面积的补偿，难度无疑将会增大。
《实施意见》中针对无证房屋的补偿还有这样一段表述值得关注：无完整合法权属来源证明的土地和房屋……实际使用人不同意实施改造，循行政复议、行政诉讼途径解决的，按生效法律文书进行补偿或赔偿。经行政机关确认为违法建筑的，依法予以处置或拆除，不予补偿或赔偿（生效法律文书载明相关内容的除外）。
综合上文可知，对“无完整合法权属来源证明”的土地和房屋，若实际使用人配合改造，可给予“适当的补偿”，这一“适当”，也就意味着其与有证面积存在较明显的差异。
而若实际使用人不同意实施改造，进而针对征地（房屋）补偿安置决定提起复议或者诉讼，则坚持“判多少赔多少”的原则去操作。
然而在司法实践中，法院和复议机关一般都不会针对补偿数额直接作出裁决，具体的金额仍需由征收方通过作出补偿安置决定或者与当事人协商确定。
那么新规中的“按生效法律文书进行补偿或赔偿”该作何理解呢？是否意味着作为被告的征收方在诉讼中不再寻求任何协商、调解，而只能等着法院判下一个具体的金额来呢？倘若法官建议双方调解，征收方又能否接受并积极参与呢？
笔者认为，新规中的“判多少赔多少”有一定的主观性，亦或许带有一厢情愿的色彩。毕竟补偿和赔偿依法就是允许调解的，那么复议机关和法院势必要先组织双方调解。而作为征收方若明确以规范性文件拒绝调解，又似乎不符合行政争议解决的起码原则。
不过，结合新规中“支持推动法律咨询参与城市更新各环节，调处群众矛盾、历史问题，普及法律基础知识，引导合理认知，助推更新项目顺利实施……”的表述可知，“狮子大开口”“得寸进尺”等令征收方深恶痛绝的情形恐将在今后的城中村改造项目中彻底碰上钉子，“留守户”等难题也已被征收方列为重点解决的对象。
无疑，新规之下被征收人提升补偿利益的难度将会增大，来自专业律所和律师的及时指导和咨询更加不可或缺。
要点二：已签订搬迁补偿协议的面积+人数双超90%，启动依法征收
纵观这一《实施意见》可知，东莞市未来的城中村改造仍将采取“先协议后征收”的模式推进，即先通过实施主体主导的协议搬迁签掉大多数户，再针对剩余的个别户启动征收程序。
相较于2018年及以前的棚户区改造全程由政府主导的做法，如今的城中村改造显然在市场运作上迈进了一大步。
《实施意见》中指出，城市更新项目已签订搬迁补偿协议的权益土地面积和人数占比均超90%，镇街（园区）可经市政府同意后对未签约部分土地及房屋进行单元切割，也可提请市政府依法依规实施集体土地征地、国有土地上房屋征收。
属地政府在申请征收土地时应如实说明个别未达成补偿协议的实际情况，市政府应当在征收土地公告期限届满后依法及时作出征地补偿安置决定。
据此，新规明确了待改造土地“面积+人数”双超90%的征收启动门槛。一旦同意搬迁补偿的签约率突破90%，法定征收程序就会被激活，大家熟悉的征收土地公告、征地补偿安置决定甚至是国有土地上的征收补偿决定都会登台。
此时，作为“剩余户”的被征收人一定要及时咨询专业律师，在律师的指导下客观研判案情，确定明确且理性的补偿利益诉求，如有需要及时提起针对补偿安置决定的复议或者诉讼，争取在最后阶段的协商谈判机会，避免司法强制执行带来的不必要的损失扩大。
要点三：警惕“拉人头”的签约环节
需要强调的是，《实施意见》中的另两个涉及“凑人头”寻求民意支持的动作也同样值得重视。因为任何90%都是从1%开始一步一步实现的，被征收人若要实现在协商签约阶段加大谈判的筹码，就有必要尽早统一意见和诉求去有计划、有策略的展开协商，“散兵游勇”是难成大器的。
一是《实施意见》中规定“涉及城中村改造的，项目启动前应经改造范围所在村的农村集体经济组织2/3以上成员同意”。据此，在要不要启动改造的讨论中，持不同意见的村民要特别注重对村民会议、成员大会等的参与，尽量及时地发出自己的声音。
二是《实施意见》中规定“公开招引实施主体模式的更新项目在公开挂牌前，可由政府、农村集体经济组织与各权利人、实际使用人实施前置签约，原则上保证签约率达到80%”。这里的“80%”笔者认为接近于此前在房屋征收中惯用的“预签约”或者叫“模拟拆迁”，此后通过收购的方式实现城中村改造的目标。
大家需要注意的是，此时的“预签约”是和实施主体也就是开发商在协商博弈，可不是什么单纯的“意愿征询”，更不是同意改造就要再签个字那么简单。村民们如有疑问要及时引入专业律师支招，切不可盲目“前置签约”而使自己在其后的协商中落入不利境地。
在明律师最后要提示广大城中村的被拆迁人的是，2024年及以后的城中村改造中无论是开发商还是征收方都会变得愈发专业和精明，再想着自学些法条就自行起诉应对恐怕是不行了。自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，征拆已迎来了真正意义上的2.0版，这对被拆迁人和专业律师而言都是全新的考验和挑战。
笔者衷心希望所有的被拆迁人都能把握住这一轮来之不易的城中村改造浪潮，实现自己居住条件的升级迭代。不过这一切的前提就是我们要懂法用法，理性客观，在专业律师的指导下去争取属于自己的公平、合理的补偿安置。公平且合理的，那就应当是满意的。（王小明/文）
以上就是在明律师事务所小编为大家整理的“2024年最新城中村改造规范发布：无证房诉讼的，判多少赔多少”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。
内容来源参考：北京在明律师事务所网站
内容审核：徐会元律师
如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。
在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！
相关新闻
无证房屋拆迁相关政策,国家对无证房屋的最新规定
遇到无证拆迁怎么赔偿的,城乡规划法对2008年前建造的无证房屋如拆迁能给补偿吗
拆迁房屋无证补偿，无证房屋拆迁补偿标准明细2024版
无证房屋可以确权吗，无证房屋确权2025最新政策
无证商铺拆迁怎么赔偿，没有房产证的商铺拆迁
无证集资房拆迁怎么补偿，无房产证，集资房拆除如何赔偿
无证空地拆迁补偿标准,无证厂房拆迁补偿标准是什么
无证拆迁赔偿多少钱合理,无证厂房拆迁补偿标准是什么
无证工厂拆迁赔偿,无证厂房拆迁补偿标准是什么,无证厂房补偿二百万
无证的房子拆迁怎么赔偿,拆迁的房子没有房产证怎么办
武汉城市城中村拆迁政策,南四湖拆迁最新消息2024年怎么拆迁法
城中村拆迁建设改造方案,城中村改造征地补偿方案和拆迁补偿方案,城中村改造是拆吗?
