农村拆迁商业用地认定,城镇村范围内的耕地是建设用地吗

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一、城镇村范围内的耕地是建设用地吗

城镇村范围内的耕地并不直接等同于建设用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，国家实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。其中，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地则是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

1. 土地分类与用途：

- 农用地：主要用于农业生产，包括耕地等。

- 建设用地：用于建造建筑物、构筑物，有明确的城市建设或项目开发目的。

- 未利用地：除农用地和建设用地以外的土地。

2. 耕地转为建设用地的程序：

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

- 永久基本农田转为建设用地的，需由国务院批准。

- 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，也需按程序批准。

3. 耕地保护：

- 国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，以控制建设用地总量，保护耕地资源。

城镇村范围内的耕地在未经法定程序批准前，不属于建设用地。任何单位和个人使用土地，必须严格按照土地利用总体规划确定的用途进行，不得擅自改变土地用途。

二、农村集体经营性建设用地入市管理办法

农村集体经营性建设用地入市管理办法主要依据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例的相关规定进行。以下是对该管理办法的详细阐述：

农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式进入土地市场交易的行为。具体而言，它涉及土地利用总体规划划定为建设用地、详细规划确定为工业仓储、商业服务业、租赁式住宅等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，由土地所有权人通过出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易。

1. 入市条件

- 符合所在地市县总体规划、详细规划或村庄规划、相关产业规划以及环保要求；

- 土地权属清晰，不存在权属争议；

- 地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经土地所有权人书面同意随土地一同入市流转；

- 未被司法机关、行政机关限制土地权利；

- 法律法规规定的其他条件。

2. 入市程序

- 土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市、县人民政府自然资源主管部门应提出规划条件；

- 土地所有权人编制出让、出租方案，并报市、县人民政府审批；

- 市、县人民政府认为方案不符合规划条件或产业准入等要求的，应提出修改意见；

- 土地所有权人按市、县人民政府意见修改后，方案载明宗地的土地界址、面积、用途等内容。

1. 使用管理

- 集体建设用地使用权人应严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；

- 集体建设用地使用权的最高年限、登记等，参照同类用途的国有建设用地执行。

2. 监督与保障

- 政府应维护土地管理秩序，确保集体经营性建设用地入市活动的合法性与规范性；

- 对于违反规定的行为，如侵犯农村村民宅基地权益等，将依法责令改正、赔偿损失并给予相应处分。

农村集体经营性建设用地入市管理办法是一个涉及多个环节和部门的复杂过程，需要严格遵守相关法律法规和政策要求，确保入市活动的合法、有序进行。同时，政府也应加强监督与管理，保障土地市场的健康发展。

三、郫县农村集体经营性建设用地入市规定

农村集体经营性建设用地入市是指农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式进入土地市场交易的行为。具体来讲，它涉及的是土地利用总体规划划定为建设用地、详细规划确定为工业仓储、商业服务业、租赁式住宅等经营性用途（符合规划），并经依法登记的集体建设用地（权属清晰），由土地所有权人（集体民主表决）通过出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易。

1. 入市条件与规定

- 根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条，土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市、县人民政府自然资源主管部门应提出规划条件，明确土地界址、面积、用途等。

- 集体经营性建设用地入市需符合所在地市县总体规划、详细规划或村庄规划、相关产业规划以及环保要求，土地权属需清晰无争议，且地上建筑物等需补偿完毕或同意随土地一同入市流转。

2. 入市流程

- 土地所有权人需依据规划条件等编制出让、出租方案，并依照《土地管理法》的相关规定，由本集体经济组织形成书面意见，提前报市、县人民政府。

- 市、县人民政府对方案进行审查，不符合要求的提出修改意见，土地所有权人需按意见修改。

- 入市方案应载明土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入、生态环境保护要求、使用期限等内容。

3. 入市后的管理与保障

- 集体经营性建设用地使用权人需严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

- 集体建设用地使用权的最高年限、登记等，参照同类用途的国有建设用地执行。

- 为维护土地管理秩序，政府将加强对集体经营性建设用地入市后的监管，确保土地使用的合法性和规范性。

农村集体经营性建设用地入市是一个复杂而严谨的过程，它涉及多个环节和多个政府部门的参与。通过明确入市条件、规范入市流程以及加强入市后的管理与保障，可以确保农村集体经营性建设用地入市的顺利进行，同时保障土地所有权人和使用权人的合法权益。

四、集体土地上的房屋买卖的法律规定

集体土地上的房屋买卖受到严格的法律规定。总体来说，此类房屋只能在集体成员内部进行转让、置换，不能向非本集体成员的第三人转让或出售，且买卖行为仅限于房屋本身，土地使用权无法购买，只能拥有使用权。

1. 依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。这表明，农村房屋的买卖受到法律限制，且买卖后不能再申请新的宅基地。

2. 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，集体经营性建设用地可以出让、出租等方式交由单位或者个人使用，但必须经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。这并不意味着集体土地上的房屋可以自由买卖，因为该条款主要针对的是集体经营性建设用地，而非宅基地。

1. 买卖对象限制：集体土地上的房屋只能卖给同村或同集体的人，不能上市交易。这是因为农村宅基地等属集体所有的土地上的房屋，村民对土地只享有使用权，没有所有权。因此，将房屋卖给城市居民的行为是不受法律保护的。

2. 买卖程序限制：购买农村房屋时，必须满足上述购买农村房屋的主体要件。同时，房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意；如系共有房屋，必须征得其他共有人同意；应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件；应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵；应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。

在进行集体土地上房屋买卖时，双方应注意遵守相关法律法规，确保交易的合法性和有效性。同时，应谨慎选择交易对象，了解对方的身份和资信情况，以避免可能的纠纷和风险。

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内容来源参考：头条-农村集体经营性建设用地入市管理办法,郫县农村集体经营性建设用地入市规定

内容审核：贾燕丽律师

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