公房拆迁房屋继承纠纷，公房承租人死亡后拆迁继承问题

公房拆迁房屋继承纠纷，公房承租人死亡后拆迁继承问题

一、公房承租人死亡后拆迁继承问题

法律分析：

1.城市房屋拆迁补偿款继承问题

如果被征收的房屋属于房屋所有权人实际居住、使用，则上述补偿款依法全部属于被征收人即房屋所有权人所有。如果被征收的房屋并不是房屋所有权人实际居住、使用，则一般认定被征收房屋价值的补偿全部属于房屋所有权人所有，搬迁，停业补偿等费用则根据实际情况确认是否归房屋所有权人所有。在房屋所有权人已经过世的情况下，则属于房屋所有权人所有的征收补偿款应作为遗产依法予以继承，若被征收人有遗嘱的，按其遗嘱办理，若没有遗嘱，则按照《民法典》的规定，由其法定继承人予以继承。若采取的是房屋产权调换方式，则被继承人作为被征收人取得产权调换房亦按照上述继承原则办理。

2.农村房屋的拆迁补偿款继承问题

农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分房屋补偿款和宅基地补偿款。地上物(即房屋)的补偿原则上应当归属于房屋所有权人即房屋权利人。房屋权利人已经死亡的，拆迁补偿款作为遗产按继承关系处理。而对于宅基地补偿款，由于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，且按户计算，一户人口减少，宅基地使用权则由一户中剩余的成员共同使用，因此，能否作为遗产继承需要结合实际情况进行具体分析。

3.城市公房承租人去世后的拆迁补偿款能否作为遗产处理

公房拆迁补偿款一般是给承租人的一种补偿及住房安置费用，归承租人和共同居住人共有。由于公房的福利性和公房出租的行政管理特点，共同居住的人一般需要特定的条件，比如要求具有本市常住户口且共同居住两年以上又无其他住房条件。在公房承租人和共同居住人共存的情况下，如果拆迁发生在承租人去世前，则拆迁款至少一半属于承租人，由其自由支配，在其去世后，该款项作为遗产，由其继承人予以继承。而如果拆迁发生在承租人去世后，那么全部迁拆款一般应归属其他共同居住人，不能作为承租人的遗产继承。

【法律依据】：

《中华人民共和国民法典》 第一千一百三十三条 自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。自然人可以依法设立遗嘱信托。

二、公房承租人死亡后拆迁问题

法律分析：

公房承租人死亡时，公房有同住人的情形承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租用户的，出租人应予同意。

协商不一致的，出租人应当从在本处有本市户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：

(1)原承租人的配偶2)原承租人的子女(按他处住房情况，本处居住时间长短)3)原承租人的父母4)其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短。

2、公房承租人死亡时，公房无同住人的情形公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口，或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属，可以继续履行租赁合同。

除以上情形之外的公房承租人死亡，租赁关系终止时，出租人有权收回房屋。

(一)其生前在本处有本市常住户口的共同居住人的，由共同居住人协商一致确定的人选继续承租(二)不能按第1条协商的，出租人可按下列在共同居住的中确定变更承租人：

1、原承租人的配偶、原承租人子女，按他处住情况、本处居住时间长短等、原承租人的父母、其他人，按他处住房情况、本处居住时间长短。

(三)其生前在本处无本市常住户口的共同居住人，由其他在本市有常住户口的配偶和直系亲属协商一致确定的人选继续承租(四)不能按第三条协商一致的，出租人按下列顺序确定承租人：

1、原承租人的配偶、原承租人的子女，按他处居住情况、原承租人的父母、原承租人的其他直系亲属，按他处住房情况。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第七百三十二条 承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

三、公房承租人死亡房屋拆迁是否存在继承？

公房承租人死亡房屋拆迁是否存在继承？公房承租人死亡后，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。

遇到拆迁时，拆迁补偿款应该归被征收人的法定继承人所有。

《城市房屋租赁管理办法》第十一条　租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同规定。

出租人在租赁期限死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。

住宅用房承租人在租赁期限内死亡的。

其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

这样说理解吗？

四、公租房承租人去世如何变更承租人

法律分析：

根据相关规定，公租房变更承租人条件如下：

1、原承租人死亡或外迁；

2、与原承租人为同一户籍；

3、是原承租人的家庭成员；

4、与原承租人共同居住二年以上；

5、没有其他住房。

而公租房变更承租人没有法律层面的规定，需要咨询出租人的意见，按实践，一般实际居住人有继续承租权利，不需要B女儿的同意。

写公租房变更承租人协议根据以上几点，写好后准备公租房变更承租人准备材：

（一）申请人户籍簿及身份证（原件及复印件）、图章；

（二）公有住房租赁合同；

（三）承租人死亡的，提交死亡证明（原件及复印件）；

（四）户籍迁出本市的，提交户籍注销证明（原件及复印件）；

（五）承租人配偶、子女、父母等共同签订的同意过户协议公证书；

（六）过户申请书。

以上就是公租房承租人死亡变更的回答

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条：

遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。

五、公租房的承租人去世后房子如何处理

法律分析：

公房承租人死亡时，公房有同住人的情形承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租用户的，出租人应予同意。

