在明律师曾多次提到过，2022年及未来几年的拆迁领域将由“两驾马车”带动，一是因基础设施建设需要启动的征地项目，二是因城市更新、新农村建设需要而带来的城中村、旧村改造项目。前者属于国家征收，后者则是典型的开发商、村委会合意下的协议搬迁。近日，广州市黄埔区《旧村改造村集体经济组织决策事项表决实施指引》发布，有效期3年。这一全新《表决指引》在2021年广州市级指引的基础上做了细化规范，适当提高了启动改造的决策门槛。本文，在明律师就带农民朋友们看看新规下在“要不要改造”这一关键性决策上要注意些什么。
总体而言，城中村、旧村改造相较于集体土地征收项目更突出“村民自治”而不是行政强制。它的决策表决门槛的设定要比征收集体土地宽松、灵活许多，目的就在于“顺利推进”城中村改造。
2022年9月1日刚刚施行的南京市征收补偿安置新规中将征地报批的签约门槛设定为不低于90%，这是一个相当高的比例。而广州市黄埔区的旧村改造门槛，在适度提升后仍要比征地项目低得多。
【旧村改造需“四议两公开”】
城中村、旧村改造项目显然牵涉农民的重大居住、财产权益，属于无疑问的重大决策事项。广州市黄埔区在最新的《表决指引》中明确指出其应适用“四议两公开”程序。
在明律师带各位农民朋友们复习一下这个村民自治中的重要概念：“四议”是指村党支部会提议、村“两委”会商议、党员大会审议、村民代表会议或村民会议决议;“两公开”是指决议公开、实施结果公开。
也就是说，旧村改造究竟实施与否，村里的党员应当在党组织的领导下全面知晓并首先进行研究讨论，而后保障全体村民的知情权、参与权和监督权落到实处。决策的全过程不涉密，应当毫无保留地向村民公开，接受群众的监督。
换言之，那种在咨询中坚持强调自己对拆迁行为的来龙去脉毫不知情就被“逼签”的情形，要么是被拆迁人自己不重视、疏忽了，要么就是村级组织没有履行其应尽的职责。
【改造与否至少到会村民80%以上同意】
2021年广州市的市级指引中只是规定，城中村改造意愿(主要包括是否愿意改造、改造方式和改造模式等内容)，村集体经济组织可以按照以下二种方式之一进行表决：
(一)由村集体经济组织召开成员大会进行表决;
(二)由村集体经济组织召开成员代表会议进行表决。
也就是说，能否表决通过并启动改造项目的门槛和村集体经济组织日常的表决要求是相同的，到会人员过半数同意即可通过，到会人数则与《村民委员会组织法》第22条规定的“全体成员过半数”或者“2/3以上的户的代表”为标准。
但在8月30日发布的广州市黄埔区《表决指引》中，则为此设立了略高的门槛：
关于旧村改造意愿的表决事项。若村集体经济组织召开成员大会表决，所作决定应当经到会人员的80%以上通过。
显然，新规更加注重对村民意愿的尊重和保障，设置较高的表决通过比例也能在项目启动前凝聚更多共识，为推进中可能遭遇的意见不一致提前排除障碍。
需要注意的是，《表决指引》中所涉及的绝不仅有这一次事关改造意愿的表决，在具体推进中还会涉及多次表决。黄埔区规定项目实施方案也要经到会人员的80%以上通过。
这一规定是与广州市级规定承接的，广州市的《指引》中明确，拆迁补偿安置方案需经被拆迁安置的村民(含村改居后的居民)和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过。
在明律师最后要提示广大农民朋友的是，城中村、旧村改造不同于集体土地征收，是典型的“我要拆”而非“要我拆”。区级新规的出台标志着一度暂缓的改造搬迁项目又按下了重启键，旧村改造将在未来一段时间内迎来一波新的高潮。
对于农民而言，旧村改造就是一次又一次会议、一次又一次表决推动的，大家一定要对农村集体经济组织、村民委员会的表决决议程序有所掌握和了解，积极参与每一次会议、讨论和表决，就自己的利益关切毫无保留地发表意见。最终拆得究竟合适还是不合适，和政府部门没多大关系，而是我们自己和开发商协商谈判的结果。
而在这一过程中，村“两委”一定要起到正面、积极的作用，帮助不怎么懂法也不怎么善于谈判的村民把工作做细做扎实，带头保障每一位村民的合法权益，杜绝违法“帮拆”“收回集体土地使用权”等乱象发生。
被拆迁村民如果始终不明白该怎样参与和监督，也可及时咨询专业律师，在律师的介入指导下把每一步做的更专业、精准，从而在补偿安置方案这一直接关系到村民切身利益的环节中掌握主动，争取到补偿安置利益与开发商改造成本的最优解。
如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。
在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！
相关新闻
第一次打拆迁律师的咨询电话，会被问什么？
拆迁评估机构是谁定的？我不认可能换吗？
拆迁公告后户口被冻结，还能迁入吗？新生儿怎么办？
