高华君律师
秉持专业、严谨、负责的执业理念。从事法律工作已逾15年。自2011年执业以来，致力于房地产相关的行政诉讼类及民商事类法律业务，并结合办案实务潜心钻研行政法学、民商法学理论，征地、拆迁类法律业务办案经验丰富，竭力维护被征收人的合法权益。
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一、买复式公寓有房产证吗
买复式公寓是否有房产证，主要取决于公寓的性质和手续是否合法合规。以下是对此问题的详细分析：
1）能办理房产证的复式公寓1. 合法合规建设的复式公寓：若复式公寓的土地性质合法，如住宅用地或商业用地，且开发商具备完整的开发手续，包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等，同时公寓项目通过了相关部门的综合验收，那么购房者完成购房手续并缴纳相关税费后，即可办理房产证。
2. 特定性质的复式公寓：如居住型公寓，土地性质为住宅用地，使用年限70年，建设标准参照普通住宅，水电按民用标准收取，同样在合法合规建设的前提下可办理房产证。
2）难以或无法办理房产证的复式公寓1. 违规建设的复式公寓：若开发商未取得合法建设审批手续，如擅自开工、改变规划设计等，导致公寓项目无法通过竣工验收，那么购房者将无法办理房产证。
2. 土地性质不合法的复式公寓：如非法占用集体土地建设的复式公寓，未经合法土地征收和出让程序，无法办理房产证。这类公寓通常被称为“小产权公寓”，购房者仅拥有使用权，无合法产权。
3）购买建议在购买复式公寓时，务必先了解清楚公寓的性质和手续情况，包括查看开发商的合法证件、确认土地性质和使用年限、核实公寓是否已取得必要的审批手续等。只有确保能够办理房产证，才能更好地保护自己的合法权益。
二、房屋总高只有18层但是房产证上显示总层数为28层
房屋总高与房产证上登记的总层数不符，即实际层数为18层而房产证上显示28层，这一问题涉及多个法律层面，以下是详细分析：
1）房屋总高与房产证登记不符的法律性质1. 违建问题：若房屋实际层数少于房产证上登记的层数，并不直接构成违建，因为违建通常指的是未经批准擅自增加建设。但此情况可能涉及开发商在建设过程中的规划变更，需核实是否按照原建设工程规划许可证进行建设。
2. 产权问题：房产证是房屋产权的法定证明，其上记载的信息应与房屋实际情况相符。如不符，可能影响房屋的产权归属和交易。
3. 欺诈问题：若开发商在销售过程中故意隐瞒或误导房屋层数信息，可能构成对购房者的欺诈。
2）法律依据及处理方式1. 规划变更与违建：
- 根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设，并可根据情况采取改正措施、罚款、拆除或没收实物等处罚。
- 若开发商在建设过程中变更了规划，但未重新办理或变更建设工程规划许可证，则属于违法行为。
2. 产权证更正：
- 房屋所有权人发现房产证上记载的信息有误，应向房屋登记机构申请更正登记。
- 房屋登记机构应核实情况，如确属登记错误，应予以更正，并换发新的房产证。
3. 欺诈行为的法律后果：
- 如开发商存在欺诈行为，购房者可根据《民法典》等相关法律规定，要求开发商承担民事责任，包括赔偿损失等。
- 情节严重的，还可能面临行政处罚或刑事责任。
3）建议与措施1. 核实情况：首先，建议房屋所有权人核实房屋的实际层数与房产证上登记的层数是否一致，并了解开发商在建设过程中是否有规划变更。
2. 申请更正：如确属房产证登记错误，应及时向房屋登记机构申请更正登记，以确保房屋的产权清晰。
3. 法律维权：若开发商存在欺诈行为或其他违法行为，房屋所有权人可依法向相关部门投诉或提起诉讼，维护自己的合法权益。
房屋总高与房产证上登记的总层数不符是一个涉及多个法律层面的问题，需要综合考虑规划、产权、欺诈等多个方面进行处理。
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