买还原房拆迁房的风险利与弊,还原房和商品房的证有什么不同

买还原房拆迁房的风险利与弊,还原房和商品房的证有什么不同,购买拆迁还建房的弊端

一、还原房和商品房的证有什么不同

还原房（回迁房/还建房）与商品房的房产证在本质上均为房屋所有权的法律凭证，具有同等法律效力，但在具体方面存在差异，具体分析如下：

一、房屋及土地性质

1. 商品房：由开发商通过出让方式取得土地使用权后开发建设，土地性质为出让地，购房者拥有完整产权，可自由交易、抵押。

2. 还原房：土地性质可能为划拨或出让。划拨土地上的还原房在交易时可能需要补缴土地出让金，且部分还原房可能只有集体土地使用证，没有房产证或只有小产权，产权交易受限。

二、取得条件与时间

1. 商品房：购房者与开发商签订购房合同并支付购房款后，满足一定条件（如项目竣工验收合格）即可由开发商协助办理房产证，时间相对明确。

2. 还原房：依据拆迁补偿安置协议或政府安置计划获得，房产证的办理受拆迁安置进度、项目建设进度等多种因素影响，时间滞后且不确定，部分还原房因遗留问题导致办证拖延。

三、证件记载内容及交易限制

1. 商品房：房产证上信息规范统一，包括房屋基本信息及产权人信息，取得房产证后，一般可自由上市交易，流程规范便捷。

2. 还原房：房产证上可能特别注明“回迁房”“安置房”或“还建房”字样，并可能包含拆迁安置相关的特殊信息。交易情况复杂，可能受到持有年限限制，且因土地性质可能为划拨，交易时需额外办理土地出让手续并补缴土地出让金。还原房可能存在共有人，需所有共有人同意方可交易，否则存在风险。部分地区的还原房还可能无法直接办理按揭贷款。

二、拆迁还原房办房产证要缴纳多少钱

拆迁还原房办房产证需要缴纳的费用包括多个方面：

由拆迁人交纳，费用为3元/平方米。

由被拆迁人交纳。其中，住宅的登记费为80元/套。

一本免费，每增加一本收10元。

由被拆迁人交纳，费用为5元/本。

按交易额的1‰计算，交易双方各交50%。

由被拆迁人交纳。住宅按投资额的1.5%交纳；非住宅则按投资额的3%交纳。

拆迁还原房办房产证需要缴纳的费用包括手续费、登记费、房屋所有权证书工本费、证书印花税、合同印花税以及契税。请注意，这些费用可能会因地区差异而有所变化，具体金额还需根据实际情况确定。在办理过程中，建议咨询当地相关部门以获取最准确的信息。

三、还原房办过房产证再过户的手续费怎么收取

还原房办过房产证再过户的手续费收取，主要依据过户方式的不同而有所差异，以下是对买卖、赠与、继承三种过户方式的手续费详细解析：

一、买卖过户

1. 契税：根据房屋面积和购房套数，税率有所不同。首套房90平方米及以下，税率为1%；90平方米以上，税率为1.5%。二套房90平方米及以下，税率为1%；90平方米以上，税率为2%。三套及以上住房，税率为3%。

2. 增值税及附加税：购买不足2年的住房对外销售，按5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，免征增值税（北上广深除外）。附加税通常以增值税税额为计税依据。

3. 个人所得税：能提供房屋原值凭证的，应纳税额=（转让收入-房屋原值-税金及合理费用）×20%；不能提供房屋原值凭证的，应纳税额=住房转让收入×1%（各地比例可能不同）。满五唯一住房免征个人所得税。

4. 印花税：个人销售或购买住房暂免征收印花税。

5. 登记费：住宅类每件80元；非住宅类每件550元。

6. 交易手续费：住宅类一般为每平方米6元，由买卖双方各承担一半。

二、赠与过户

1. 契税：受赠方需按3%-5%的税率缴纳契税，具体税率由当地规定。

2. 印花税：赠与双方均需按0.05%的税率缴纳印花税。

3. 公证费：办理赠与公证需要支付一定的公证费用，收费标准各地不同，一般按房屋评估价值的一定比例收取，通常在1%-2%左右。

4. 登记费：住宅类每件80元；非住宅类每件550元。

三、继承过户

1. 公证费：办理继承公证时，公证机构会按照受益额的一定比例收取公证费，一般在1%-2%左右，具体收费标准因地区而异。

2. 登记费：住宅类每件80元；非住宅类每件550元。

3. 印花税：继承方需按房屋评估价值的0.05%缴纳印花税。

四、还原房85平方过户费总费用大概是多少

还原房85平方过户费总费用因多种因素而异，无法直接给出具体数字，但可以明确费用构成及计算方式。

1. 契税：根据《中华人民共和国契税法》及相关规定，契税的税率取决于购房者是否为首套房及房屋面积。对于85平方米的房屋，若购房者为首套房，则契税税率为1%；若为二套房，则契税税率为3%。计算公式为：应纳税额 = 房屋成交价格 × 契税税率。

2. 增值税及其附加税：增值税的征收主要取决于房产证年限。若房产证未满2年，需按5%的征收率全额缴纳增值税，并附加约0.3%的附加税；若房产证满2年，则通常免征增值税。计算公式为：应纳税额 = 房屋成交总价 × 5.3%（若未满2年）。

3. 个人所得税：个人所得税的计算依据卖方是否提供房屋原值凭证及持有房屋时间。若卖方能提供原值凭证，则按（计税价格 - 房屋原值 - 原契税 - 合理费用）× 20%计算；若不能提供，则按计税价格的1%计算。若房屋满足“满五唯一”条件，则免征个人所得税。

4. 其他费用：包括交易费（一般为3元/平方米）、登记费（个人住房每件80元）、测绘费、权属登记费及取证费等，这些费用根据地区具体规定确定。

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内容来源参考：头条-拆迁还原房办房产证要缴纳多少钱,还原房办过房产证再过户的手续费怎么收取

内容审核：郑森林律师

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