拆迁安置房屋优先，拆迁安置房优先权的法律规定

拆迁安置房屋优先，拆迁安置房优先权的法律规定

一、拆迁安置房优先权的法律规定

法律主观：

不管是哪一类 拆迁 安置房 ，都不会是 小产权房 。拆迁安置房属于政府保障性住房，属于政策性住房的一种，房屋产权属一般来说属于大产权，此类住房只在 土地使用权 上根大产权的有所不同，一般还是 集体土地 ，没有分户的个人土地证，满5年后自己可以补齐土地税，换成大产权的 土地使用证 。 然后就是正规大产权 商品房 可以上市交易了。以上说的需除开当地乡镇自拆自建住房外，乡镇一般自拆自建的会是小产权，房屋和土地都没有个人产权。 看房子是否是大产权，最简单的办法就是看你的房子能不能做 银行贷款 ，小产权只能一次性付款，签订的是跟乡镇地方的 买卖合同 ，大产权能贷款，签订的是政府的正规 购房合同 并联机备案的。这就是它们之间的联系与区别。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》

第二百四十三条

为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；

征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

二、私房拆迁安置是否具有优先权

原则保障被拆迁人的利益，有拆迁应有补偿，未补偿则未拆迁！

法律依据：

《土地管理法》第四十八条规定，对其中的公民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重公民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障公民居住的权利和合法的住房财产权益。

国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中指出，征地涉及拆迁公民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地住户的居住问题。

国土资源部办公厅《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》中指出，征地中拆迁公民房屋要给予合理补偿，并因地制宜采取迁建安置、货币安置或实物补偿等多种安置方式，妥善解决好住户生产生活用房问题。

中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中指出，要督促认真落实补偿安置政策规定，做到先安置后拆迁，住房安置要充分考虑公民的生活习惯和生产需要，妥善解决好被征地拆迁公民的居住问题。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

上述的通知和法律法规，已经很明确先补偿后搬迁、先安置后拆迁原则，给予被拆迁人补偿后，方可实施拆迁行为。

充分保障被拆迁人的利益，纠正拆迁过程中存在安置补偿不落实，老百姓无家可归的局面。

一、拆迁安置房买卖需要公证吗

安置房买卖根据自身情况，可以自行决定是否需要公证，但实际中大多数时候是没有公证的。

不过公证了，可以防反悔或加价。

凭拆迁安置补偿协议、目前卖买双方的各自俩夫妻身份证及四人去公证处办理。

房屋买卖合同是一种民事法律行为，因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。

而公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。

那些必须通过公证机构公证证明的法律行为，只有公证后方能发生效力，否则无效。

而不需要公证就能生效的法律行为，通过公证过后，具有更强的证据力，但并不代表着公证赋予了其法律效力。

房屋买卖合同便是属于这种类型。

因此，房屋买卖合同的法律效力不受是否公证影响，但公证过的房屋买卖合同具有更强的证据力，法院一般予以直接采用。

二、拆迁安置房和回迁房有什么不同

（一）拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口（含农业职业）的被拆迁人定向销售的住宅房屋。

（二）拆迁回迁房是指在原地拆迁安置的房屋。

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；

商品房就是由发展商自己出售的房子。

每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。

回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。

没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。

（三）拆迁安置房与回迁房区别是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房；

但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。

三、被拆迁人对补偿安置房屋的优先取得权

法律分析：

拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，无论是否办理了房屋过户登记手续，被拆迁人起诉要求拆迁人与第三人向其交付该房屋的，人民法院均应予以支持。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

四、被拆迁人对补偿安置房屋的优先取得权？

律师分析:

拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，无论是否办理了房屋过户登记手续，被拆迁人起诉要求拆迁人与第三人向其交付该房屋的，人民法院均应予以支持。

【法律依据】:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

五、先安置后拆迁的原则

原则保障被拆迁人的利益，有拆迁应有补偿，未补偿则未拆迁！

法律依据：

《土地管理法》第四十八条规定，对其中的公民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重公民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障公民居住的权利和合法的住房财产权益。

国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中指出，征地涉及拆迁公民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地住户的居住问题。

国土资源部办公厅《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》中指出，征地中拆迁公民房屋要给予合理补偿，并因地制宜采取迁建安置、货币安置或实物补偿等多种安置方式，妥善解决好住户生产生活用房问题。

