北京出售拆迁房,拆迁户拿到回迁房后再对外出售要交哪些税

北京出售拆迁房,拆迁户拿到回迁房后再对外出售要交哪些税,北京拆迁房占购房名额吗

一、拆迁户拿到回迁房后再对外出售要交哪些税

在拆迁户拿到回迁房后再对外出售的过程中，涉及的税费种类主要包括买方和卖方各自需缴纳的税费。以下是对此过程的详细分析：

1. 契税

- 根据《契税暂行条例》第一条，契税是土地、房屋权属发生转移时，对承受的单位和个人征收的一种税。

- 若买方购买的是家庭唯一住房，且面积在90平方米及以下，契税税率为1%；面积在90平方米以上但不超过144平方米的，契税税率为1.5%；面积超过144平方米的，契税税率为3%。部分城市如北京、上海、广州、深圳对第二套改善性住房有特别规定。

- 若买方购买的是家庭第二套或更多套住房，契税税率可能按照3%至5%的税率征收，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

2. 交易费

- 通常为3元/平方米，由买方承担，具体费用根据地区政策可能有所不同。

3. 测绘费

- 按各区具体规定执行，费用由买方支付。

4. 权属登记费及取证费

- 费用一般在200元以内，具体按各区规定执行，由买方承担。

5. 印花税（已暂免）

- 根据相关政策，目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

1. 增值税（原营业税）

- 根据《营业税改征增值税试点实施办法》第一条，增值税是对销售货物或者提供应税劳务、服务以及进口货物的单位和个人征收的一种税。

- 若回迁房持有满2年且为普通住房，免征增值税。

- 若回迁房持有不满2年，或者虽满2年但为非普通住房，则按照房屋成交价的5%（或差额的5%，视地区政策而定）缴纳增值税及附加。

2. 个人所得税

- 根据《个人所得税法》第二条，个人所得税是对个人所得征收的一种税。

- 若卖方能提供完整、准确的房屋原值凭证，个人所得税按照（转让收入－房屋原值－转让过程中缴纳的税金－合理费用）×20%计算。

- 若不能提供房屋原值凭证，个人所得税一般按照房屋成交价的1%至3%缴纳（部分地区可能为固定比例，如1%）。

- 若该回迁房为家庭唯一生活用房且持有满五年，免征个人所得税。

3. 土地增值税（部分情况免征）

- 根据《土地增值税暂行条例》第二条，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益的行为征收的一种税。

- 对个人销售住房，一般情况下暂免征收土地增值税。但对于非普通住房或特定情况下的住房转让，可能需要根据增值额的一定比例缴纳土地增值税。

4. 交易费

- 通常为3元/平方米，由卖方承担，具体费用根据地区政策可能有所不同。

5. 土地出让金（如适用）

- 回迁房需要交纳成交价格一定比例（如3%）的土地出让金，交纳后产权性质变为商品房。这一费用并非所有回迁房都需缴纳，具体依据当地政策执行。

6. 印花税（已暂免）

- 同买方一样，目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

拆迁户在拿到回迁房后再对外出售时，买卖双方需根据各自情况缴纳相应的税费。具体税费种类和金额可能因地区政策和房屋具体情况而有所不同。因此，在进行交易前，建议双方充分了解并咨询当地税务部门或房产交易中心的具体规定。

二、动迁房几年以后可以交易

动迁房在取得房地产权证后的3年内，一般不可以进行转让。也就是说，动迁房通常需要在拿到产证后3年才可以交易。起算时间为签订动迁协议或开发商取得大产证的日期，只要满三年，即可办理产权变更登记。但请注意，某些特定类型的动迁房可能需要满五年才能交易，这取决于具体的动迁房类型和当地的政策规定。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，在进行动迁房交易前，请务必确保已经依法取得了房地产权证。

动迁房的交易时间限制因房屋类型和地区政策而异，建议在交易前详细了解相关法规和政策，以避免可能的法律风险。

三、公房房改时卖给个人了吗

公房在房改时确实可以出售给个人。以下是对此问题的详细分析：

公房，即公有住房，其产权通常归属于国家或集体，承租人仅享有租住权。在特定条件下，公房可以依据相关法律法规出售给个人。例如，《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）第二十八条明确规定，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。

