义乌拆迁房建造费,商品房被法院司法拍卖后 后续工程建造费用是否由竞拍人承担 法院判例

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一、商品房被法院司法拍卖后 后续工程建造费用是否由竞拍人承担 法院判例

商品房被法院司法拍卖后，后续工程建造费用一般不由竞拍人承担，具体费用承担需结合拍卖公告、法律规定及实际情况综合判断。以下从不同角度分析费用承担问题：

一、拍卖公告的约定效力

1. 公告明确约定时：若拍卖公告中明确说明“买受人需承担后续工程建造费用”或类似条款，则竞拍人需按公告履行，承担相应费用。

2. 公告未明确约定时：若公告未提及后续工程建造费用，则需依据法律规定及拍卖成交后的实际情况，由法院或相关方协商确定费用承担方。

二、法律规定的费用承担原则

1. 执行费用承担：根据《诉讼费用交纳办法》第三十八条，执行申请费由被执行人负担。但需注意，该条款未直接涉及后续工程建造费用，实践中可能需结合拍卖公告或法院裁定判断。

2. 拍卖费用承担：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十二条，拍卖财产的佣金等费用通常从拍卖所得价款中优先扣除，最终由被执行人承担。但此条款主要针对拍卖佣金，不直接涉及后续工程建造费用。

三、特殊情况下的费用承担

1. 房屋需继续建造时：若拍卖的商品房为在建工程或需继续建造，且拍卖公告未明确费用承担方，则可能需由买受人自行承担后续建造费用，或根据法院裁定与被执行人协商分担。

2. 买受人垫付后追偿：若买受人先行垫付了应由被执行人承担的费用（如后续工程建造费用中的部分款项），可通过执行程序向法院申请从拍卖余款中退还，或由法院责令被执行人偿还。

二、农村自建房不动产权登记时建筑面积计算

农村自建房不动产权登记时建筑面积的计算，主要依据的是房屋的实际占地面积以及相关的法律规定。具体来说：

1. 实际占地面积：农村不动产证上的面积首先是以房屋的实际占地面积为基础进行计算的。这包括了建筑物的占地面积，即建筑物在地面上的投影面积，也就是外墙根部的占地面积。

2. 庭院面积：除了建筑物的占地面积外，庭院面积也是不动产证上面积的一部分。庭院面积指的是建筑物周围用于生活、生产或休闲的空地面积，如院子、花园、菜地等。

3. 房屋建筑面积：房屋建筑面积也是重要的计算内容。它是指建筑物各层外墙外围线测定的平面面积之和，包括了房屋的使用面积和可能的公摊面积。

虽然《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国土地管理法》等法律并未直接规定农村自建房不动产权登记时建筑面积的具体计算方法，但它们为宅基地的使用权、土地的管理和登记等提供了法律基础。

- 《中华人民共和国民法典》第三百六十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

- 《中华人民共和国土地管理法》第十二条：土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

1. 实地测量：在进行不动产权登记时，通常会由专业人员进行实地测量，以确保面积的准确性。

2. 法律规定与地方政策：由于不同地区可能有具体的地方政策或规定，因此在计算建筑面积时，还需参考当地的相关政策和规定。

3. 超面积问题：如果宅基地或房屋建筑面积超过了当地规定的标准，那么在登记时可能会需要特别注明，并在未来分户建房或房屋拆迁、改建时按有关规定处理。

农村自建房不动产权登记时的建筑面积计算是一个综合考量实际占地面积、庭院面积和房屋建筑面积的过程，同时还需要遵循相关的法律规定和地方政策。

三、城镇既有房屋和自建房的区别

城镇既有房屋和自建房的区别主要体现在土地性质、使用权限以及建设规划等方面，具体分析如下：

1. 城镇既有房屋：通常指的是在城镇国有土地上建设的房屋，其土地使用权出让最高年限为七十年，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定。这类房屋往往位于城市规划区内，土地性质多为国有，使用权可以通过出让、转让等方式获得。

2. 自建房：多指农村宅基地上建设的房屋，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地属于农民集体所有，农民只有使用权，没有所有权。

1. 城镇住宅用地：使用权为七十年，到期后自动续期，不需要办理续期手续，提供了稳定的土地使用环境。

2. 农村宅基地：没有明确的使用年限规定，但农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准，体现了对农村土地资源的严格管理。

1. 城镇既有房屋：建设需符合城市规划，可以用于居住、商业等多种用途，且商业用地的使用权只有四十年，到期后需办理续期手续。

2. 自建房：建设需符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，主要用于农民自建居住房屋，不得占用永久基本农田，体现了对农村居住环境的保护和改善。

城镇既有房屋和自建房在土地性质、使用权限、建设规划与用途等方面存在显著差异，这些差异主要由法律法规的不同规定以及城乡发展规划的不同需求所决定。

四、房屋建造成本包括哪些费用

房屋建造成本，从房地产开发的角度，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。这些成本主要包括以下几大类：

1. 土地征用及拆迁补偿费：

- 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。这是房屋建造初期必须支付的费用，用于获取土地使用权和进行必要的拆迁工作。

2. 前期工程费：

- 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（即水通、电通、路通和场地平整）等支出。这些费用是房屋建造前必要的准备工作，确保项目的可行性和顺利进行。

3. 建筑安装工程费：

- 指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费。这是房屋建造过程中最直接的费用，包括施工、材料、设备等各项支出。

4. 基础设施费：

- 包括所开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。这些费用用于完善小区的基础设施，提升居住品质。

5. 公共配套设施费：

- 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。如小区内的学校、幼儿园、医院等公共设施的建设费用。

6. 开发间接费用：

- 指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。这些费用是房地产开发过程中间接产生的，但同样是必不可少的。

房屋建造成本涵盖了从土地获取到房屋建成并交付使用的全过程，包括土地征用、前期工程、建筑安装、基础设施、公共配套设施以及开发间接费用等多个方面。这些成本是房地产开发企业必须考虑和支付的重要费用。

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内容来源参考：头条-农村自建房不动产权登记时建筑面积计算,城镇既有房屋和自建房的区别

内容审核：李佳琦律师

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