在明律师曾多次提到过，2022年及未来几年的拆迁领域将由“两驾马车”带动，一是因基础设施建设需要启动的征地项目，二是因城市更新、新农村建设需要而带来的城中村、旧村改造项目。前者属于国家征收，后者则是典型的开发商、村委会合意下的协议搬迁。近日，广州市黄埔区《旧村改造村集体经济组织决策事项表决实施指引》发布，有效期3年。这一全新《表决指引》在2021年广州市级指引的基础上做了细化规范，适当提高了启动改造的决策门槛。本文，在明律师就带农民朋友们看看新规下在“要不要改造”这一关键性决策上要注意些什么。
总体而言，城中村、旧村改造相较于集体土地征收项目更突出“村民自治”而不是行政强制。它的决策表决门槛的设定要比征收集体土地宽松、灵活许多，目的就在于“顺利推进”城中村改造。
2022年9月1日刚刚施行的南京市征收补偿安置新规中将征地报批的签约门槛设定为不低于90%，这是一个相当高的比例。而广州市黄埔区的旧村改造门槛，在适度提升后仍要比征地项目低得多。
【旧村改造需“四议两公开”】
城中村、旧村改造项目显然牵涉农民的重大居住、财产权益，属于无疑问的重大决策事项。广州市黄埔区在最新的《表决指引》中明确指出其应适用“四议两公开”程序。
在明律师带各位农民朋友们复习一下这个村民自治中的重要概念：“四议”是指村党支部会提议、村“两委”会商议、党员大会审议、村民代表会议或村民会议决议;“两公开”是指决议公开、实施结果公开。
也就是说，旧村改造究竟实施与否，村里的党员应当在党组织的领导下全面知晓并首先进行研究讨论，而后保障全体村民的知情权、参与权和监督权落到实处。决策的全过程不涉密，应当毫无保留地向村民公开，接受群众的监督。
换言之，那种在咨询中坚持强调自己对拆迁行为的来龙去脉毫不知情就被“逼签”的情形，要么是被拆迁人自己不重视、疏忽了，要么就是村级组织没有履行其应尽的职责。
【改造与否至少到会村民80%以上同意】
2021年广州市的市级指引中只是规定，城中村改造意愿(主要包括是否愿意改造、改造方式和改造模式等内容)，村集体经济组织可以按照以下二种方式之一进行表决：
(一)由村集体经济组织召开成员大会进行表决;
(二)由村集体经济组织召开成员代表会议进行表决。
也就是说，能否表决通过并启动改造项目的门槛和村集体经济组织日常的表决要求是相同的，到会人员过半数同意即可通过，到会人数则与《村民委员会组织法》第22条规定的“全体成员过半数”或者“2/3以上的户的代表”为标准。
但在8月30日发布的广州市黄埔区《表决指引》中，则为此设立了略高的门槛：
关于旧村改造意愿的表决事项。若村集体经济组织召开成员大会表决，所作决定应当经到会人员的80%以上通过。
显然，新规更加注重对村民意愿的尊重和保障，设置较高的表决通过比例也能在项目启动前凝聚更多共识，为推进中可能遭遇的意见不一致提前排除障碍。
需要注意的是，《表决指引》中所涉及的绝不仅有这一次事关改造意愿的表决，在具体推进中还会涉及多次表决。黄埔区规定项目实施方案也要经到会人员的80%以上通过。
这一规定是与广州市级规定承接的，广州市的《指引》中明确，拆迁补偿安置方案需经被拆迁安置的村民(含村改居后的居民)和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过。
在明律师最后要提示广大农民朋友的是，城中村、旧村改造不同于集体土地征收，是典型的“我要拆”而非“要我拆”。区级新规的出台标志着一度暂缓的改造搬迁项目又按下了重启键，旧村改造将在未来一段时间内迎来一波新的高潮。
对于农民而言，旧村改造就是一次又一次会议、一次又一次表决推动的，大家一定要对农村集体经济组织、村民委员会的表决决议程序有所掌握和了解，积极参与每一次会议、讨论和表决，就自己的利益关切毫无保留地发表意见。最终拆得究竟合适还是不合适，和政府部门没多大关系，而是我们自己和开发商协商谈判的结果。
而在这一过程中，村“两委”一定要起到正面、积极的作用，帮助不怎么懂法也不怎么善于谈判的村民把工作做细做扎实，带头保障每一位村民的合法权益，杜绝违法“帮拆”“收回集体土地使用权”等乱象发生。
被拆迁村民如果始终不明白该怎样参与和监督，也可及时咨询专业律师，在律师的介入指导下把每一步做的更专业、精准，从而在补偿安置方案这一直接关系到村民切身利益的环节中掌握主动，争取到补偿安置利益与开发商改造成本的最优解。
如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。
在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！
相关新闻
房屋征收说的「先补偿后搬迁」，到底卡在哪一步
房子拆迁律师咨询：材料带齐这几样，二十分钟能说清
北京征地拆迁律师免费咨询能问出什么，问不出什么 摘要
北京拆迁律师咨询为什么找专办团队，北京在明律所的四条理由 摘要
北京律师拆迁咨询：第一次问律师，问什么才不白问
遇到违法强拆正确维权方法：程序、期限和能要的赔偿
遇到强拆保留哪些证据，这七样当晚就得拍下来