1. 出售条件：

- 出售主体：公有住房出售的主体一般是拥有该公房产权的单位或房地产管理部门。对于直管公房，由地方政府的房地产管理部门负责组织出售；对于自管公房，则由各企事业单位按规定出售给符合条件的职工。

- 出售范围：可出售的公房通常是能够正常使用且产权清晰的。但已列入拆迁范围、具有历史文化保护价值、产权有争议或损坏严重无法正常使用的公房，通常不允许出售。

- 购买人资格：承租该公有住房的承租人及其同住的家庭成员通常具有优先购买权。对于单位自管公房，购买人一般需要是本单位的职工，并可能需满足在本单位工作一定年限等额外条件。承租人可能需要满足连续承租年限、无其他住房等条件，并经过相关部门的审核批准。

2. 出售流程：

- 提出申请：符合条件的购房人向公房产权单位提出购房申请，并提交身份证、户口簿、租赁合同等相关证明材料。

- 审核与评估：产权单位对购房人的申请和资格进行审核，核实是否符合购买条件。同时，由专业的房地产评估机构对拟出售的公房进行评估，确定房屋价格。

- 签订合同：经审核通过且评估价格确定后，购房人与产权单位签订公有住房买卖合同，明确双方的权利和义务。

- 付款与过户：购房人按照合同约定的付款方式和时间支付购房款，可以选择一次性付款或分期付款。付清购房款后，持购房合同、付款凭证等相关材料到当地房地产管理部门办理产权登记手续，领取房屋所有权证。

1. 产权归属：购房人按照上述流程完成购房并办理产权登记手续后，即成为房屋的合法所有者，享有房屋的所有权。此时，房屋的性质由公有转变为私有。

2. 拆迁补偿：如果房改后的房屋已经取得了完全产权，那么该房屋在面临拆迁时，其拆迁补偿款应归属于房屋的所有权人，即原公房的承租人（现房主）。若房改后仅取得部分产权，拆迁补偿款的分配可能需依据当地政策或与单位的约定来确定。若房改后未及时办理过户手续，导致房屋仍登记在原单位名下，拆迁补偿款的归属可能会产生争议。

公房在房改时确实可以出售给个人，但具体出售条件、流程以及拆迁补偿款的归属需根据当地政策法规及房屋实际情况综合判断。在进行此类交易时，建议充分了解当地政策法规并咨询专业人士的意见和指导以确保交易的顺利进行。

四、购买回迁房没有房本只有协议签买卖协议有法律保护吗

购买回迁房没有房本只有协议，签买卖协议是否受法律保护，这个问题涉及到房地产转让的法律规定。首先，明确一点，如果回迁房没有房本，即未依法登记领取权属证书，那么根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款的规定，这样的房地产是不得转让的。因此，在此情况下签订的买卖协议是无效的，不受法律保护。

1. 法律依据：

- 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定了不得转让的房地产情形，其中包括未依法登记领取权属证书的房地产。

- 同时，该法第三十九条也规定了转让房地产时应当持有的证件，其中房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。

2. 协议无效的法律后果：

- 由于未取得房产证的回迁房不得转让，因此签订的买卖协议无效。这意味着，如果发生纠纷，买方无法依据该协议要求卖方履行过户等义务，也无法通过法律途径维护自己的权益。

- 即使买卖双方已到公证处进行公证，但由于协议本身无效，公证也无法赋予其法律效力。

3. 购买回迁房的注意事项：

- 在购买回迁房时，务必确认房屋是否已经取得房产证。未取得房产证的房屋交易存在极大风险，应谨慎避免。

- 如果确实需要购买回迁房，建议在签订协议前咨询专业律师，了解相关法律规定和风险，并在律师的指导下进行交易。

购买没有房本的回迁房所签订的买卖协议是不受法律保护的。因此，在进行房地产交易时，应严格遵守法律规定，确保交易的合法性和有效性。

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内容来源参考：头条-动迁房几年以后可以交易,公房房改时卖给个人了吗

内容审核：杨念平律师

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