拆迁城中村房子怎么赔偿,国家对城中村改造和拆迁的补偿政策是什么
城中村集体房屋改造强拆,政府对城市居民房屋拆迁属于行政征收还是行政征用,城中村强制拆迁
城中村拆迁宅基地赔偿,城中村宅基地确权政策
城中村集体土地拆迁吗,城中村改造是不是意味着拆迁
城中村有拆迁吗吗,城中村改造是不是意味着拆迁,城中村会不会拆迁
拆迁补偿标准城中,城中村拆迁的补偿最新标准浦东
石家庄北杜拆迁公示，石家庄北杜城中村改造拆迁政策
城中二次拆迁怎么赔偿的,国家对城中村改造和拆迁的补偿政策是什么
最新新闻
在明中国行|北京在明律师事务所持续开展公益普法咨询活动
行政征收案件关系千家万户切身财产利益，政策性强，仅靠查询法条或线上咨询，很难精准匹配自身案件情况，难以厘清维权路径，寻求专业法律帮助的渠道有限，这是国内基层法律服务长期存在的现实痛点。在明律所坚持线下公益普法，就是要让律师走到群众身边，把复杂的法律条文拆解为可理解、可操作的维权指引。
土地征收成员资格认定，2026年先看四个要素
成员资格认定，2026年实务里，争议多集中在三类人：外嫁但户口没迁走的女儿、离婚后回原籍居住的妇女、在校大学生和现役军人。认定成员资格，看四个要素：户籍登记在本村；有承包地或者曾经有过；履行了村民义务，比如集资、出工、参保；以集体土地为基本生活保障。四个要素不是必须全部满足，综合判断，符合多数即可。
拆迁补偿谈判要点，2026年先看方案这三处
拆迁补偿谈判要点，完整的补偿包括七项：房屋价值、土地使用权、装修与附属物、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、各类补助奖励。国有土地和集体土地的构成略有差异，但七项的基本框架一致。逐项核对，缺项就单独提出。
土地补偿款被截留，2026年先查账目
土地补偿款被截留，土地补偿费是对集体土地所有权的补偿，归农村集体经济组织，也就是全体成员共有。安置补助费是对失地人口安置的补偿，按需要安置的农业人口数计算，直接关系到个人。地上附着物和青苗补偿费归所有权人，谁种的归谁，谁建的归谁。分配方案要经村民会议讨论决定，到会人数和表决比例有法定要求。
高速公路拆迁红线，2026年先做损害鉴定
高速公路拆迁红线，公路建筑控制区的范围有明确规定。高速公路两侧从公路用地外缘起算不少于三十米，国道不少于二十米，省道不少于十五米，县道不少于十米。控制区内不得新建、扩建建筑物和地面构筑物，已有的合法建筑不得扩建，控制区不等于征收范围。
集体土地被占用，2026年用地性质梳理
集体土地被占用，租金停发是这类纠纷的常见转折点。企业不景气、项目烂尾，租金一停，地已经被硬化、厂房已经盖起来，复耕成本高得离谱。以租代征指的是通过租赁方式取得农民集体土地，用于非农业建设，规避农用地转用审批和土地征收程序。
无证房被认定违建，房子住了二十年不算一句话的违建
无证房被认定违建，农村的房子大量没有宅基地使用证，城市的老房子不少没办产权登记。这类房子在征收里被笼统叫作无证房，实际上分三种：当年有权批准但手续没走完、有缴费凭证或申请表但证没发下来、确实没有办理任何手续。
房屋征收人头费人口补偿认定，认定标准落在户籍和成员资格上
人头费人口补偿认定，人头费是民间说法，法律文本里对应的是安置补助费、人口安置面积或者安置房指标。集体土地征收的安置补助费按需要安置的农业人口数计算，国有土地房屋征收的安置面积按家庭人口核定。两个算法不一样，但共同点是都跟人口数直接挂钩，有的项目给钱，有的项目给面积。
房屋征收补偿方案不合理，差额集中的项目
补偿方案不合理，完整的补偿包括七项：房屋价值、土地使用权、装修与附属物、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、各类补助奖励。国有土地和集体土地的构成略有差异，但七项的基本框架一致。逐项核对，缺项就单独提出。
无证房强拆维权，2026年先做这件事
无证房强拆维权，2026年各地的做法没有变：先看房子的建成年份，再看有没有审批或者缴费凭证，最后看征收方拿出那份认定文书的性质。农村的房子大量没有宅基地使用证，城市的老房子不少没办产权登记。
