拆迁房转让增值税,拆迁安置房出售是否需要交增值税呢

拆迁房转让增值税,拆迁安置房出售是否需要交增值税呢,拆迁补偿房屋增值税

一、拆迁安置房出售是否需要交增值税呢

拆迁安置房出售是否需要交增值税，需根据具体情况判断。以下是对此问题的详细分析：

一、房地产开发企业销售拆迁安置房

1. 计税原理：房地产开发企业以自己名义立项并建设的拆迁安置房，在交付给被拆迁人时，构成销售不动产行为，需依法缴纳增值税。

2. 计税方式：

- 一般计税方法：适用于一般纳税人销售自行开发的房地产项目。销售额计算公式为：（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1 + 9%），再乘以适用税率9%计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税额后得出应缴纳的增值税额。

- 简易计税方法：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，或小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，可选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。

二、被拆迁人转让拆迁安置房

1. 初次取得不征税：被拆迁人因拆迁补偿而获得的拆迁安置房，不属于增值税应税行为，不缴纳增值税。

2. 转让时视情况征税：

- 非一线城市：个人将购买不足2年的住房对外销售，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。

- 一线城市（北京、上海、广州、深圳）：购买不足2年的住房对外销售，按5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按5%的征收率缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，免征增值税。

三、特殊情况与法规依据

- 特殊情况下，如安置房征税方式有调整，需具体参考当地税务部门的解释和执行情况。

- 相关法规依据主要包括《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则，这些文件中对不动产销售的增值税政策有详细规定。

二、拆迁安置房不收增值税

拆迁安置房是否需要缴纳增值税，需根据具体情况判断。以下是对此问题的详细分析：

一、被拆迁人初次取得拆迁安置房

- 不缴纳增值税：被拆迁人因房屋被征收而获得的拆迁安置房，不属于增值税应税行为，因此不缴纳增值税。这是基于政府的征收拆迁行为，而非市场交易意义上的买卖行为。

二、房地产开发企业销售拆迁安置房

- 需缴纳增值税：房地产开发企业以自己名义立项并开发拆迁安置房，向被拆迁业主无偿转让回迁安置房所有权时，应视同销售不动产征收增值税。

- 计税方式：销售额的确定方法包括按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法时按9%税率计算销项税额；选择简易计税方法时按5%征收率计算应纳税额。

三、转让拆迁安置房

- 个人转让：个人将购买不足2年的住房（包括拆迁安置房）对外销售的，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区免征增值税，在这些一线城市内，非普通住房需以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，普通住房则免征增值税。

- 单位转让：单位销售自行开发的房地产项目（含拆迁安置房），适用一般计税方法时按9%税率计算销项税额；选择简易计税方法时按5%征收率计算应纳税额。

三、安置房是否缴纳增值税

安置房是否需要缴纳增值税，需根据具体情况判断，主要分为房地产开发企业与被拆迁居民两种情况。

一、房地产开发企业

1. 视同销售处理：房地产开发企业以其建造的商品房进行安置时，需视同销售处理，缴纳增值税。销售额的确定，优先按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；无同类销售时，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2. 扣除项目：安置用房对应的成本、相关税费等可作为扣除项目，在计算增值税时从收入中扣除。

二、被拆迁居民

1. 初次取得免征：被拆迁居民因房屋拆迁取得安置房，属于房屋产权调换补偿形式，并非销售行为，因此不需要缴纳增值税。这是基于政府的征收拆迁行为，而非市场交易意义上的买卖行为。

2. 转让需视情况缴纳：若被拆迁居民后续转让安置房，则需根据持有时间和房屋类型缴纳增值税。个人将购买不足2年的住房（包括拆迁安置房）对外销售的，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，在部分地区免征增值税，一线城市非普通住房需以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，普通住房则免征增值税。

三、特殊情况

部分地区如安徽省，对保障性质的住房（包括棚户区改造安置住房、城中村改造安置住房等）实行增值税预征率为0%的政策。

四、安置房是否缴纳增值税

安置房是否需要缴纳增值税，需根据具体情况判断，主要分为房地产开发企业与被拆迁居民两种情况。

一、房地产开发企业

1. 视同销售处理：房地产开发企业以其建造的商品房进行安置时，需视同销售处理，缴纳增值税。销售额的确定，优先按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；无同类销售时，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2. 扣除项目：安置用房对应的成本、相关税费等可作为扣除项目，在计算增值税时从收入中扣除。

二、被拆迁居民

1. 初次取得免征：被拆迁居民因房屋拆迁取得安置房，属于房屋产权调换补偿形式，并非销售行为，因此不需要缴纳增值税。这是基于政府的征收拆迁行为，而非市场交易意义上的买卖行为。

2. 转让需视情况缴纳：若被拆迁居民后续转让安置房，则需根据持有时间和房屋类型缴纳增值税。个人将购买不足2年的住房（包括拆迁安置房）对外销售的，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，在部分地区免征增值税，一线城市非普通住房需以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，普通住房则免征增值税。

三、特殊情况

部分地区如安徽省，对保障性质的住房（包括棚户区改造安置住房、城中村改造安置住房等）实行增值税预征率为0%的政策。

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内容来源参考：头条-拆迁安置房不收增值税,安置房是否缴纳增值税

内容审核：李群杰律师

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