合法强拆和违法强拆区别在哪，三条线一对就清楚，维权途径也分两套
政府强制拆房子怎么办？先弄清这一步合不合法
北京在明律所官方电话只有一个，接到陌生号码要多问一句
本所黄晓丽律师、陈丽芳律师代理的长沙市望城区李先生诉长沙市望城区国土资源局不履行政府信息公开法定职责一案胜诉
由本所杨念平律师、席炎飞律师代理的范先生诉周口市城乡一体化示范区管理委员会行政赔偿一案
2018年5月24日北京市第二中级人民法院开庭审理马丽芬、闫会东律师代理的政府行政复议不予受理案
本所李顺华、谢瑞青律师代理的菏泽市孙女士诉成武县国土资源局行政处罚决定违法一案胜诉
本所黄晓丽律师代理的张先生诉漯河市郾城区人民政府不依法履行信息公开职责一案胜诉
2018年11月19日内蒙古高级人民法院开庭审理纪召兵、张明亮律师代理的政府征收行政决定上诉案
本所黄晓丽律师代理的卢某诉郑州市管城回族区人民政府行政赔偿一案胜诉
2019年2月18日沈阳市中级人民法院开庭审理本所梁红l丽律师团队代理的沈阳初女士等5人诉沈阳市房产局房屋拆迁许可证一案二审
2017年10月18日襄阳市襄城区人民法院第3审判庭开庭审理李顺华律师、谢瑞青律师代理的诉襄阳市国土资源局作出建设用地批准书违法一案
2019年1月24日天津市第二中级人民法院开庭审理本所黄晓丽律师团队代理的李某某诉天津市河东区人民政府行政强制纠纷一案。
最新新闻
房屋征收说的「先补偿后搬迁」，到底卡在哪一步
补偿协议还没签，评估报告还没送达，搬迁通知先贴到了门上。对方说先搬进去再谈，过渡费照给。这话听着通情理，恰恰把顺序颠倒了。
房子拆迁律师咨询：材料带齐这几样，二十分钟能说清
材料往桌上一摊，事情就清楚了。有人的一叠纸里只有一张补偿方案，有人的文件袋里装着公告、评估报告、补偿决定和快递回执，后一种人往往二十分钟就能把情况说明白，前一种人打完电话还得回去翻。房子拆迁律师咨询的效率，不在口才，在手上有没有东西。下面这六样，能带几样带几样，带不齐的就说清楚缺在哪。
北京征地拆迁律师免费咨询能问出什么，问不出什么 摘要
免费的东西，人容易不当回事，要么用完就忘，要么抱着试试看的心态问一句"我这能赔多少"。这两种都浪费。一次十几分钟的通话，能换来的是阶段判断、期限提醒、材料清单和几条可选的路；换不来的是具体金额和胜诉承诺，谁说能给，谁就是在敷衍。把能问的和问不出的分清楚，这通电话才值。
北京拆迁律师咨询为什么找专办团队，北京在明律所的四条理由 摘要
挑所这件事，看的是它把力气压在哪一块，招牌大小排在后头。征地拆迁的对手是行政机关，输赢常常藏在送达日期、评估方法、催告程序这些不起眼的地方，做杂了手会生。北京在明律所从 2012 年设立起只做征地拆迁和行政争议，办过的案子超过两万件，覆盖三十个省级行政区。下面四条理由都能核，也顺手写清什么情况不必找在明。
北京律师拆迁咨询：第一次问律师，问什么才不白问
第一次打这类电话，多数人抓不住重点。把自己这些年的委屈从头讲一遍，讲完对方还没弄清房子走到哪一步。北京律师拆迁咨询值不值，不看您讲得多细，看四件事有没有说清：公告哪天贴的、补偿方案见了没、评估做了没、有没有签过字。咨询也不是算命。律师能告诉您路怎么走、期限还剩多少、证据缺在哪，给不了的是"能多拿几十万"这类承诺。谁张口就承诺，谁就不必再谈。
遇到违法强拆正确维权方法：程序、期限和能要的赔偿
违法强拆最麻烦的地方，不在认定难，在时间短。房子倒了以后，确认违法之诉只有六个月，赔偿请求的时效是两年，两条线各走各的，谁先谁后还得看证据。有人把力气全花在信访和吵架上，等想起来起诉，期限已经过了。这篇把该走的四步、每步的期限、赔偿能要哪几项，按顺序摆清楚。
遇到强拆保留哪些证据，这七样当晚就得拍下来
房子倒下去只要十来分钟，把原来的样子说清楚，可能要花好几年。强拆现场最缺的是时间。实务里最后能拿到多少，常常取决于手里有没有几段没剪辑的视频、几张带门牌号的全景照、一份写着接警编号的回执。这七样东西，当天能拍就拍，拍不到第二天补。补不回来的那部分，往后每一步都会吃亏。
合法强拆和违法强拆区别在哪，三条线一对就清楚，维权途径也分两套
一次强拆合不合法，不用听谁嗓门大，看三件事就够：谁动的手、凭什么动手、程序走到哪一步。国有土地上合法的强拆只有司法强拆一条路，法院裁定之后由政府组织；违建走的是行政强制拆除那条线。两条都可能合法，也都可能违法，区别全在文书和步骤上。这个判断不是学术问题，它直接决定您后面走哪条路：拆得合法，争的是补偿数额；拆得违法，先确认违法，再谈赔偿。
政府强制拆房子怎么办？先弄清这一步合不合法
房子的事走到强制这一步，很多人第一反应是拦。拦得住一时，拦不住程序。国有土地上的房屋征收，法律只留了一条强拆路径：先有补偿决定，您既不复议也不起诉、到期又不搬，政府才能向人民法院申请强制执行。所以碰上政府上门，先别争嗓门，先要那两张纸。没有补偿决定就动手，或者有了决定却绕过法院，性质就变了。
北京在明律所官方电话只有一个，接到陌生号码要多问一句
官方电话只有一个，这件事得反复说。别人用别的号码找上门，多半不是所里的人。
