拆迁房做外墙保温吗,业主私自加装楼房外墙保温层违法吗

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一、业主私自加装楼房外墙保温层违法吗

业主私自加装楼房外墙保温层是否违法，需要从多个法律维度进行分析。

一、违反建筑物区分所有权的规定

1. 共有部分的处分：

- 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼房外墙作为建筑物的共有部分，未经其他业主同意，单一业主无权擅自进行改造或加装。

2. 权利行使的限制：

- 依据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。私自加装外墙保温层可能涉及对建筑物结构的改动，若未经专业评估和设计，可能危及建筑安全，损害其他业主利益。

二、违反城乡规划法的规定

1. 规划许可的必要性：

- 根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物等工程建设的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。私自加装外墙保温层属于对建筑物的改造，应履行规划许可手续。

2. 违建的认定与处罚：

- 依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证或未按规划许可证规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正并处以罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除或没收实物及违法收入，并可处建设工程造价一定比例的罚款。

三、违反物业管理条例的规定

1. 物业企业的职责：

- 根据《物业管理条例》第四十五条，物业服务企业对物业管理区域内违反物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为有制止义务，并及时向行政管理部门报告。业主私自加装外墙保温层，物业服务企业有权制止并向相关部门报告。

2. 业主义务：

- 依据《物业管理条例》第五十二条，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。私自加装外墙保温层未履行告知义务，违反了小区的管理规约。

业主私自加装楼房外墙保温层是违法的，该行为侵犯了其他业主的共有权利，可能危及建筑物的安全，且未履行相关的规划许可和告知义务。因此，业主在进行此类改造前，应咨询相关部门，办理合法的审批手续，确保改造活动的合法性。

二、房屋外墙自已保温的算建筑面积吗为什么

房屋外墙保温层面积一般会计入建筑面积。以下是详细解释：

1. 《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）：自2023年3月1日起，建筑工程建筑面积应按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算。围护结构包括墙体（柱）、门、窗、幕墙等，外墙保温层属于围护结构的一部分，其面积需计入建筑面积。

2. 《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013：明确规定建筑面积包含建筑物外墙作为围护结构的面积，外墙外保温层按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。

1. 保温层计算规则：外墙保温层的面积按保温材料的水平截面积计算，无论保温层厚度如何，均需全额计入建筑面积。例如，若某楼层外墙保温层水平截面积为100平方米，则该层建筑面积需增加100平方米。

2. 不计算建筑面积的情形：勒脚、附墙柱、垛、台阶、装饰性幕墙等部分不计算建筑面积，但外墙抹灰、装饰面、镶贴块料面层等需计入。保温层不属于上述例外情形，因此必须计入。

1. 对购房者的影响：建筑面积是计算房屋总价的核心依据，外墙保温层计入建筑面积意味着购房者需为保温部分支付房款。购房者应要求开发商提供详细的建筑面积构成说明，避免权益受损。

2. 对开发商的要求：开发商需严格按照规范计算建筑面积，确保销售面积与实际面积一致。违规操作可能面临行政处罚或合同纠纷。

3. 公摊面积的区分：外墙保温层面积计入建筑面积，但不直接增加公摊面积。公摊面积仅包括电梯井、楼梯间等公共区域，与外墙保温层无关。

三、房产测绘规范外墙保温算不算房产面积

房产测绘规范中，外墙保温是否算入房产面积需视情况而定。以下是对此问题的详细分析：

1. 保温层计入面积的条件：根据《房产测量规范》的相关规定，当保温层设计用途为永久性保温、保温层与墙体结合紧密且设计上明确保温层为墙体不可分割的一部分时，保温层水平投影面积应全部计入房产建筑面积。例如，外墙外保温系统若采用符合标准的保温材料，且与墙体形成固定连接，其保温层厚度所对应的面积需纳入房产测绘范围。

2. 保温层不计入面积的情形：若保温层为临时性结构（如可拆卸保温板）、未与墙体形成永久性连接，或设计文件中未明确其作为墙体组成部分，则保温层面积不计入房产建筑面积。若保温层仅覆盖部分墙面（如局部装饰性保温），其面积需按实际覆盖范围折算后计入。

1. 外墙外保温系统：此类保温层通常与墙体同步施工，形成复合墙体结构。根据规范要求，其面积计算需以保温层外表面为基准，将保温层厚度对应的水平投影面积全部计入房产面积。例如，采用聚苯板外墙外保温系统时，若保温层厚度为50mm，则该厚度对应的墙面面积需纳入测绘结果。

2. 内墙保温层：若内墙保温层设计为永久性结构（如采用轻钢龙骨石膏板内填保温材料），且与内墙形成固定连接，其面积计算需以保温层内表面为基准，将保温层厚度对应的水平投影面积计入房产面积。但需注意，若内墙保温层为业主自行加装且未改变房屋主体结构，其面积可能不计入房产测绘范围。

1. 共有部位保温层：对于建筑物共有部位（如楼梯间、电梯井外墙）的保温层，其面积计算需按共有部位分摊规则处理。即保温层面积先按各户套内建筑面积比例分摊至共有部位，再计入各户房产面积。

2. 争议解决机制：若业主与开发商或物业对保温层面积计算存在争议，可依据《房产测量规范》委托具有资质的测绘机构进行复测，或通过司法途径解决争议。

四、住建部关于房产测量中外墙保温面积

住建部对于房产测量中外墙保温面积的规定，主要涉及外墙保温层是否计入建筑面积的计算。以下是对此问题的详细解答：

1. 保温层计入建筑面积：根据相关规定，外墙保温层通常应计入建筑面积。这是因为保温层作为建筑物外围护结构的一部分，对建筑物的保温、隔热性能起着重要作用，且其面积大小直接影响建筑物的整体规模和能耗。

2. 计算方式：外墙保温层的建筑面积计算，一般按照保温材料的外边线进行计算。这意味着，保温层的厚度将直接影响建筑面积的数值。

1. 《建筑工程建筑面积计算规范》：该规范明确规定了建筑面积的计算方法，包括外墙保温层的计算。根据规范要求，外墙保温层应计入建筑面积，且计算时应以保温材料的外边线为准。

2. 地方性规定：部分地区可能根据当地实际情况，制定了更为详细的外墙保温层建筑面积计算规定。这些规定通常与国家标准保持一致，但在具体细节上可能有所差异。因此，在实际操作中，还需结合当地的具体规定进行计算。

1. 设计阶段：在建筑设计阶段，应充分考虑外墙保温层的厚度和面积，确保其符合相关规范和标准要求。同时，在设计图纸中应明确标注保温层的厚度和计算方式，以便后续施工和验收。

2. 施工阶段：在施工过程中，应严格按照设计图纸和规范要求进行保温层的施工和验收。确保保温层的厚度、材质和施工质量符合设计要求，避免出现质量问题或安全隐患。

3. 面积计算与争议处理：在计算建筑面积时，应准确测量保温层的面积，并按照规范要求进行计算。如出现争议或纠纷，可依据相关法律法规和规范要求进行协商解决或寻求法律途径解决。

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内容来源参考：头条-房屋外墙自已保温的算建筑面积吗为什么,房产测绘规范外墙保温算不算房产面积

内容审核：郭一卒律师

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