中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中指出，要督促认真落实补偿安置政策规定，做到先安置后拆迁，住房安置要充分考虑公民的生活习惯和生产需要，妥善解决好被征地拆迁公民的居住问题。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

上述的通知和法律法规，已经很明确先补偿后搬迁、先安置后拆迁原则，给予被拆迁人补偿后，方可实施拆迁行为。

充分保障被拆迁人的利益，纠正拆迁过程中存在安置补偿不落实，老百姓无家可归的局面。

一、拆迁安置房买卖需要公证吗

安置房买卖根据自身情况，可以自行决定是否需要公证，但实际中大多数时候是没有公证的。

不过公证了，可以防反悔或加价。

凭拆迁安置补偿协议、目前卖买双方的各自俩夫妻身份证及四人去公证处办理。

房屋买卖合同是一种民事法律行为，因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。

而公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。

那些必须通过公证机构公证证明的法律行为，只有公证后方能发生效力，否则无效。

而不需要公证就能生效的法律行为，通过公证过后，具有更强的证据力，但并不代表着公证赋予了其法律效力。

房屋买卖合同便是属于这种类型。

因此，房屋买卖合同的法律效力不受是否公证影响，但公证过的房屋买卖合同具有更强的证据力，法院一般予以直接采用。

二、拆迁安置房和回迁房有什么不同

（一）拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口（含农业职业）的被拆迁人定向销售的住宅房屋。

（二）拆迁回迁房是指在原地拆迁安置的房屋。

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；

商品房就是由发展商自己出售的房子。

每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。

回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。

没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。

（三）拆迁安置房与回迁房区别是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房；

但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。

六、拆迁安置房优先权 第七条 删除

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条明确规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该拆迁补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。

因此，可以根据上述规定，要求优先取得安置补偿协议约定的回迁房屋。

一、房屋产权调换补偿标准

1、住宅用房的拆迁补偿安置实行产权调换和货币补偿的方式，被拆迁人可以自行选择补偿安置方式。

被拆迁人选择产权调换方式安置的，其应安置面积按以下规定计算与认定：

被拆迁住房的人均建筑面积超过40平方米的，按应安置人口的人均40平方米的安置标准计算其应安置面积，超出部分实行货币补偿；

被拆迁住房的人均建筑面积在40平方米以下的，可以按应安置人口人均40平方米补足计算其安置面积。

2、城市房屋拆迁补偿的面积，按照房屋的建筑面积计算，房屋建筑面积以房屋权属证书记载为准。

拆迁当事人认为房屋权属证书记载面积与实际面积不一致的，应当以依法设立的房屋面积鉴定机构实际测量的面积为准。

3、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

拆迁人应当依照拆迁补偿安置协议约定的面积实行产权调换。

未经被拆迁人同意，不得擅自扩大或者缩小产权调换面积，拆迁人扩大或者缩小产权调换面积超过3％的，被拆迁人有权拒绝接受。

4、用于拆迁安置产权调换的住宅房屋，每户房屋产权建筑面积不得低于45平方米。

对私有住宅房屋产权建筑面积低于45平方米，他处无住房并持有城市居民生活保障金领取证的被拆迁人，按不低于45平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。

45平方米以内的差价款由拆迁人承担，被拆迁人不再支付；

超过45平方米不足60平方米的，由被拆迁人按实际成本价结算，超过60平方米的由被拆迁人按市场价结算。

拆迁已丧失劳动能力或者没有生活来源的残疾人的住宅房屋，应给予照顾。

具体办法由市、县人民政府确定。

5、同时，在拆迁补偿中，对弱势群体及独生子女等家庭予以倾斜。

6、城市房屋拆迁补偿安置协议的补偿金额，根据被拆除房屋的区位、用途、产权建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；

拆迁当事人协商一致的，依照约定。

二、商户拆迁流程

1、拆迁单位向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门取得拆迁许可证。

2、房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

3、房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

4、拆迁人与被拆迁人应当依照法律的相关规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

5、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。

拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

6、拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。

诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

7、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

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文章来源参考：头条-拆迁安置房屋优先，先安置后拆迁的原则

内容审核：刘晓玉律师

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