房屋拆迁灭失承继，居住困难认定标准

房屋拆迁灭失承继，居住困难认定标准

一、居住困难认定标准

居住困难在不同情况下有不同定义和标准。认定居住困难户保障时，是参照经适房标准，人均建筑面积低于15平方。如果是享受过福利分房或拆迁分房而又居住困难的，一般是使用面积低于人均7平方，或者建筑面积低于人均15平方。

需要特别强调的是，部分基地对一些非在册人口制定了居困人口引进政策，符合一定条件的在册人口配偶、子女也可能在居住困难审核中被认定为居困人口。

另外，由于居困人口不要求实际居住，对他处福利住房的情况并不溯及5年之前，实践中往往有未实际居住，且曾享受过福利性住房待遇的人被认定为居困人口。

居住困难在不同情况下有不同定义和标准。认定居住困难户保障时，是参照经适房标准，人均建筑面积低于15平方。如果是享受过福利分房或拆迁分房而又居住困难的，一般是使用面积低于人均7平方，或者建筑面积低于人均15平方。

法律依据：

《解决城镇居住特别困难户住房问题的若干意见》

第二条 制定方案。各地要对人均居住面积2平方米以下的城镇居住特困户的现状进行全面调查研究、分析测算，制定切实可行的“解困”方案。

《中华人民共和国社会保险法》

第七十一条 国家设立全国社会保障基金，由中央财政预算拨款以及国务院批准的其他方式筹集的资金构成，用于社会保障支出的补充、调剂。

全国社会保障基金由全国社会保障基金管理运营机构负责管理运营，在保证安全的前提下实现保值增值。

全国社会保障基金应当定期向社会公布收支、管理和投资运营的情况。国务院财政部门、社会保险行政部门、审计机关对全国社会保障基金的收支、管理和投资运营情况实施监督。

二、征收居住困难户认定

法律分析：

1、由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，土地手续不完善的，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续！2、国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。

用地手续补办后，体制内人员早期认购的“房改房”“集资房”离产权完全“私有化”，可能只差“补交土地出让金”！体制外人员购买的二手“房改房”“集资房”也看到了产权正式过户的曙光3、开发商将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，按照“证缴分离”原则，边追缴土地出让价款，边办理不动产登记手续，不再“先追缴后办证”。

4、房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款或欠缴税费的，同样按照“证缴分离”原则，边追缴土地出让价款，边办理不动产登记手续，不再“先追缴后办证”。

同样的问题，开发商“死了”怎么处理？头疼的最终是业主5、房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，仍执行“先追缴后办证”。

烂尾盘的业主，若条件允许，可克服困难形成“已入住”的事实！6、划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

注意，内购与外售命运完全不同！划拨地主能否将土地出让价款转嫁给外购业主？个人认为，看合同约定，看划拨地主是否“活着”！从公平角度处理，大概率需由外购业主“买单”7、“违建”翻身的机会来了！对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，按现状出具认定或核实意见。

建设项目部分符合规划的，可部分先行出具规划核实意见8、开发企业或有关单位灭失的，由承继单位或上级主管部门办理；

没有承继单位和上级主管部门的，可由政府指定机构或组织代办。

开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，已办理首次登记的可购房人单方申请办理转移登记9、已分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按原记载用途进行登记10、因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，权属关系变动清晰且无争议的，由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记11、房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；

有调整宗地需求的，宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记12、“小产权房”，借机搭车的机会没有！自然资源部1号文件明确规定，仅化解国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题，不包括集体土地上住宅的历史遗留问题13、国有土地上已经出售的商业、办公、工业等房屋涉及的历史遗留问题，可参照本通知文件执行法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

