周雷律师
经开区2022拆迁名单,国税发 2022 31号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法,经开区拆迁规划
一、国税发 2022 31号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）是房地产开发经营企业所得税处理的重要依据。以下是对该通知核心内容的解读：
1）适用范围该通知适用于中国境内所有从事房地产开发经营业务的企业，包括进行土地开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品的企业。
2）收入税务处理1. 开发产品销售收入：包括销售过程中取得的全部价款，如现金、现金等价物及其他经济利益。企业代收的基金、费用和附加，若纳入产品价内或由企业开具发票，也应确认为销售收入。
2. 收入确认原则：根据销售方式的不同，收入确认时间点也有所差异。如一次性全额收款在实际收讫或取得索取凭据之日确认；分期收款按合同约定的价款和付款日确认；银行按揭按合同约定的价款确定，首付款在实际收到日确认，余款在转账之日确认。
3. 预售收入处理：未完工开发产品取得的收入，按预计计税毛利率分季（或月）计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。完工后，及时结算计税成本并调整实际毛利额与预计毛利额的差额。
3）成本与费用扣除1. 开发产品计税成本：包括土地征用费、前期工程费、建筑安装工程费等各项费用，需按制造成本法进行计量与核算。
2. 期间费用与税金扣除：期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
3. 维修费用：对未出售的开发产品和已售产品的日常维护费用，准予在当期据实扣除。
4）计税成本核算方法采用制造成本法，直接成本和能分清对象的间接成本直接计入，共同成本和不能分清的按受益和配比原则分配。开发产品完工后，企业应在汇算清缴前选择计税成本核算终止日，不得滞后。
二、从2022年4月1日起 小规模纳税人开具普通发票的税率已从1 调整为0
从2022年4月1日起，小规模纳税人开具普通发票的税率并非从1%调整为0%，而是享受免征增值税政策，税率栏应选择“免税”。以下是对此问题的详细分析：
1）政策背景与依据1. 免税政策：根据相关政策，自2022年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税。这一政策旨在支持小微企业发展，减轻其税收负担。
2. 政策依据：该政策依据财政部、税务总局发布的相关公告执行，明确了小规模纳税人在特定期间内的税收优惠政策。
2）税率变化与开票操作1. 税率变化：在2022年4月1日前，小规模纳税人开具适用3%征收率业务的增值税普通发票时，税率栏通常选择1%（根据阶段性减税政策）。而自2022年4月1日起，税率栏应选择“免税”。
2. 开票操作：小规模纳税人在开具免税普通发票时，需使用增值税发票税控开票软件，在商品编码设置中选定对应商品或服务，并在税率栏下拉菜单中选择“免税”，之后填写完整发票信息并打印。
3）特殊情况与注意事项1. 专票开具：若小规模纳税人自愿放弃免税政策，选择开具增值税专用发票，则应按照3%的征收率开具，并承担相应的增值税缴纳义务。
2. 政策时效性：税收政策具有时效性，可能会随时间发生变化。因此，小规模纳税人在实际操作前，应务必咨询当地税务部门或专业税务顾问，以获取最准确的信息和指导。
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内容来源参考：头条-从2022年4月1日起 小规模纳税人开具普通发票的税率已从1 调整为0,
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