李小乐律师
毕业于北京大学法律硕士，2007年取得律师执业资格，2008年从事律师实务工作至今，现为北京在明律所资深律师。
存量房子拆迁怎么办,政府收商品房变安置房已购业主怎么办,存量房和动迁房的区别
一、政府收商品房变安置房已购业主怎么办
政府将商品房变为安置房，对于已购业主而言，主要涉及的是其合法权益的保护问题。以下是对此问题的详细分析：
1）政府行为是否构成欺诈1. 根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条和第一百四十九条，如果政府在将商品房变为安置房的过程中，存在欺诈行为，使已购业主在违背真实意思的情况下接受了这一变更，那么已购业主有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销该变更行为。
2. 欺诈的认定需满足两个要件：一是必须有欺诈的故意，即政府明知自己告知的情况是虚假的且会使业主陷于错误认识；二是须有欺诈行为，即政府将其欺诈故意表现于外部，导致业主基于错误认识而做出意思表示。
2）已购业主的权益保护1. 如果政府行为被认定为欺诈，已购业主可以要求退房，并要求政府或开发商承担因此造成的损失，包括购房款、利息、税费等。
2. 已购业主也可以选择继续履行合同，但要求政府或开发商对商品房变为安置房所带来的价值减损进行补偿。
3）法律途径1. 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条，已购业主如果认为自己的合法权益受到侵害，可以向人民法院提起诉讼，要求政府或开发商承担相应的法律责任。
2. 在提起诉讼前，已购业主应收集相关证据，如购房合同、政府公告、安置方案等，以证明自己的主张。
政府将商品房变为安置房，对于已购业主而言，如果认为自己的合法权益受到侵害，可以通过法律途径进行维权。在维权过程中，应充分了解相关法律法规，明确自己的权益和诉求，并收集相关证据以支持自己的主张。
二、政府收购存量商品房用于拆迁安置 是否缴纳契税
政府收购存量商品房用于拆迁安置需要缴纳契税，具体依据《中华人民共和国契税法》及相关规定确定。
1）政府收购存量商品房用于拆迁安置属于契税征税范围《中华人民共和国契税法》第三条规定契税税率为百分之三至百分之五，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府确定。政府作为收购方，在收购存量商品房用于拆迁安置时，实质上是取得了房屋的所有权，属于契税的征税对象，即在我国境内转移土地、房屋权属的行为。
1. 契税的纳税义务人
根据契税法规定，凡在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。政府作为收购方，在收购过程中取得了房屋的所有权，因此成为契税的纳税义务人。
2. 契税的征税范围
契税法规定的征税范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖、赠与和交换等。政府收购存量商品房用于拆迁安置，属于房屋买卖或交换的范畴，因此应缴纳契税。
3. 契税的税率与计算
契税的具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在3%至5%的税率幅度内提出。政府收购存量商品房时，应依据当地人民政府确定的税率计算应纳税额，即按照计税依据乘以具体适用税率。
2）政府收购存量商品房用于拆迁安置的契税处理1. 契税的缴纳
政府作为契税的纳税义务人，在收购存量商品房用于拆迁安置时，需按照当地人民政府确定的契税税率计算并缴纳契税。这体现了契税的法定性，即契税的缴纳是基于法律规定而进行的。
2. 与其他税费的区分
政府收购存量商品房过程中，除契税外，还可能涉及其他税费，如增值税、印花税等。但契税的缴纳是基于房屋权属的转移，与其他税费有明确的区分。
3. 契税的优惠政策
虽然契税法规定了契税的征税范围和税率，但并未直接提及政府收购存量商品房用于拆迁安置的优惠政策。在实际操作中，政府可能会根据具体情况和当地政策给予一定的税收优惠或减免。
政府收购存量商品房用于拆迁安置属于契税的征税范围，应依据《中华人民共和国契税法》及相关规定缴纳契税。契税的缴纳是基于房屋权属的转移而进行的，体现了契税的法定性和强制性。同时，政府在实际操作中可能会根据具体情况和当地政策给予一定的税收优惠或减免。
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