拆迁房交房没给房本,房子满五唯一是交房开始算 还是拿房本开始算

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一、房子满五唯一是交房开始算 还是拿房本开始算

“满五唯一”的时间计算，在二手房交易中是一个关键概念，它直接关系到房产的税费优惠及市场流通性。所谓“满五”，指的是从房屋产权证出证日或契税票出票日（以较早者为准）起算，时间已满五年或超过五年。而“唯一”则是指业主（包括家庭成员，如配偶、未成年子女等）在该省份内国土局系统里登记的只有这一套房子。

1. 商品房、经济适用房：

- “满五”的起始时间按照契税完税发票填发日期或房产证登记日期中的较早者计算。例如，若契税完税发票填发日期为2018年3月1日，房产证登记日期为2018年5月1日，则以2018年3月1日为起始日期判断是否满五年。

2. 已购公房：

- 已购公房的“满五”起始时间可选择房产证填发日期、原始购房合同签署日期或第一笔购房款的银钱收据日期中的最早者。例如，若房产证填发日期为2017年11月，原始购房合同签署日期为2017年9月，第一笔购房款银钱收据日期为2017年8月，则以2017年8月为起始时间。

3. 继承的房产：

- 继承房产的“满五”起始时间按继承前的房产证取得日期计算。例如，若小张于2023年5月继承并完成过户，其父亲取得房产证的时间为2015年6月，则以2015年6月为起始时间。

4. 赠与的房产：

- 直系亲属赠与的房产，其“满五”起始时间可按赠与前的日期核定。

- 非直系亲属赠与的房产，则按照商品房、经济适用房的规则计算，即契税完税发票填发日期或房产证登记日期中的较早者。

5. 夫妻更名（包括离婚析产）的房产：

- 夫妻更名或离婚析产的房产，其“满五”起始时间按更名前的房产证登记日期计算。例如，若赵先生与妻子在婚姻期间取得的房产证登记日期为2016年10月，后两人离婚并通过离婚析产将房子更名到赵先生名下，则以2016年10月为起始时间。

- 若房屋同时满足“满五”和“唯一”两个条件，则在二手房交易中可免征个人所得税和增值税，这对于买卖双方而言都是一项重要的优惠政策，能够显著降低交易成本，提高市场流通性。

“满五唯一”的计算并非从交房开始，而是依据房屋产权证出证日或契税票出票日（以较早者为准）来判断是否已满五年，并且需要确保该房屋是业主在该省份内国土局系统里登记的唯一住房。这一状态对于二手房交易具有重要意义，因此在购买或出售二手房时，应仔细核实房屋的“满五唯一”状态，以确保交易的合法性和经济性。

二、房屋满两年是交房日期满两年还是房本满两年

房屋满两年一般是指房产证满两年，即以房产证登记时间为准。

1. 房产证满两年的含义：

- 房产证满两年，通常指的是从房产证上的登记日期开始算起，时间满两年。这意味着，如果房屋所有权人已经持有房产证，并且该证书上的登记日期距离当前日期已经满了两年，那么该房屋就被认为是“满两年”的房屋。

2. 满两年的法律与税务影响：

- 根据相关税务规定，满两年的房屋在过户时可以享受增值税的减免。具体来说，如果房屋持有满两年再进行过户，可以免除5.55%的营业税（营改增后，满2年住房过户，免除增值税5%）。这一规定主要是基于房产证上的登记时间来判断的。

- 契税的缴纳也与房屋持有时间有关，但契税发票完税证明时间先于取得房产证时间的，以契税发票完税证明时间为准。

3. 其他相关事项：

- 对于二手房交易，购房所产生的一些费用，如增值税、房屋交易手续费以及房屋产权登记费等，通常由购买方承担。

- 在进行二手房交易时，如果购买的是销售还不满2年的住房，需要按照5%的征收率全额缴纳增值税；而如果是2年以上（含2年）的住房，则可以免征增值税。

- 房产证没有满两年才能过户的规定，取得房产证后随时可以交易过户，满两年仅是可以享受税费的减免，而不是过户的限制条件。

房屋满两年主要是以房产证上的登记日期为准，这一时间点对于房屋交易、税费缴纳等方面都具有重要的法律和经济意义。

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内容来源参考：头条-房屋满两年是交房日期满两年还是房本满两年,

内容审核：李静律师

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