政府拆迁房属于商品房吗,怎么判断房子是拆迁房还是商品

政府拆迁房属于商品房吗,怎么判断房子是拆迁房还是商品,拆迁房属于商品房吗?

一、怎么判断房子是拆迁房还是商品

判断房子是拆迁房还是商品房，主要可以从以下几个方面进行区分：

1. 拆迁房：拆迁房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。这类房屋往往涉及政策性因素，由政府进行安置，不属于商品房范畴。

2. 商品房：商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房子，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房是完全产权，即具有完全的房屋所有权和完全的土地使用权。

1. 拆迁房：拆迁安置房的土地通常是划拨的，很多安置房不是完全产权，即具有完全的房屋所有权，却不一定具有完全的土地使用权。这意味着拆迁房在产权上可能存在一定的限制。

2. 商品房：商品房开发商取得土地是通过土地出让方式，因此商品房是完全产权，包括完全的房屋所有权和土地使用权。购买商品房后，买受人享有该房屋的全部所有权，包括占有、使用、收益、处分。

1. 拆迁房：不少拆迁房都有交易时间限制，规定在几年内不得上市转让。拆迁房的交易还可能受到当地政府相关地方政策的约束。

2. 商品房：商品房没有交易时间的限制，只要是当事人买到的已经办理过登记的现房，就可以上市交易。商品房的交易主要受法律、法规的规范，相对较为自由。

判断房子是拆迁房还是商品房，可以从房屋的定义与性质、土地来源与产权、交易时间与限制等方面进行综合考虑。这些方面的差异是区分拆迁房和商品房的关键所在。法律依据方面，可参见《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，这些法规为拆迁房和商品房的区分提供了法律依据。

二、拆迁户的房子和商品房有什么区别

拆迁户的房子和商品房之间存在显著的区别，主要体现在土地来源、产权、房屋质量、交易限制以及交易时间限制等方面。

拆迁户的房子，即拆迁安置房，其土地通常是通过划拨方式获得的。而商品房的土地则是通过土地出让方式取得，开发商需要支付土地出让金。

拆迁安置房可能并不拥有完全的产权，即虽然拥有完全的房屋所有权，但可能并不具备完全的土地使用权。相对之下，商品房则拥有完全的产权，包括完全的房屋所有权和土地使用权。

由于拆迁安置房的建设利润通常有限，因此其建设质量可能不如商品房。商品房由于市场化运作，开发商为了吸引消费者，往往会在房屋质量上做更多的投入。

许多拆迁安置房在交易时间上存在限制，例如在几年内不得上市转让。而商品房则没有此类限制，购买后即可自由交易。

拆迁安置房的交易除受法律、法规的规范之外，还可能受到当地政府相关的地方政策的约束。这是因为其安置对象是特定的动迁安置户。而商品房的交易则主要受到市场和法律、法规的调节，地方政府政策的约束相对较少。

拆迁户的房子和商品房在土地来源、产权、房屋质量、交易时间以及交易限制等方面都存在明显的差异。

三、回迁房有了房本属于商品房吗

回迁房即便有了房本，也不一定属于商品房，需根据具体情况判断。以下是对此问题的详细分析：

一、概念区分

1. 回迁房：指开发商在征收土地时，为安置被拆迁住户而建造的房屋。其本质是对被拆迁人的一种补偿方式，具有政策性和福利性特点。

2. 商品房：指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售或出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，具有完全产权。

二、法律依据与判断标准

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》：该法规定了商品房的开发建设条件和程序，如房地产开发企业必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地等。回迁房的建设更多基于拆迁安置的需要，在土地取得方式、建设目的等方面可能与商品房开发存在差异。若回迁房已办理商品房的相关手续，特别是缴纳了土地出让金等费用，则可视为商品房；反之，则不属于商品房。

2. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》：此条例规范了国有土地上房屋征收与补偿活动，规定房屋征收部门与被征收人应就补偿方式、补偿金额和支付期限等事项订立补偿协议。回迁房作为产权调换房屋的一种常见形式，其性质是对被拆迁人的补偿安置，与商品房有本质区别。

三、实际交易中的注意事项

即便回迁房取得了房本，在交易时仍需注意其是否已办理商品房的相关手续，特别是土地出让金的缴纳情况。若未办理相关手续或未缴纳土地出让金，则回迁房在交易时可能受到法律限制或禁止。

四、安置房属于什么产权

安置房属于大产权房。

安置房最开始是没有产权的，但业主可以到房管部门办理产权。在办理产权时，需要补缴土地使用金，此后安置房即可转成商品房，与商品房无区别。一般住宅产权年限为70年，所以安置房在取得房产证之后，其产权也为70年。

1. 如果安置房具备房产证和国有土地证，那么其买卖没有限制。

2. 如果安置房只有房产证和集体土地证，则必须是同村的居民之间才可以进行买卖。拆迁安置房若属于小产权房，即土地属于集体土地(或国有划拨土地)，在政府允许之前，该类房产是不允许上市交易的。

3. 某些地方规定，拆迁安置房在满5年后，补缴了土地出让金后，可以变成商品房性质，进而可以上市买卖。但具体实施过程中，要看地方政府当时手头的用地指标情况，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。因此，各地政府执行的政策可能会有所不同，具体应按照当地政府的规定执行。

安置房在补缴土地使用金并办理产权证后，其产权性质与商品房相同，属于大产权房。

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内容来源参考：头条-拆迁户的房子和商品房有什么区别,回迁房有了房本属于商品房吗

内容审核：郑森林律师

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