企业取得拆迁房涉及税费,被政府征用的国有企业土地 房屋建筑物所得应缴纳哪些税费

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一、被政府征用的国有企业土地 房屋建筑物所得应缴纳哪些税费

被政府征用的国有企业土地、房屋建筑物所得，主要涉及增值税、企业所得税、土地增值税、印花税及契税等税费的缴纳，具体分析如下：

1. 增值税：

- 免税情况：根据相关规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，免征增值税。因此，国有企业因土地被政府征用而取得的补偿，若属于土地使用权归还情形，通常免征增值税。

- 应税情况：若补偿中包含除土地使用权外的其他不动产（如房屋）转让，且不符合免税政策，则需缴纳增值税。计税方法依不动产取得时间而定，2016年4月30日前取得的，可选择简易计税方法，税率为5%；2016年5月1日后取得的，适用一般计税方法，税率为9%。

2. 企业所得税：

- 收入确认：征地补偿费应计入企业当年收入总额，作为企业所得税的应税收入。

- 成本扣除：与取得土地及地上附着物相关的成本、费用，以及因征地发生的搬迁费用、安置职工费用等合理支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

- 政策性搬迁特殊规定：若因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因搬迁，取得的征地补偿费可暂不计入当期应纳税所得额，需在规划搬迁次年起的五年内完成搬迁，并对搬迁收入和支出进行汇总清算。

3. 土地增值税：

- 免税情况：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。若国有企业的征地行为符合此条件，则无需缴纳。

- 应税情况：若不符合免税条件，如企业自行转让土地及地上建筑物取得类似征地补偿性质的收入，则需按土地增值税的相关规定计算缴纳。

4. 印花税与契税：

- 印花税：征地补偿协议不属于印花税应税凭证，无需缴纳。但若涉及土地使用权转让合同、房屋买卖合同等应税凭证，则需按《中华人民共和国印花税法》的规定缴纳印花税。

- 契税：在企业土地被政府征收的情况下，一般不需要企业缴纳契税。契税的纳税义务通常发生在土地、房屋权属发生转移时，而这种情况下权属是从企业转移到政府，不由企业承担契税。

二、小微企业厂房拆迁1000万交多少税费

小微企业厂房拆迁补偿款1000万的税费缴纳问题，主要涉及增值税、企业所得税、土地增值税等税种，具体分析如下：

一、增值税

- 免征情况：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3的规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产（包括厂房）取得的拆迁补偿款，通常免征增值税。因此，小微企业厂房拆迁补偿款1000万一般无需缴纳增值税。

二、企业所得税

- 应税收入：企业取得的拆迁补偿收入应计入企业当年应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。即1000万拆迁补偿款需纳入企业所得税的计税基础。

- 搬迁支出扣除：搬迁支出可按照相关规定在企业所得税前扣除，如安置职工实际发生的费用、停工期间支付给职工的工资及福利费等。

- 优惠政策：对于政策性搬迁等特殊情形，企业可享受递延纳税等优惠政策。例如，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度进行汇总清算。

三、土地增值税

- 免征情况：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因此，小微企业厂房拆迁补偿款1000万一般无需缴纳土地增值税。

四、其他税种

- 印花税：若厂房拆迁补偿协议未明确列举为应税项目，则可能不需单独就补偿协议缴纳印花税。但若涉及新购房产或土地使用权的权属变更登记，则需按规定缴纳印花税。

- 契税：若企业使用拆迁补偿款购置新的房产或土地使用权，需按当地规定的税率缴纳契税。

三、开发商开发安置房税收政策

关于开发商开发安置房的税收政策，主要涉及增值税、土地增值税、企业所得税、契税以及印花税等多个税种，具体政策如下：

1. 征税依据：根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2），房地产开发企业以自行开发的房产用于回迁安置，应按照视同销售不动产缴纳增值税。

2. 计税方法：

- 销售额确定：销售额按同类房屋的市场价格或组成计税价格计算。若无法取得市场价格，可参照成本加成法核定。

- 税率适用：一般纳税人适用9%的税率；小规模纳税人适用5%的征收率。

1. 征税范围：回迁安置房属于“转让国有土地使用权及地上建筑物”范畴，需缴纳土地增值税。

2. 计算逻辑：

- 收入确认：视同销售收入按同类房屋市场价格计入收入总额。

- 扣除项目：包括取得土地使用权支付的金额、开发成本、开发费用、相关税费及加计扣除。

- 应纳税额计算：增值额=视同销售收入-扣除项目金额；应纳税额=增值额×适用税率-速算扣除数。

1. 收入确认：回迁安置房按公允价值确认为销售收入，同时增加存货成本。

2. 税务处理：

- 开发产品转为自用或对外捐赠时，需视同销售确认收入并结转成本。

- 企业所得税税率为25%。

- 被拆迁人：被拆迁人因回迁取得的房产免征契税。

- 房地产开发企业：房企承受原土地使用权可能需缴纳契税。

- 签订产权转移书据时需按0.05%贴花。

1. 政策差异：部分地区对棚户区改造等特定项目提供税收减免优惠，需结合当地政策执行。

2. 专业咨询：由于税收政策复杂且可能因地区而异，建议开发商在进行安置房开发时，提前与税务机关沟通，并必要时聘请第三方机构协助，以确保合规并降低税负。

开发商在开发安置房时，应全面考虑各税种的政策规定，合理进行税务筹划，以确保税务合规并优化税负。

四、企业政策性搬迁后及注销的涉税

企业政策性搬迁及注销过程中涉及的税务问题主要包括搬迁补偿的税务处理、搬迁后的税务登记，以及企业注销后的税务事项。

在企业政策性搬迁过程中，可能涉及的税种包括企业所得税、增值税和土地增值税。其中，企业所得税是需要缴纳的。在营改增之后，增值税通常不收取。若搬迁是因国家建设需要而进行的，根据《土地增值税暂行条例》第八条，因国家建设需要依法征收、收回的房地产，可以免征土地增值税。

企业搬迁后，如果需要办理不动产登记证，应依据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，提交相关材料，包括登记申请书、身份证明材料、不动产权属来源证明材料等。如果搬迁导致不动产灭失，则无法办理不动产登记证。

企业注销前，应依法进行清算，并依据《市场主体登记管理条例》第三十二条，自清算结束之日起30日内向登记机关申请注销登记。在企业注销后，如果发现存在偷税漏税行为，税务机关将依法追缴未缴或少缴的税款及滞纳金，并处以相应罚款。依据《税收征收管理法》第六十三条，对偷税行为，税务机关可追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，还将依法追究刑事责任。

企业在政策性搬迁及注销过程中，应严格遵守相关税收法规，确保税务处理的合规性，以避免可能的法律风险。

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内容来源参考：头条-小微企业厂房拆迁1000万交多少税费,开发商开发安置房税收政策

内容审核：吴琨律师

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