拆迁房下面的门面属于谁,门面房门前的空地属于谁

拆迁房下面的门面属于谁,门面房门前的空地属于谁,拆迁户买门面可以免契税吗

一、门面房门前的空地属于谁

门面房门前的空地归属权需根据具体情况判断，可能归全体业主共有、政府所有、开发商所有或特定业主使用。具体分析如下：

一、建筑区划内的土地

1. 归属：根据《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路（除城镇公共道路外）、绿地（除城镇公共绿地或明示属于个人的外）及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。若门面房位于小区或商业综合体内，且门前空地属于上述范畴，则其归属权归全体业主共有。

2. 使用：虽然门面房经营者可能因经营需要而使用该空地，但这并不改变其共有性质，全体业主仍享有共同管理和使用的权利。

二、市政道路范围

1. 归属：若门面房门前的空地属于市政道路用地，则其所有权归国家所有，由市政管理部门负责维护和管理。

2. 限制：门面房经营者不能随意占用或改变市政道路用地的用途，如设置障碍物、搭建构筑物等影响道路正常使用的行为均被禁止。

三、特别约定

1. 归属：在出售门面房时，如果开发商在合同中对于门前空地的使用或归属有特别约定，并且该约定不违反法律法规的强制性规定，那么应按照约定执行。

2. 示例：比如约定某门面房对门口一定范围的空地有优先使用权或独家使用权等。

四、规划许可证与用地性质

1. 影响：《建筑用地规划许可证》及空地的用地性质也是决定其归属的重要因素。若空地在规划图纸内被明确为小区所有，则属于小区公共用地；若规划为市政用地，则归政府所有。

2. 分摊：如果空地作为小区公共配套设施，且其面积已被全部分摊到业主房屋之中，则该空地也属于全体业主所有。

二、买的门面房四十年产权到了之后拆迁

对于40年产权门面房到期后拆迁的问题，业主有权获得相应补偿，具体分析如下：

一、产权到期与拆迁补偿的关系

1. 产权到期含义：40年产权指的是土地使用权期限，而非房屋所有权。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，商业用地的土地使用权出让最高年限为40年。

2. 拆迁补偿原则：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，无论土地使用年限是否到期，只要政府因公共利益等原因决定拆迁，业主均有权获得补偿。补偿基于房屋实际市场价值，并考虑搬迁、临时安置费用及可能的停产停业损失。

二、拆迁补偿的具体内容

1. 房屋价值补偿：补偿依据包括房屋区位、用途、建筑结构等因素，标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2. 搬迁与临时安置费用：包括搬家费、临时安置费或提供周转用房，确保被拆迁人顺利搬离并找到新住所。

3. 停产停业损失补偿：对于商业用房，因拆迁导致停产停业的，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。

三、不同情况下的处理

1. 土地使用年限到期前拆迁：补偿方式与普通房屋拆迁相同，按照上述原则进行。

2. 土地使用年限到期后续期后拆迁：续期需提前一年申请，经批准后重新签订土地使用权出让合同。拆迁补偿方式与标准与到期前拆迁基本一致。

3. 土地使用年限到期未续期拆迁：土地使用权由国家无偿收回，但房屋仍属于业主合法财产。补偿标准可能相对复杂，需综合考虑土地出让金缴纳情况、房屋剩余价值等因素，具体依据地方政策和实际情况确定。

三、乡镇的门面房属于宅基地吗

乡镇的门面房不属于宅基地。

宅基地是指以村民委员会为基本单位，利用村集体土地为本村村民提供合理合法划拨，由所在辖区镇政府报县级人民政府备案的住宅用地。宅基地主要用于建设自住房屋，其使用权归村民所有，但所有权归村集体。宅基地通常没有产权所有证，只有使用权，且这种使用权是长期的、无偿的。

乡镇的门面房，虽然可能位于乡镇街道上，但其性质与宅基地有所不同。门面房主要用于商业经营，而非自住。门面房可能拥有产权证，可以转让、出租或用于其他商业目的。这些特点与宅基地的使用限制和福利性质不相符。

因此，根据宅基地的定义和门面房的实际用途，可以明确判断乡镇的门面房不属于宅基地范畴。

四、小区门面房收入属于业主还是物业的财产

小区门面房收入归属问题，依据《物业管理条例》的相关规定，分析如下：

小区门面房的收入归属，需根据具体情况判断。一般而言，小区公共区域或公共设施产生的收入，如广告收入、停车位收入等，应归全体业主所有。而门面房作为特定的经营场所，其收入归属需考虑门面房的性质及与物业的约定。

1. 公共区域收入归业主：根据《物业管理条例》及相关法律法规，小区公共区域如电梯、外墙等用于广告的收入，以及公共停车位、公共活动场地的经营收入，均属于业主共有。这些收入应用于补充专项维修资金或按业主共同决定使用。

2. 门面房收入判断：对于小区门面房，若其作为小区规划的一部分，且物业公司提供了相应的物业管理服务，则门面房业主也需按约定支付物业管理费。此时，门面房的收入归属可能需根据业主与物业或开发商的协议确定。若门面房独立于小区物业管理之外，则其收入归门面房业主所有，与小区其他业主无直接关联。

3. 物业费缴纳的合法性：门面房是否需要缴纳物业费，关键在于其是否属于小区物业的组成部分。若门面房与小区住宅共用设施，如水电等，且物业公司提供了服务，则门面房业主有义务缴纳物业费。物业费的收取是基于物业公司提供的服务，而非房屋产权的买断。

小区门面房的收入归属并非一概而论，需根据门面房的具体性质及与物业的约定来判断。同时，门面房作为小区的一部分时，其业主也需承担相应的物业费缴纳义务。

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内容审核：卢恩光律师

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