拆迁维权，先行政复议还是直接行政诉讼？
房子突然被鉴定成「危房」要拆，怎么办？
一户多宅，拆迁时怎么补？多出来的会被无偿收回吗？
住的是公房（直管公房、单位房），拆迁有补偿吗？
城里人买了农村房，遇到拆迁能赔吗？
辽宁胜诉 | 房屋征收决定都出了，社会稳定风险评估还没作？省政府确认违法！
辽宁胜诉 | 房屋征收决定都出了，社会稳定风险评估还没作？省政府确认违法！
本所刘勇进、谭深杰律师代理的聂某某2人不服菏泽市牡丹区人民政府作出的《牡丹路综合改造（长江路至铁路段）房屋征收决定书》提起的行政复议一案胜诉
本所李顺华、谢瑞青律师代理的成武县邵先生等人诉县国土资源局不履行违法占地查处法定职责一案胜诉
刘勇进律师江苏扬州遇袭腿部骨折 维护律师执业权利快速联动处置机制保律师平安！
2017年7月4日浙江省温州市中级人民法院开庭审理本所李顺华、谢瑞青律师代理的拆迁违法案
【房屋征收】什么？拆迁居然有5种？你遇上的究竟是哪个，一文帮你分清！
2018年9月13日江苏省南京市中级人民法院开庭审理高峰律师代理的政府房屋拆迁管理行政规划案
2018年12月27日浙江省衢州市中级人民法院开庭审理周涛、陈晨律师代理的房屋征收决定行政纠纷案
2017年4月21日辽宁省辽阳市中级人民法院开庭审理本所周涛律师代理的首山镇人民政府，市财政局行政不作为纠纷上诉案
2018年12月18日甘肃省兰州铁路运输中级法院开庭审理年宇令律师代理的政府房屋行政征收决定案
2019年5月23日济南市历城区人民法院开庭审理本所宁志武律师代理的李先生诉大辛庄村民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案
最新新闻
第一次打拆迁律师的咨询电话，会被问什么？
来电会被问四样：房子在哪个市县、到了哪个阶段、手里有什么文书、离法定期限还有多久；按这四样说清楚，就能先拿到一个方向性判断。
拆迁评估机构是谁定的？我不认可能换吗？
评估价是补偿的底盘，选择权在被征收人手里：先协商选定，谈不下来再走多数决定或随机选定，具体办法由省级规定，内定的可主张程序违法。
拆迁公告后户口被冻结，还能迁入吗？新生儿怎么办？
征收范围确定后暂停办理迁入等手续，最长不超过1年；新生儿出生登记、婚嫁迁入、退伍转业、刑满释放等基于人身关系的正当理由一般不受影响。
拆迁维权，先行政复议还是直接行政诉讼？
多数拆迁争议两条路任选：复议60日、诉讼6个月；但2024年施行的新《行政复议法》划出五类须先复议的情形，政府信息公开不予公开的即属其一。
房子突然被鉴定成「危房」要拆，怎么办？
危房鉴定分A、B、C、D四级，只有D级才涉及整体拆除，处理方式还有观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除四档；对结论不服可申请复核鉴定。
一户多宅，拆迁时怎么补？多出来的会被无偿收回吗？
一户一宅是分配原则，但继承、历史形成的多宅不当然无偿收回；来源合法的每处都该单独算账，最忌讳打包签一个总数，让合法的跟着被压价。
住的是公房（直管公房、单位房），拆迁有补偿吗？
公房承租人不是产权人，但各地政策普遍把承租人列为安置补偿对象，常见处理有先房改后补偿、直接货币补偿或安置房、产权调换后继续承租三种。
城里人买了农村房，遇到拆迁能赔吗？
城里人买宅基地房的买卖合同原则上无效，拆迁补偿的法定对象仍是原房主；但法院通常按双方过错、居住年限与翻建装修投入分配补偿利益。
辽宁胜诉 | 房屋征收决定都出了，社会稳定风险评估还没作？省政府确认违法！
社会稳定风险评估和补偿方案公开征求意见等均属于国有土地上房屋征收决定作出的前置程序，是征收决定合法的前提和保障。日前，北京在明律师事务所的张勇律师在辽宁省s市代理的案件中，道路建设项目的房屋都拆得差不多了，房屋征收决定作出时的种种漏洞却被一一揭露出来……那么，省政府将会对由新设立的管理委员会作出的这份房屋征收决定作何评价呢？在明律师又是抓住了其中哪些重要的违法点才致使其的合法性被彻底否定呢？案件结果：确认被申请人管理委员会于2025年12月作出的2号《房屋征收决定》违法。
辽宁胜诉 | 房屋征收决定都出了，社会稳定风险评估还没作？省政府确认违法！
社会稳定风险评估和补偿方案公开征求意见等均属于国有土地上房屋征收决定作出的前置程序，是征收决定合法的前提和保障。日前，北京在明律师事务所的张勇律师在辽宁省s市代理的案件中，道路建设项目的房屋都拆得差不多了，房屋征收决定作出时的种种漏洞却被一一揭露出来……那么，省政府将会对由新设立的管理委员会作出的这份房屋征收决定作何评价呢？在明律师又是抓住了其中哪些重要的违法点才致使其的合法性被彻底否定呢？案件结果：确认被申请人管理委员会于2025年12月作出的2号《房屋征收决定》违法。
