刘德凤,女,1979年出生,2009年,通过司法考试,11年取得律师证,2011年至2016年,专注于民商事、房地产领域案件。2016年至今一直致力于土地征收、房屋等拆迁类案件。执业十余年在以上领域均取得了令人瞩目的成绩,刘德凤律师现在为北京在明律师事务所拆迁律师团督导律师、中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员。
关于“明年起农村统一拆迁”的问题,需要明确的是,拆迁工作并非随意进行,而是在遵循相关法律法规的前提下,由政府根据实际需要进行的。农村拆迁涉及到的问题较为复杂,包括拆迁补偿、安置方式、拆迁流程等多个方面。以下是对这些问题的详细解答:
1)拆迁补偿根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条至第十九条的规定,被征收人可以获得以下补偿:
1. 被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
2. 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。
3. 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
如果被征收人符合住房保障条件,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。
2)安置方式农村拆迁安置方式主要包括货币补偿和房屋安置两种。货币补偿主要是对被征收房屋的价值进行补偿,被征收人可以选择用补偿款购买房屋。房屋安置则是政府提供安置房给被征收人居住。具体的安置方式由被征收人自主选择。
3)拆迁流程农村拆迁流程一般包括以下步骤:
1. 调查核实:拆迁人收到征地批文后,首先要到派出所、房管站抄录征地范围内的常住人口以及全部房产情况,按表格逐一登记,并上门大量核实。
2. 逐户走访:拆迁人应成立拆迁小组,对被拆迁人逐户走访,全面进行宣传接触,了解被拆迁人的拆迁安置愿望。
3. 编制拆迁计划:根据调查核实的情况以及国家、地方有关拆迁的法律规定,及时编制拆迁计划和拆迁方案,确定拆迁时间、拆迁步骤和拆迁形式。
4. 申请拆迁:拆迁人持有关的国家批文、拆迁计划和拆迁方案,向当地拆迁主管部门提出申请。经申查批准并领到拆迁许可证后,方可进行拆迁。
5. 发出拆迁公告:拆迁许可证一经批准发放,拆迁主管机关应将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告或其他形式予以公布,同时应作好房屋拆迁的宣传、解释工作。
6. 签订协议:在公告规定的时限内,拆迁人与被拆迁人应按国家和本地区关于安置、补偿的有关规定在自愿、有偿的基础上签订协议书。
7. 实施拆迁:被拆迁人搬迁后,拆迁人应及时在批准的拆迁范围和期限内实施拆迁。
需要强调的是,农村拆迁必须遵循法律法规的规定,确保被征收人的合法权益得到保障。在实际操作中,政府应当与被征收人进行充分沟通,听取被征收人的意见和建议,确保拆迁工作的顺利进行。
整村搬迁的国家政策规定主要涵盖适用情形、补偿政策、后续扶持及实施原则与要求,以下是对这些规定的详细解读:
一、适用情形
1. 生态保护:依据《全国生态保护“十三五”规划纲要》,对居住在自然保护区核心区、缓冲区、生态环境脆弱区及重要生态功能区的居民,实施易地扶贫搬迁或生态移民。
2. 扶贫开发:根据《“十三五”易地扶贫搬迁工作方案》,针对“一方水土养不起一方人”的贫困地区,通过整村搬迁帮助建档立卡贫困人口脱贫。
3. 大型工程建设:因水库、铁路、公路等国家重大基础设施建设需要,涉及村庄将进行整村搬迁,如依据《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》进行的水利水电建设移民搬迁。
二、补偿政策
1. 住房安置补偿:包括货币补偿和产权调换两种方式。货币补偿根据房屋面积、结构、成新等因素,按市场评估价格给予;产权调换则是政府统一建设安置小区,按置换比例提供新房。
2. 土地补偿:征收耕地时,补偿费用包括土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费,具体标准依据法律规定和地方实际情况确定。
3. 其他补偿:包括搬迁补助费、停产停业损失补偿等,用于补偿搬迁产生的费用和经营性用房的损失。
三、后续扶持政策
1. 就业扶持:组织职业技能培训,提高就业能力;通过招商引资、发展产业园区等方式提供更多就业岗位。
2. 社会保障:将搬迁群众纳入当地社会保障体系,享受养老保险、医疗保险等;符合低保条件的家庭及时纳入最低生活保障范围。
3. 教育扶持:保障搬迁家庭子女就近入学,改善学校教学条件;对家庭经济困难学生给予资助政策。
四、实施原则与要求
1. 遵循法律法规:确保拆迁行为的合法性和正当性,严格依法进行征地拆迁工作。
2. 合理补偿与安置:提供合理的补偿和安置方案,满足被拆迁人的生活需求和未来发展。
3. 公开透明:及时公布拆迁范围、补偿标准、安置方案等信息,接受社会监督。
富昌屯村拆迁中的居民安置方案通常包含多种方式,具体如下:
1)货币补偿安置1. 定义与操作:拆迁方根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积及成新率等因素,评估房屋价值,并一次性支付给被拆迁人。