《经济适用住房管理办法》 第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

(一)具有当地城镇户口；

(二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；

(三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

三、居住困难户认定标准

法律分析：

1、家庭人均住房建筑面积低于2平方米。

2、未享受过经济适用住房、廉租房、定向开发建设商

品房、限价商品房等政府优惠性住房政策。

3、未享受过房改等福利分房。

法律依据：

《解决城镇居住特别困难户住房问题的若干意见》 第二条 制定方案。

各地要对人均居住面积2平方米以下的城镇居住特困户的现状进行全面调查研究、分析测算，制定切实可行的“解困”方案。

四、住房困难户标准

住房困难户标准：

1、家庭人均住房建筑面积低于12平方米；

2、未享受过经济适用住房、廉租房、定向开发建设商品房、限价商品房等政府优惠性住房政策；

3、未享受过房改等福利分房。

需要特别强调的是，部分基地对一些非在册人口制定了居困人口引进政策，符合一定条件的在册人口配偶、子女也可能在居住困难审核中被认定为居困人口。

另外，由于居困人口不要求实际居住，对他处福利住房的情况并不溯及5年之前，实践中往往有未实际居住，且曾享受过福利性住房待遇的人被认定为居困人口。

有下列情况之一的不予享受农村低保待遇：

1、三年内因购买、修建或装修住房（必要的维修除外）造成家庭生活困难的（因拆迁安置购买、修建房并进行简单装修的除外）；

2、好逸恶劳，有承包田（地）且有劳动能力但不耕种的；

3、家庭成员有赌博、吸毒行为或者进行高消费文娱活动的；

4、家庭拥用非生活所必需的高档消费品，如汽车、奢饰品及贵重饰品的；

5、家庭生活水平明显高于最低生活保障标准的；

6、弄虚作假骗取农村居民最低生活保障待遇的；

7、其他法律、法规规定不能享受最低生活保障待遇的。

法律依据：

《城市居民最低生活保障条例》第六条城市居民最低生活保障标准，按照当地维持城市居民基本生活所必需的衣、食、住费用，并适当考虑水电燃煤（燃气）费用以及未成年人的义务教育费用确定。

直辖市、设区的市的城市居民最低生活保障标准，由市人民政府民政部门会同财政、统计、物价等部门制定，报本级人民政府批准并公布执行；

县（县级市）的城市居民最低生活保障标准，由县（县级市）人民政府民政部门会同财政、统计、物价等部门制定，报本级人民政府批准并报上一级人民政府备案后公布执行。

城市居民最低生活保障标准需要提高时，依照前两款的规定重新核定。

五、居住困难怎么认定

法律分析：

1、由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，土地手续不完善的，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续！2、国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。

用地手续补办后，体制内人员早期认购的“房改房”“集资房”离产权完全“私有化”，可能只差“补交土地出让金”！体制外人员购买的二手“房改房”“集资房”也看到了产权正式过户的曙光3、开发商将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，按照“证缴分离”原则，边追缴土地出让价款，边办理不动产登记手续，不再“先追缴后办证”。

4、房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款或欠缴税费的，同样按照“证缴分离”原则，边追缴土地出让价款，边办理不动产登记手续，不再“先追缴后办证”。

同样的问题，开发商“死了”怎么处理？头疼的最终是业主5、房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，仍执行“先追缴后办证”。

烂尾盘的业主，若条件允许，可克服困难形成“已入住”的事实！6、划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

注意，内购与外售命运完全不同！划拨地主能否将土地出让价款转嫁给外购业主？个人认为，看合同约定，看划拨地主是否“活着”！从公平角度处理，大概率需由外购业主“买单”7、“违建”翻身的机会来了！对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，按现状出具认定或核实意见。

建设项目部分符合规划的，可部分先行出具规划核实意见8、开发企业或有关单位灭失的，由承继单位或上级主管部门办理；

没有承继单位和上级主管部门的，可由政府指定机构或组织代办。

开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，已办理首次登记的可购房人单方申请办理转移登记9、已分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按原记载用途进行登记10、因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，权属关系变动清晰且无争议的，由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记11、房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；

有调整宗地需求的，宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记12、“小产权房”，借机搭车的机会没有！自然资源部1号文件明确规定，仅化解国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题，不包括集体土地上住宅的历史遗留问题13、国有土地上已经出售的商业、办公、工业等房屋涉及的历史遗留问题，可参照本通知文件执行法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

《经济适用住房管理办法》 第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

(一)具有当地城镇户口；

(二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；

(三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

六、居住困难认定规定

法律分析：

（一）下列人员可以计入核定人数1、截至房屋征收决定作出之日，在被征收房屋处有本市常住户口，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但人均建筑面积低于15平方米），且居住在被征收房屋的人员。

2、截至房屋征收决定作出之日，不具有征收范围内的本市常住户口，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但人均建筑面积低于15平方米），且符合下列特殊情形之一的人员：

（1）有本市常住户口的未成年人，且其父母属于核定成员；

（2）户口从被征收房屋内迁出，且征收时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）；

（3）因应征入伍而注销户口的人员；

（4）因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；

（5）征收范围内核定人员的配偶。

（6）非本市城镇户口，其配偶属于征收范围内的核定成员，且符合以下三种情形之一的：

因婚姻关系实际居住在被征收房屋内至房屋征收决定作出之日满两年；

结婚证开具的日期至房屋征收决定作出之日未满两年，其子女已报出生或女方已怀孕并具区级以上妇幼保健院证明及妇产科例检资料的；

结婚证开具的日期至房屋征收决定作出之日未满两年，其能提供在被征收房屋处的居住证已满两年的。

3、截至房屋征收决定作出之日，核定成员符合本市计划生育条例规定，已怀孕并具区级以上妇幼保健院证明及妇产科例检资料的，未出生子女按1人核定。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第二条 下列土地属于全民所有即国家所有：

(一)城市市区的土地;

(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;

(三)国家依法征收的土地;

(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;

(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;

(六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。

被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁灭失承继，居住困难怎么认定

内容审核：王一帆律师

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