郭一卒律师
师从中国民法学泰斗江平教授，后又跟随中国政法大学现任副校长常保国教授研读行政法、行政诉讼法，毕业至今从事法律工作多年。在公司法、房地产领域以及行政法等各类诉讼案件及公司法务、合同审核等法律业务上，具有丰富的经验。
城投公司增地拆迁政策,城投公司代建的安置房税收政策,城投 土地
一、城投公司代建的安置房税收政策
城投公司代建的安置房税收政策涉及多个方面，主要包括增值税、土地增值税、契税等。以下是对这些税收政策的详细解析：
一、增值税政策
1. 一般规定：安置房作为不动产，其销售涉及增值税应税行为。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则，销售安置房需缴纳增值税。
2. 税率及征收率：
- 一般计税方法：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的安置房，适用9%的税率计算增值税。
- 简易计税方法：对于房地产老项目或小规模纳税人销售的安置房，可选择5%的征收率计税。
3. 特殊政策：若安置房建设由政府主导，且相关部门按规定标准对被拆迁户进行安置，部分地区对拆迁安置房的建设和销售环节给予增值税免征优惠。
二、土地增值税政策
1. 征税范围：回迁安置房属于“转让国有土地使用权及地上建筑物”范畴，需缴纳土地增值税。
2. 收入确认与扣除项目：
- 视同销售收入：按同类房屋市场价格计入收入总额。
- 扣除项目：包括取得土地使用权支付的金额、开发成本、开发费用、相关税费及加计扣除（通常为成本的20%）。
3. 计算逻辑：增值额 = 视同销售收入 - 扣除项目金额；应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 速算扣除数。
三、契税政策
1. 定义：契税是不动产产权转移时向新业主征收的一次性税收。
2. 计税依据及税率：
- 个人购买安置房且为家庭唯一住房，根据面积不同，税率分别为1%、1.5%或3%。
- 计税依据通常为成交价格，若成交价格明显低于市场价格且无正当理由，由征收机关参照市场价格核定。
3. 优惠政策：被拆迁人因回迁取得的房产免征契税。
二、公租房的产权在城投公司 城投公司可以用房产做抵押贷款融资吗
公租房的产权在城投公司时，城投公司也不可以用该房产做抵押贷款融资。以下是对此问题的详细分析：
一、公租房的产权性质与抵押限制
1. 产权归属：公租房的产权通常归政府或相关公共机构（如城投公司，但在此情境下其代表政府管理）所有，租户仅享有居住使用权。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。尽管城投公司拥有产权，但公租房的特殊性质决定了其不能随意抵押。
2. 政策目的：公租房是政府为解决中低收入群体住房困难问题而推出的保障性住房政策，旨在提供基本的住房保障。允许公租房抵押贷款可能违背这一政策初衷，因为一旦无法按时偿还贷款，银行处置公租房将影响住房保障功能。
二、抵押贷款的法定条件与公租房的不符性
1. 抵押物要求：根据《城市房地产抵押管理办法（2021年修订本）》第八条，用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得设定抵押。公租房作为保障性住房，具有公共福利性质，因此不符合抵押条件。
2. 风险控制：金融机构在考虑抵押物时，会评估其风险。公租房的居住对象是特定的低收入群体，其还款能力有限。同时，公租房的租赁关系受到政策保护，银行在处置抵押物时可能面临诸多限制和不确定性，增加了贷款的风险。
三、城投公司的融资建议
- 城投公司若需融资，应考虑其他合法且符合规定的途径，如申请政府补贴、发行债券、寻求银行信贷（非抵押贷款）等，而非尝试将公租房用于抵押贷款。
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