张作元律师
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一、棚户区改造房有了房产证就是商品房吗
棚户区改造房在取得合法的销售条件后，可以转变为合法商品房性质的房屋，并可以上市交易，同时能够办理私有产权证。关于棚户区改造的房产证办理流程，与一般的商品房交易过户流程类似，需要买卖双方进行房产交易后，携带相关证件到房地产交易所办理买卖过户登记，并缴纳相应税费后完成过户手续，最终经房地产管理部门审查验证后领取房产证。至于回迁房，一旦取得房产证，其与商品房在权益上并无不同，可以正常交易，只是房产证上会备注“该房产是通过拆迁回迁所得”，但这并不影响其贷款、落户、上学等权益。以下是详细分析：
1）棚户区改造房与商品房1. 棚户区改造房的性质转变：棚户区改造房在满足一定条件下，如取得五证并具备合法的销售条件后，可以转变为合法商品房，进而可以上市交易，并办理私有产权证。
2. 赔偿标准：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，市、县级人民政府对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿，以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
2）棚户区改造房产证的办理1. 交易与登记：买卖双方进行房产交易后，需持相关证件到房地产交易所办理买卖过户登记。
2. 过户与税费：收到交易所办理过户手续的通知后，缴纳手续费、契税等，之后办理过户手续。
3. 申请房产证：过户手续办好后，买方需向房屋土地管理局申请房产证，提交所需证件和资料。
4. 审查与领取：经房地产管理部门审查验证后，买方即可领取房产证。
3）回迁房与商品房的异同1. 交易方式：商品房的土地性质是出让，由开发商向国家拿地后依法建造，可直接上市交易；而回迁房的土地性质多为划拨，原则上不能直接进行买卖交易。
2. 申请贷款：商品房在符合银行规定的情况下可直接贷款购买；而回迁房若土地是划拨的，则不能直接贷款。
3. 价格与数量：商品房价格通常高于回迁房，且数量也更多，选择空间更大。
棚户区改造房在取得合法条件后可以转变为商品房并上市交易；棚户区改造房产证的办理流程与商品房类似；回迁房取得房产证后与商品房在权益上无差异，但在交易方式、申请贷款及价格上可能存在不同。
二、单位家属院产权归谁
单位家属院的产权归属问题，需根据具体情况进行分析。一般而言，单位家属院的产权可能属于单位，也可能已经通过某种方式转移给了个人。
1. 单位所有情况：
- 如果单位家属院是由单位出资建设，且房产证上登记的是单位名称，那么该家属院的产权通常属于单位。单位有权对家属院进行管理和处置，包括出租、出售等。
- 法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
2. 个人所有情况：
- 在某些情况下，单位可能会将家属院的房屋以福利形式分配给员工，员工通过支付一定费用或满足一定条件后，可以获得房屋的所有权。
- 如果员工已经取得了房屋的所有权，并且房产证上已经登记了员工的名字，那么该房屋的产权就属于员工个人。
- 法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
3. 特殊情况：
- 如果单位家属院涉及历史遗留问题或特殊的政策安排，产权归属可能会更加复杂。例如，某些家属院可能是在特定历史时期由单位建设并分配给员工的，但后来由于政策变化或单位改制等原因，产权归属变得不明确。
- 在这种情况下，需要综合考虑历史背景、政策文件、合同约定等多种因素来确定产权归属。
单位家属院的产权归属问题需要根据具体情况进行分析。如果无法确定产权归属，建议咨询相关部门或专业律师以获取更准确的法律意见。
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