涉及集体土地签订合同,村委会把村集体土地出让是否合法

涉及集体土地签订合同,村委会把村集体土地出让是否合法,集体土地协议出让的条件

一、村委会把村集体土地出让是否合法

村委会把村集体土地出让的合法性，需根据具体情况分析。首先，明确的是，村委会作为村集体经济组织的代表，有权经营、管理属于村农民集体所有的土地，这是依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定。当涉及到土地出让时，必须遵循特定的法律程序和规定。

1. 合法的土地出让情形：

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人（即村委会）可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。此过程需签订书面合同，并应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

2. 非法的土地出让情形：

- 若村委会未经上述法定程序，擅自将村集体土地出让，则此行为违法。依据相关法律规定，非法转让、倒卖土地使用权的行为是严格禁止的，并可能构成犯罪。

- 若土地出让用于非农业建设，而未经依法批准，同样属于违法行为。根据《土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，除非符合特定的法律条件。

3. 法律责任：

- 村委会若非法出让土地，不仅出让行为无效，还可能面临法律责任。情节严重的，依法可以追究刑事责任，并没收违法所得。

村委会把村集体土地出让的合法性取决于是否遵循了法定的程序和规定。只有符合土地利用总体规划、城乡规划，并经过村民会议三分之二以上成员或代表同意的出让行为，才是合法的。否则，任何擅自出让土地的行为都是违法的，并可能面临严重的法律后果。

二、最高院关于未经村民会议通过村委会对外签订合同是否有效的规定

关于最高院关于未经村民会议通过村委会对外签订合同是否有效的规定，以下进行详细分析：

1. 合同效力的基本原则：合同的效力取决于其是否满足法律规定的生效要件，包括合同主体的合法性、合同内容的合法性以及合同形式的合法性等。若合同违反法律、行政法规的强制性规定，则可能导致合同无效。

2. 村民会议与村委会的决策权：在农村土地承包经营制度中，村民会议是村民集体决策的重要形式，对于涉及村民集体利益的事项，通常需要经过村民会议的讨论和决定。而村委会作为村民自治组织，其对外签订合同的行为，若涉及村民集体利益，特别是土地等重要资源的处置，原则上应经过村民会议的授权或同意。

3. 未经村民会议通过的影响：若村委会未经村民会议通过即对外签订合同，特别是涉及土地租赁、转让等重大事项，该合同可能因违反村民集体决策程序而被认定为无效。此无效性主要基于合同内容违反了法律、行政法规关于村民集体决策的规定，损害了村民集体的合法权益。

虽然直接针对未经村民会议通过村委会对外签订合同效力的具体法律条文可能并不明确，但可以从相关法律规定中推导出一般原则：

1. 《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定：该法规定了农村土地承包经营制度的基本原则和程序，强调了村民集体的决策权。如第三条明确规定了国家实行农村土地承包经营制度，并指出农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，对于不宜采取家庭承包方式的土地，也规定了相应的承包方式。这些规定间接体现了村民集体在土地承包中的决策地位。

2. 合同无效的一般规定：根据《中华人民共和国合同法》（虽已废止，但相关原则在新颁布的《中华人民共和国民法典》中仍有体现）的规定，合同若违反法律、行政法规的强制性规定，则无效。这一原则同样适用于未经村民会议通过村委会对外签订的合同。

未经村民会议通过村委会对外签订的合同，特别是涉及村民集体利益如土地等重大资源的处置时，该合同很可能因违反村民集体决策程序而被认定为无效。因此，在实际操作中，村委会应严格遵守村民集体决策程序，确保对外签订合同的合法性和有效性。

三、集体建设用地确权登记实施细则

集体建设用地确权登记实施细则主要涉及集体土地建设用地新规、集体建设用地管理办法以及集体建设用地使用权流转管理办法等方面。以下是对这些内容的详细解答：

1. 集体土地变建设用地手续：

- 选择符合规划的集体农用地，咨询国土、住建、规划等部门，确保所选土地符合土地利用总体规划等要求。

- 编制建设项目可行性报告，经住建部门审查合格后颁发《建设项目选址意见书》。

2. 建设用地占用程序：

- 市、县人民政府拟定农用地转用方案等，分批逐级上报有批准权的人民政府。

- 有批准权的人民政府土地行政主管部门对方案进行审查，报有批准权的人民政府批准。

- 农用地转用方案等经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体项目分别供地。

1. 集体建设用地使用权申请：

- 乡镇企业用地：农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，需持有关批准文件向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，经批准后方可使用。

- 农民宅基地申请：需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。

2. 集体建设用地流转条件：

- 符合产业、环保等政策及标准要求。

- 具备必要的开发建设条件，如通路、通水、通电等。

- 产权明晰，无权属争议，且已依法完成集体土地所有权登记。

- 流转期限在约定的使用年限或剩余使用年限内。

- 出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。

通过出让方式获得的集体建设用地使用权可以依法转让，但需满足以下条件：

- 经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

- 法律、行政法规未另有规定，且土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同未另有约定。

集体建设用地确权登记实施细则涉及多个环节和方面，包括选择符合规划的土地、编制可行性报告、申请用地使用权以及流转管理等。在实际操作中，需严格按照相关法律法规和政策要求执行，确保用地合法合规。

四、租用集体土地建厂房属于违建吗

租用集体土地建厂房是否属于违建，需视具体情况而定。如果建设行为符合土地利用总体规划，且已经依法办理了相关审批手续，那么就不属于违建。反之，如果未办理相关手续或违反土地利用总体规划，则属于违建。

首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。这意味着，如果租用的集体土地原本是农用地，并且计划在上面建设厂房，那么必须首先办理农用地转用审批手续。

其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，集体经营性建设用地可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。但是，这需要满足一定的条件，包括土地用途符合土地利用总体规划、已经依法登记为集体经营性建设用地、以及经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

因此，如果租用集体土地建厂房的行为符合上述规定，那么就不属于违建。但是，如果未办理相关手续或违反土地利用总体规划，则属于违建。在这种情况下，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，县级以上人民政府自然资源主管部门有权责令限期改正或拆除，并可以处以罚款。

租用集体土地建厂房是否属于违建取决于是否办理了相关审批手续以及是否符合土地利用总体规划。建议在计划租用集体土地建厂房之前，先咨询专业的法律人士或相关部门，确保自己的行为合法合规。

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内容来源参考：头条-最高院关于未经村民会议通过村委会对外签订合同是否有效的规定,集体建设用地确权登记实施细则

内容审核：白琳律师

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