西安市集体土地出让,农村集体经营性建设用地入市 第一批试点和第二批试点分别什么时候 有哪些地方入选

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一、农村集体经营性建设用地入市 第一批试点和第二批试点分别什么时候 有哪些地方入选

农村集体经营性建设用地入市的第一批和第二批试点时间及入选地方总结

农村集体经营性建设用地入市政策是我国土地制度改革的重要一环，旨在激活农村土地资源，促进城乡融合发展。关于该政策的第一批和第二批试点时间及入选地方，以下进行详细阐述。

一、试点政策背景与目的

1. 政策背景：

- 长期以来，我国农村集体经营性建设用地无法像国有土地一样自由入市交易，限制了农村土地资源的有效利用和农民财产性收入的增加。

- 为破解这一难题，国家决定开展农村集体经营性建设用地入市改革试点，探索市场化路径。

2. 政策目的：

- 通过试点，总结经验，完善制度，最终实现农村集体经营性建设用地与国有土地“同等入市、同权同价”。

- 促进土地资源优化配置，增加农民收益，推动乡村振兴和城乡融合发展。

二、第一批试点时间及入选地方

1. 试点时间：

- 第一批试点始于2015年，全国人大常委会授权国务院在33个试点区域开展改革试点，为期三年。

2. 入选地方：

- 第一批试点地方广泛分布于不同地区，包括但不限于北京市大兴区、山西省晋城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省德清县、河南省长垣县（现长垣市）、湖北省武汉市蔡甸区、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、四川省泸县、陕西省西安市高陵区等。

- 这些地方在土地利用规划、城乡规划、产业基础等方面具有代表性，能够为改革提供丰富经验。

三、第二批试点时间及入选地方

1. 试点时间与政策延续：

- 第二批试点并非独立进行，而是在第一批试点基础上，根据《土地管理法》修订和《土地管理法实施条例》细化实施，进一步扩大了改革范围。

- 2019年《土地管理法》修订后，正式从法律层面确立了农村集体经营性建设用地入市制度，随后在更多地区推广实施。

- 因此，第二批试点可视为第一批试点的延续和深化，未明确设定独立的“第二批试点时间”，而是随着政策完善逐步扩大实施范围。

2. 入选地方与扩大实施：

- 随着政策完善，农村集体经营性建设用地入市改革在更多地区实施，包括但不限于河北省定州市、内蒙古和林格尔县、辽宁省海城市、福建省晋江市、江西省余江县（现余江区）、山东省禹城市、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、贵州省湄潭县、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县等。

- 这些地区在政策实施过程中，结合本地实际，探索了多种入市模式和路径，为全国推广提供了宝贵经验。

四、政策实施要点与法律依据

1. 入市条件：

- 根据《土地管理法》第六十三条及《土地管理法实施条例》第三十八条，入市土地需符合土地利用总体规划和城乡规划，确定为工业、商业等经营性用途，并已依法办理土地所有权登记。

2. 入市程序：

- 包括编制出让、出租方案，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，报市、县人民政府审批，通过公开交易方式确定土地使用者，签订书面合同并备案，以及依法申请办理不动产登记等步骤。

- 依据《土地管理法实施条例》第四十条，土地所有权人需依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等编制方案，并在出让、出租前报市、县人民政府审批。

3. 有偿使用方式：

- 农村集体经营性建设用地使用权可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人有偿使用，具体年限和条件参照同类用途的国有建设用地执行。

- 依据《中华人民共和国民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效，但当事人可以续订租赁合同。

二、闲置土地认定 104号文件内容

关于闲置土地认定的104号文件内容，并非直接由某一份特定的“104号文件”规定，而是依据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定进行认定和处理。

1. 闲置土地的定义

- 闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定期限未动工开发的建设用地。这包括两种情形：一是土地完全未动工开发；二是已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，且中止开发建设满一年。

2. 闲置土地的认定程序

- 调查核实：国土资源部门在发现涉嫌构成闲置土地的情况后，应在三十日内开展调查核实，向国有建设用地的使用权人发出《闲置土地调查通知书》。使用权人需按要求提供土地开发的利用情况、闲置原因及相关说明等材料。

- 认定措施：调查过程中，可采取询问当事人、现场勘测、拍照摄像、查阅复制土地资料等措施。

- 认定结果：经调查核实，构成闲置土地的，应向国有建设用地使用权人下达《闲置土地认定书》，并上报上级国土资源主管部门，同时向社会公开闲置土地信息。

3. 闲置土地的处置方式

- 对于已动工开发被认定为土地闲置的，或由政府、政府有关部门行为造成动工开发延迟的，可与国有建设用地使用权人协商选择以下处置方式：

1. 延长动工开发期限，签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。

2. 调整土地用途、规划条件，重新办理相关用地手续，并核算、收缴或退还土地价款。

3. 由政府安排临时使用，待原项目具备开发建设条件后重新开发建设。

4. 协议有偿收回国有建设用地使用权。

5. 置换土地，为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地。

- 对于其他情形的闲置土地，也可根据实际情况采取相应处置措施。

闲置土地的认定和处理是一个严格且复杂的程序，需依据相关法律法规进行，并确保公平、公正、公开。

三、收取土地闲置费是自合同约定的开工期限起满一年还是满2年

收取土地闲置费的时间起点是合同约定的开工期限起满一年。这一规定主要依据《中华人民共和国土地管理法》第三十八条。具体分析如下：

1. 土地闲置的定义与后果：

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第三十八条，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，应当被视为土地闲置，并按照规定缴纳闲置费。

- 连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

2. 闲置费的缴纳：

- 闲置费的具体缴纳时间是从合同约定的开工期限起满一年开始计算。这意味着，如果土地在获得审批后一年内未动工建设，那么从满一年之日起，用地单位就需要按照规定缴纳闲置费。

- 闲置费的征收标准由省、自治区、直辖市的规定确定，具体数额可能因地区而异。

3. 与城市规划区范围内闲置土地的处理区别：

- 在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，其处理办法依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定执行。这可能涉及更具体的闲置费征收标准或处理方式。

收取土地闲置费是自合同约定的开工期限起满一年，而非满两年。这一规定旨在促进土地的有效利用，防止土地资源的浪费和闲置。

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内容来源参考：头条-闲置土地认定 104号文件内容,收取土地闲置费是自合同约定的开工期限起满一年还是满2年

内容审核：刘育初律师

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