2. 补偿内容:涵盖房屋价值补偿、宅基地使用权补偿、搬迁与临时安置费,以及停产停业损失(如适用)。
2)产权调换安置1. 定义与操作:拆迁方提供新房或二手房与被拆迁房屋进行产权置换,双方根据房屋评估价结算差价。
2. 安置房屋类型:包括安置房小区和经济适用房,满足不同居民的居住需求。
3. 面积标准:通常按被拆迁房屋建筑面积的一定比例进行调换,如1:1.2,超出或不足部分按市场价格处理。
3)结合型安置1. 定义与操作:结合货币补偿与产权调换两种方式,根据被拆迁人的实际情况和需求,部分采用货币安置,部分采用产权调换。
2. 特点:既能满足短期内的资金需求,又能保障长期的居住权益,更加灵活和个性化。
4)重新安排宅基地建房安置1. 适用情况:适用于农村地区,土地资源充足,能满足重新分配宅基地的需求。
2. 安置流程:包括选址、审批和建房等步骤,政府可能提供补贴或技术指导。
5)社会保障安置1. 定义与操作:针对特殊困难群体,政府提供额外社会保障措施,如安排公租房、提供生活补助等。
2. 目的:确保特殊困难群体的基本生活不受拆迁影响,体现社会公平与关怀。
原址原建拆旧建新政策因房屋类型(农村房屋或老旧小区)及地区差异而有所不同,但均需遵循严格的法律程序和规划要求。以下是对该政策的详细解读:
一、农村房屋原址原建拆旧建新政策
1. 申请条件:
- 一户一宅原则:农村村民一户只能拥有一处宅基地,且面积不得超过规定标准。
- 宅基地权属清晰:申请人必须对拟原拆原建的宅基地拥有合法使用权,无权属纠纷。
- 符合规划:原拆原建必须符合当地乡村规划和土地利用规划,不得擅自改变土地用途。
2. 申请流程:
- 提出申请:村民向村委会提交原拆原建申请及相关材料。
- 村组审核与公示:村委会初步审核后公示,征求村民意见。
- 乡镇审批:公示无异议后,报送乡镇政府审批,核发相关证件。
3. 建设标准:
- 面积限制:房屋占地面积和建筑面积不得超过当地规定标准。
- 建筑高度与风貌:部分地区对房屋高度有限制,要求与当地乡村特色相协调。
- 安全标准:新建房屋必须满足抗震、防火等安全要求。
二、老旧小区原址原建拆旧建新政策
1. 法律政策依据:
- 《中华人民共和国民法典》:明确了业主共同决定事项的程序,改建、重建建筑物需经专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
- 《中华人民共和国城乡规划法》:规定了城乡规划的制定与实施,老旧小区原拆原建必须符合城乡规划要求。
2. 实施条件:
- 建筑状况:老旧小区房屋建筑结构老化、安全隐患严重,或基础设施和公共服务设施严重不足。
- 居民意愿:需广泛征求居民意见,得到绝大多数居民的支持和同意。
- 历史文化保护:对于具有历史价值、文化特色的建筑或街区,应采取保护措施。
3. 一般流程:
- 项目发起与意愿征集:由政府相关部门或业主委员会发起项目,征求居民意见。
- 规划设计与审批:编制规划设计方案,办理项目立项、建设用地规划许可等审批手续。
- 拆迁补偿与安置:与居民签订拆迁安置补偿协议,确保居民得到合理补偿和妥善安置。
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内容来源参考:头条-整村搬迁的国家政策规定,富昌屯村拆迁中的居民安置方案有哪些
内容审核:刘德凤律师
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来电会被问四样:房子在哪个市县、到了哪个阶段、手里有什么文书、离法定期限还有多久;按这四样说清楚,就能先拿到一个方向性判断。
评估价是补偿的底盘,选择权在被征收人手里:先协商选定,谈不下来再走多数决定或随机选定,具体办法由省级规定,内定的可主张程序违法。
征收范围确定后暂停办理迁入等手续,最长不超过1年;新生儿出生登记、婚嫁迁入、退伍转业、刑满释放等基于人身关系的正当理由一般不受影响。
多数拆迁争议两条路任选:复议60日、诉讼6个月;但2024年施行的新《行政复议法》划出五类须先复议的情形,政府信息公开不予公开的即属其一。
危房鉴定分A、B、C、D四级,只有D级才涉及整体拆除,处理方式还有观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除四档;对结论不服可申请复核鉴定。
一户一宅是分配原则,但继承、历史形成的多宅不当然无偿收回;来源合法的每处都该单独算账,最忌讳打包签一个总数,让合法的跟着被压价。
公房承租人不是产权人,但各地政策普遍把承租人列为安置补偿对象,常见处理有先房改后补偿、直接货币补偿或安置房、产权调换后继续承租三种。
城里人买宅基地房的买卖合同原则上无效,拆迁补偿的法定对象仍是原房主;但法院通常按双方过错、居住年限与翻建装修投入分配补偿利益。
社会稳定风险评估和补偿方案公开征求意见等均属于国有土地上房屋征收决定作出的前置程序,是征收决定合法的前提和保障。日前,北京在明律师事务所的张勇律师在辽宁省s市代理的案件中,道路建设项目的房屋都拆得差不多了,房屋征收决定作出时的种种漏洞却被一一揭露出来……那么,省政府将会对由新设立的管理委员会作出的这份房屋征收决定作何评价呢?在明律师又是抓住了其中哪些重要的违法点才致使其的合法性被彻底否定呢?案件结果:确认被申请人管理委员会于2025年12月作出的2号《房屋征收决定》违法。
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