统筹集体土地建设用地,关于统筹利用集体建设用地政策的有关意见

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一、关于统筹利用集体建设用地政策的有关意见

关于统筹利用集体建设用地政策的有关意见，主要可以从以下几个方面进行阐述：

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十条，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，并按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。这明确了集体建设用地使用权取得的合法途径。

新《土地管理法》第六十三条对集体建设用地的流转条件进行了明确规定。土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，明确双方的权利义务。集体建设用地使用权的流转还需满足一系列条件，如符合产业、环保等政策及标准要求，具备必要的开发建设条件，产权明晰且无权属争议等。同时，出让、出租和抵押集体建设用地使用权，还须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

若集体农用地需转为建设用地，需按照一定程序进行。首先，应确认该集体农用地是否符合土地利用总体规划、城市建设总体规划等要求。若符合，则用地单位需编制建设项目可行性报告，并缴纳一定费用后，由相关部门颁发《建设项目选址意见书》。接下来，需按照农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案等程序逐级上报有批准权的人民政府批准。最后，由市、县人民政府组织实施，按具体项目分别供地。

统筹利用集体建设用地政策需严格遵守《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，确保集体建设用地的合法使用、流转及转为建设用地的手续完备。

二、土地管理法对集体建设用地的规定

《土地管理法》对集体建设用地的规定主要涉及使用、流转以及征收等方面，具体规定如下：

1. 根据《土地管理法》第六十条，农村集体经济组织可以使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。此时，应持有关批准文件向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，并按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。若涉及占用农用地，还需依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。

2. 集体建设用地的使用必须严格控制，省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。

1. 根据《土地管理法》第六十三条，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。此时，应签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

2. 集体经营性建设用地的出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

3. 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

1. 集体土地征收应履行报批手续，并获得省政府批准，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。征地时，应与征收户签订补偿协议，确保补偿标准合理且足额到位。

2. 征收土地应给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并需安排被征地农民的社会保障费用。

《土地管理法》对集体建设用地的规定涵盖了使用、流转和征收等多个方面，旨在规范集体建设用地的管理和利用，保护土地所有者和使用者的合法权益。

三、明确提出农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市 同价同权

农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同价同权的问题，在《中华人民共和国土地管理法》及其相关修正案中得到了明确的体现。

根据土地管理法修正案（草案）的内容，国家允许集体经营性建设用地入市，这是为了进一步完善土地制度，促进乡村振兴，保障农民权益。草案中明确规定，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

1. 入市条件相同：集体经营性建设用地在符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护等政策及标准要求，并具备必要的开发建设条件后，即可入市。这与国有土地入市的条件是一致的。

2. 使用权交易规范：集体经营性建设用地使用权交易双方需签订书面合同，明确用地供应、动工期限、使用期限、规划用途和双方其他权利义务。这一规定与国有土地使用权交易的要求相同。

3. 管理措施一致：集体建设用地使用权人需严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；集体建设用地使用权的最高年限、登记等，参照同类用途的国有建设用地执行。这确保了集体经营性建设用地在管理上与国有土地保持一致。

1. 价格机制：集体经营性建设用地入市的价格应由市场决定，通过公开、公平、公正的交易方式确定。这与国有土地的价格形成机制是一致的，确保了集体土地与国有土地在价格上的平等。

2. 权益保障：集体经营性建设用地使用权人在使用土地期间享有与国有土地使用权人相同的权益，包括但不限于使用权、收益权和处置权。这确保了集体土地与国有土地在权益上的平等。

农村集体经营性建设用地与国有土地在入市条件、使用权交易规范、管理措施以及价格机制和权益保障等方面均保持了一致性，实现了同等入市、同价同权的目标。

四、土地整备利益统筹与土地整备的区别

土地整备与土地整备利益统筹项目的详细解析

在探讨城市土地资源管理与利用的过程中，土地整备与土地整备利益统筹项目是两个紧密相关但有所区别的概念。以下是对两者的详细解析：

土地整备，指政府为满足公共利益、促进城市规划实施及优化土地资源配置，对特定区域内的土地进行综合整治与开发利用的综合性过程。它涵盖了土地的征收、拆迁、平整以及基础设施配套建设等多个方面，旨在解决土地利用不合理、功能布局混乱等问题，推动城市更新与可持续发展。

1. 定义与背景：

- 土地整备利益统筹项目是深圳市在城市化进程中，为解决原农村集体土地历史遗留问题、优化土地资源利用而实施的一种创新模式。该项目通过政府主导，兼顾政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人的利益，实现土地资源的高效整合与再开发。

2. 核心要点：

- 项目范围：主要针对原农村集体的未完善征转地手续用地及已出让用地的历史遗留问题。

- 利益分配：打破单一补偿模式，通过合理的利益分配机制，确保政府、继受单位及相关权益人的利益协调统一。

- 操作方式：采取“政府主导、市场运作”的方式，综合运用土地、规划、资金等多种手段，确保项目目标实现。

3. 操作流程：

- 项目立项：由原农村集体经济组织继受单位向区政府提出立项申请，经审查符合条件的予以立项。

- 方案编制与审批：编制实施方案，明确利益分配等内容，经股东大会表决通过后报区政府审批。

- 实施与监管：方案获批后，由继受单位作为实施主体负责具体实施，政府相关部门进行监管。

1. 实施目的：

- 土地整备：重点在于推动城市更新，解决历史遗留问题，优化城市空间结构与功能布局。

- 土地整备利益统筹项目：更侧重于解决原农村集体土地的历史遗留问题，通过利益统筹实现土地资源的高效利用和优化配置，促进城市的高质量发展。

2. 实施主体与操作方式：

- 土地整备：通常由地方政府主导，涉及多个部门的协同工作。

- 土地整备利益统筹项目：以原农村集体经济组织继受单位为实施主体，在政府主导下，通过一系列手段如土地清理、确权、置换等，实现项目目标。

3. 资金来源与利益分配：

- 土地整备：资金需求大，来源广泛，包括政府财政投入、社会资本合作等。

- 土地整备利益统筹项目：通过合理的利益分配机制，确保政府获得用于公共利益项目建设的土地，继受单位获得开发建设用地和资金补偿，相关权益人获得相应补偿。

土地整备与土地整备利益统筹项目在城市土地资源管理中各具特色，但又相互联系。土地整备更注重对土地的综合整治与开发利用，以推动城市更新；而土地整备利益统筹项目则更侧重于解决原农村集体土地的历史遗留问题，通过利益统筹实现土地资源的高效利用和优化配置，促进城市的高质量发展。在实际操作中，应根据具体目标与需求，合理选择并运用这两种手段，以实现土地资源的优化配置与高效利用。

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内容审核：杨在明律师

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