协商不一致的，出租人应当从在本处有本市户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：

(1)原承租人的配偶2)原承租人的子女(按他处住房情况，本处居住时间长短)3)原承租人的父母4)其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短。

2、公房承租人死亡时，公房无同住人的情形公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口，或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属，可以继续履行租赁合同。

除以上情形之外的公房承租人死亡，租赁关系终止时，出租人有权收回房屋。

(一)其生前在本处有本市常住户口的共同居住人的，由共同居住人协商一致确定的人选继续承租(二)不能按第1条协商的，出租人可按下列在共同居住的中确定变更承租人：

1、原承租人的配偶、原承租人子女，按他处住情况、本处居住时间长短等、原承租人的父母、其他人，按他处住房情况、本处居住时间长短。

(三)其生前在本处无本市常住户口的共同居住人，由其他在本市有常住户口的配偶和直系亲属协商一致确定的人选继续承租(四)不能按第三条协商一致的，出租人按下列顺序确定承租人：

1、原承租人的配偶、原承租人的子女，按他处居住情况、原承租人的父母、原承租人的其他直系亲属，按他处住房情况。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第七百三十二条 承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

六、公房承租人死亡一定要变更吗

法律主观：

公房承租人死亡多年后拆迁纠纷超过二十年的人民法院不予受理。

拆迁纠纷的诉讼时效是六个月，自知道或者应当知道作出行政行为之日或被侵害之日起计算。

法律客观：

公房承租人去世后，其所承租的房屋遇到拆迁时，拆迁补偿款如何处理，相关法律法规或政策对此规定并不明确，也很容易引起争议。

有人认为应补偿给实际占有人，但本人认为作为遗产处理比较合理。

理由如下：

一、该被拆迁公房房屋属于遗产范围，应按我国《继承法》相关规定处理。

(一)房屋承租权属于我国公民的可继承合法财产的范围，这与我国《继承法》及相关规定并不矛盾。

我国《继承法》第三条规定：

遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产;其第(七)项规定：

公民的其他合法财也属于合法财产范围。

被继承人所承租的公房承租权也是合法取得，既然承租权也是财产权的一种类型且受法律保护，其当然属于公民的合法财产。

根据一般民法理论，房屋承租权属于依附于所有权的用益物权的范围，其含有财产权内容，对合法承租人来说含有财产利益。

基于此，我国《物权法》第一百一十七条也规定：

用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

而公房使用权的性质和前述规定完全相符，所以其作为遗产由继承人继承有法律依据。

(二)我国法律对公房使用权是否允许继承并没有明确的禁止性规定。

相关的行政规章并非明确且有的已经失效，其也只是参照依据而非审理的直接源渊。

特别是在现实生活中，公房承租权及其附属利益的继承已成为生活中的现实，无论是房屋管理部门、拆迁部门或是司法机关在处理此类问题时，实际上大部分都是按继承问题操作的。

(三)公房产权单位对把该房款补偿给原承租人又没有异议并已实际弃权，而且相关法律也规定承租人有权获得获得拆迁补偿。

因此，为维护原承租人及其继承人的合法权益，根据我国司法最终裁决原则依我国《继承法》解决本纠纷比效合理。

二、实际占有人并非所涉及公房房屋的合法承租人，因而其直接取得拆迁补偿款并没有法律依据。

(一)我国《城市城市房屋管理条例》第四条第三款的规定：

被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，按第二十七条的规定，可对承租人进行相关安置;根据相关行政规章综合分析，被继承人去逝后变更公房承租人的条件为：

与被继承人生前共同生活两年以上;经房屋所有权人同意;在本市无其他住房;其他家庭成员无异议，但实际占有人已无法符合上述条件。

(二)实际占有人的的户口是否迁入被拆迁房屋与其是否应获得全部或部分补偿款也无法律上的因果关系。

在现实生活，有房无户、有户无房、一房多户或房户分离的情形十分常见，仅以作这拆迁补偿以据即既不合理也无法律依据。

如国务院法制办和建设部负责人解答新修订的《城市房屋拆迁管理条例》时就指出：

原《条例》将户口因素作为确定安置面积标准，在实践中被一些所利用，以谋取不正当的利益。

基于此，不能只凭户籍或占有(或居住)而当然认定其有合法的承租权或享有拆迁补偿款的权利。

综上所述，在原公房承租人未有合法有效的遗嘱情形下，因继承自被继承人死亡之日发生，因而所涉及房屋的使用权及可期待收益在拆迁之前就已应由全体继承人共同所有，当所涉及公房拆迁时，相关补偿款应由所有继承人享有。

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文章来源参考：头条-公房拆迁房屋继承纠纷，公租房的承租人去世后房子如何处理

内容审核：赵超律师

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