拆迁房还房应纳税,房地产企业拆迁还房所得税收入及成本如何确定

拆迁房还房应纳税,房地产企业拆迁还房所得税收入及成本如何确定,拆迁房上税

一、房地产企业拆迁还房所得税收入及成本如何确定

房地产企业拆迁还房所得税收入及成本确定问题，主要涉及企业所得税的处理，以下从不同方面进行详细解答：

一、拆迁补偿收入的性质与确认

1. 性质界定：拆迁补偿款属于财产性收入，是对企业因不动产被征收所遭受损失的经济补偿，非日常经营所得。

2. 收入确认：企业取得的拆迁补偿收入，无论是货币性补偿还是非货币性补偿（如拆迁还房），均应计入企业当年的应税收入总额。货币性补偿按实际收到的金额确认收入；非货币性补偿则按公允价值（如市场价格或评估价值）确定收入额。

二、成本费用的扣除

1. 重置资产支出：企业用拆迁补偿款重置或改良固定资产、进行技术改造或购置其他资产的，相关支出可按规定计算折旧或摊销，并在企业所得税前扣除。

2. 拆迁相关费用：与拆迁活动直接相关的合理费用，如搬迁费、拆除费、临时安置费等，凭合法有效的凭证可在计算应纳税所得额时扣除。

三、政策性搬迁的特殊税务处理

1. 搬迁期间不计税：若企业符合政策性搬迁条件（如因社会公共利益需要，在政府主导下进行整体或部分搬迁），搬迁期间发生的搬迁收入和支出可暂不计入当期应纳税所得额，待搬迁完成年度进行汇总清算。

2. 搬迁所得的计算：搬迁所得为搬迁收入减去搬迁支出的净额。若为正数，则计入当年度企业应纳税所得额；若为负数，则可在当年度一次性扣除。

3. 搬迁完成年度的确定：搬迁开始后的5年内（含搬迁当年度）任何一年完成搬迁，或搬迁时间满5年的年度，为搬迁完成年度。

二、取得政府拆迁房产置换需要缴纳企业所得税

企业在取得政府拆迁房产置换的过程中，关于是否需要缴纳企业所得税的问题，可以从以下几个方面进行解答：

企业从政府取得的搬迁补偿收入，在用于购置或建造与搬迁前类似性质、用途的固定资产和土地，以及进行技术改造或安置职工后，其搬迁收入在扣除这些费用后的余额，需要计入企业应纳税所得额，缴纳企业所得税。

1. 企业所得税：根据企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知，企业的搬迁或处置收入在扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，需要缴纳企业所得税。

2. 增值税：在城市规划下，企业将土地使用权归还政府的行为，通常不征收营业税，营改增之后，增值税也不收。

3. 土地增值税：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条明确了政府可以出于公共利益的需要进行房屋征收的情形，而企业拆迁补偿款的处理则涉及到多个税种的规定。虽然该条例未直接规定企业所得税的缴纳，但结合《中华人民共和国个人所得税法》及国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知，可以明确企业在取得拆迁补偿款后，需要按照规定缴纳企业所得税。

企业在取得政府拆迁房产置换的补偿款后，是需要缴纳企业所得税的。但具体的税额计算及免税规定，还需根据企业的实际情况及国家税务总局的相关规定进行具体操作。

三、政府拆迁以房换房的账务处理

政府拆迁以房换房的账务处理涉及多个税务和会计处理方面，以下是对此问题的详细解答：

1. 土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二项规定，因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。因此，在政府拆迁以房换房的情况下，如果符合该条例的规定，可以免征土地增值税。

2. 企业所得税

对于企业所得税的处理，需要分情况讨论：

（1）如果企业搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（即重置固定资产），那么应将搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值的余额，冲减企业重置固定资产的原价，这部分收入不计入应纳税所得额。

（2）如果企业搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产，那么应将搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

3. 营业税

关于营业税的处理，目前国家级的税务文件中尚无明确规定搬迁补偿费是否要交纳营业税。但一些地方税务机关有自行制定的规定，如福建省地方税务局《关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》规定，拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。因此，具体是否缴纳营业税还需根据当地税务机关的规定执行。

1. 拆迁补偿款的会计处理

（1）收到拆迁补偿款时，应将其记入“银行存款”等科目，同时根据拆迁补偿协议和实际情况，可能还需要记入“补贴收入”或“营业外收入”等科目。

（2）如果拆迁后需要重置固定资产，那么应将拆迁补偿款与固定资产的变卖收入一起，减除固定资产的折余价值后，冲减重置固定资产的原价。

（3）如果拆迁后不需要重置固定资产，那么应将拆迁补偿款与固定资产的变卖收入一起，减除固定资产的折余价值及处置费用后，计入当期损益。

2. 产权调换房屋的会计处理

对于政府拆迁以房换房中的产权调换房屋，应根据实际情况进行会计处理。如果调换后的房屋价值与原房屋价值相等，那么可以直接进行资产置换的会计处理；如果调换后的房屋价值与原房屋价值不等，那么还需要根据差额进行相应的会计处理。

政府拆迁以房换房的账务处理涉及多个方面，包括税务处理和会计处理等。在处理过程中，应严格遵守相关法律法规和会计准则的规定，确保账务处理的准确性和合规性。

四、厂房拆除重建期间的房产税按什么交

厂房拆除重建期间的房产税交纳问题，主要依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的相关规定来确定。以下是详细分析：

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条，房产税由产权所有人缴纳。在厂房拆除重建期间，如果产权未发生转移，那么房产税仍由原始的产权所有人缴纳。如果产权发生转移或者产权未确定及租典纠纷未解决，则由房产代管人或者使用人缴纳。

1. 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。在厂房拆除重建期间，由于厂房的物理形态发生了变化，但其原值并未因拆除而消失，因此，在重建期间，房产税的计算仍应基于厂房的原值进行。

2. 如果厂房在拆除重建期间被用于出租，那么房产税的计算则依据租金收入进行。同样根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

在厂房拆除重建期间，如果因国家建设需要依法征收、收回的房地产，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，可以免征土地增值税。但需要注意的是，这并不影响房产税的缴纳，因为房产税和土地增值税是两种不同的税种，其征税依据和免税条件各不相同。

厂房拆除重建期间的房产税交纳，应依据厂房的原值或者租金收入进行计算，并由产权所有人或者房产代管人、使用人按照当地规定的税率和减除幅度进行缴纳。

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内容来源参考：头条-取得政府拆迁房产置换需要缴纳企业所得税,政府拆迁以房换房的账务处理

内容审核：丁春扬律师

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